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海外樓市:去年升幅居首 柏林樓價仍低水
2018-04-22
在歐債危機下,作為歐盟龍頭國家的德國經濟一枝獨秀,吸引大量外來資金湧入,當中首都柏林在過去十年間,海外投資者佔總投資的平均分額高達47%,遠遠超出德國其他中心城市。 萊坊早前公布2017年全球十大房價漲幅最大城市排行榜中,柏林的樓價漲幅亦居於全球首位。由於現時當地樓價水平仍相對適中,加上擁有長期發展的機遇,可謂高處未算高。 自2009年起,德國樓價大幅上升,部分城市樓價更雙倍急升。上週萊坊公布的2017年全球十大房價漲幅最大城市排行榜中,德國一共有四座城市擠進榜單,包括首都柏林、漢堡、慕尼黑及法蘭克福。當中柏林房地產的平均價格上漲了20.5%,居於全球首位,升幅比第2名的土耳其城市伊茲密爾高出2%。 推動柏林房價高漲的背後,是不斷湧入的外來人口。過去5年來,柏林人口以每年5萬的速度增加,目前柏林已發展成擁有350萬人口的大城市。萊坊預計,到2035年,柏林人口還將增加14.5%,將是德國平均增長率的13倍。在人口不斷增加的同時,當地供應顯然未跟得上,2015年柏林的住宅單位落成量少於9,000 伙,對於平均每年增加5萬人的需求,至少需要2萬個單位才滿足供應。 另一大推動樓價的因素是當地樓價跟其他歐洲城市場相比,仍屬低水。雖然柏林房價以每年10%的速度上漲,依舊趕不上紐約或者倫敦。比如柏林市中心的一套公寓,與倫敦同等面積、地段相似的公寓相比,售價能便宜三分之二。Black Label Properties合夥人Andreas Muller指出:「柏林房產是全球中價格最合理的城市,這裏的價格遠遠低於西方首府城市。這裏每平米2,500英鎊的價錢與倫敦的5,000英鎊和巴黎的6,000英鎊比起來真是非常便宜。而相信柏林的房市要達到與那些城市一樣的高價還需要一段時間。」 租金回報高 除了投資回報潛力,當地租金回報亦不俗,德國的自有住房率為40%,而租賃住房率達到60%,特別是年輕人中,77%都是 「租房族」。如此之高的租房比例,意味着在德國的房產投資可以獲得較高的租售比,保證穩定的出租收益。而且德國租賃市場發達活躍,房產出租頻率快,閑置率低,租金回報有穩定持久的保證。現時柏林的房屋及公寓的租金回報約在4%到10%之間。 最後,德國經濟前景向好,亦繼續支持其樓價,德國積極發展科技業,柏林為發展重心,現時已有超過2,500家科技初創企業駐守柏林,不少可與矽谷的科技公司看齊。科網巨頭Google亦宣布在德國首都建立新的Google Campus計畫,為全世界第7個類似項目,將成為初創企業、企業創始人和有經驗的IT行業專業人士的人脈聯絡中心,相信將會帶動區內的住宅需求。 投資地段方面,當中柏林市中心不斷擴大的米特區(Mitte)有着最多的選擇。房產中介Berlin [...]