在歐債危機下，作為歐盟龍頭國家的德國經濟一枝獨秀，吸引大量外來資金湧入，當中首都柏林在過去十年間，海外投資者佔總投資的平均分額高達47%，遠遠超出德國其他中心城市。
萊坊早前公布2017年全球十大房價漲幅最大城市排行榜中，柏林的樓價漲幅亦居於全球首位。由於現時當地樓價水平仍相對適中，加上擁有長期發展的機遇，可謂高處未算高。
自2009年起，德國樓價大幅上升，部分城市樓價更雙倍急升。上週萊坊公布的2017年全球十大房價漲幅最大城市排行榜中，德國一共有四座城市擠進榜單，包括首都柏林、漢堡、慕尼黑及法蘭克福。當中柏林房地產的平均價格上漲了20.5%，居於全球首位，升幅比第2名的土耳其城市伊茲密爾高出2%。
推動柏林房價高漲的背後，是不斷湧入的外來人口。過去5年來，柏林人口以每年5萬的速度增加，目前柏林已發展成擁有350萬人口的大城市。萊坊預計，到2035年，柏林人口還將增加14.5%，將是德國平均增長率的13倍。在人口不斷增加的同時，當地供應顯然未跟得上，2015年柏林的住宅單位落成量少於9,000 伙，對於平均每年增加5萬人的需求，至少需要2萬個單位才滿足供應。
另一大推動樓價的因素是當地樓價跟其他歐洲城市場相比，仍屬低水。雖然柏林房價以每年10%的速度上漲，依舊趕不上紐約或者倫敦。比如柏林市中心的一套公寓，與倫敦同等面積、地段相似的公寓相比，售價能便宜三分之二。Black Label Properties合夥人Andreas Muller指出：「柏林房產是全球中價格最合理的城市，這裏的價格遠遠低於西方首府城市。這裏每平米2,500英鎊的價錢與倫敦的5,000英鎊和巴黎的6,000英鎊比起來真是非常便宜。而相信柏林的房市要達到與那些城市一樣的高價還需要一段時間。」
租金回報高
除了投資回報潛力，當地租金回報亦不俗，德國的自有住房率為40%，而租賃住房率達到60%，特別是年輕人中，77%都是 「租房族」。如此之高的租房比例，意味着在德國的房產投資可以獲得較高的租售比，保證穩定的出租收益。而且德國租賃市場發達活躍，房產出租頻率快，閑置率低，租金回報有穩定持久的保證。現時柏林的房屋及公寓的租金回報約在4%到10%之間。
最後，德國經濟前景向好，亦繼續支持其樓價，德國積極發展科技業，柏林為發展重心，現時已有超過2,500家科技初創企業駐守柏林，不少可與矽谷的科技公司看齊。科網巨頭Google亦宣布在德國首都建立新的Google Campus計畫，為全世界第7個類似項目，將成為初創企業、企業創始人和有經驗的IT行業專業人士的人脈聯絡中心，相信將會帶動區內的住宅需求。
投資地段方面，當中柏林市中心不斷擴大的米特區（Mitte）有着最多的選擇。房產中介Berlin Maegleren的Trine Borre指，像該區的波茨坦廣場（Potsdamer Platz）、御林廣場（Gendarmenmarkt）和菩提樹下大街（Unter den Linden）都是投資熱門地。近年市中心不少公寓大樓都翻修過，使房價復甦。當地還有一個新興高端區弗裡德里希斯海因．克羅伊茨貝格（Friedrichshain-Kreuzberg），該區橫跨前東柏林於西柏林之間，有着蓬勃的咖啡文化氛圍，並夾雜着熱鬧的藝術與音樂氣息。
北及東部具潛力
另外，房地產服務提供商 Lubke＆Kelber認為，現時無論是夏洛滕堡（Charlottenburg）、克羅伊茨貝格（Kreuzberg），弗裏德里希斯海因（Friedrichshain）等柏林核心地區的房價都漲了不少，故投資者可以關注一下柏林的北部和東部這些鮮為人知的角落，如Prenzlauer Berg、Pankow、Franzö sisch Buchholz或Weissensee等地 。
現時在柏林沒有對外國人的買房限制，香港投資者購買柏林物業的稅率則為6%，每季按單位面積及地點支付物業稅，柏林市1房單位每年物業稅為200至300歐元。另外，海外投資者需要支付的個人所得稅，為出租單位的租金收入支付14至45%的稅率，若有按揭利息、物業管理費及物業貶值，可獲減稅。