本港時事
【政經香港】樓市交投靜惟有升幅，舖市全面應聲倒跌
2020-01-16
寫字樓租賃需求已開始放緩，中區的影響較為明顯。 本港經歷重大社會衝突，物業市場亦受波及。樓價在2019上半年的升幅因為市況轉差而出現折讓；加上中美貿易糾紛持續，整體市道轉差，遊客人數減少，導致零售銷貨額下跌，租賃市場需求亦轉趨沉寂；商用物業租金走勢由升轉跌，重挫物業投資市場的表現及前景，大額物業買賣宗數驟跌，令去年成為過去十年以來物業投資市場最淡靜的一年。 戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻表示，面對中美貿易摩擦升級，本地物業投資市場於2018年創成交宗數與金額新高後，去年下半年氣a氛已逆轉，由1月至今只錄得194宗1億港元或以上的大額交易，遠少於2018年全年的430宗，涉及金額為821億港元，僅佔2018年總金額的三成。去年第四季投資市場進一步冰封，令2019年交投跌至十年新低。 戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻。 住宅市場：由熱轉冷添變數 去年第二季樓市氣氛曾一度熾熱，5月份住宅物業臨時買賣合約數字錄得8,208宗，屬全年最高單月紀錄。惟及至6月社會衝突展開並持續至今，市況遇冷，令第三季住宅成交下跌，9月份錄得住宅臨時買賣合約數字僅3,447宗，為2019年最低單月紀錄。10月中政府宣布放寬按揭措施，刺激住宅交投稍為回升，令第四季迄今共錄得9,757宗住宅臨時買賣。基於12月的住宅成交數字有望達到4,000宗，令第四季住宅總成交量增至13,757宗，按季回升12%。雖然樓市在2019下半年轉冷，成交量較上半年下跌24%，但全年成交量仍按年上升了5.9%。 「中美貿易關係轉差，以及市場預期加息，無疑為樓市前景增添不少變數，導致交投減少；但隨著市場逐漸適應中美貿易談判時晴時雨的局面，加上美國聯邦儲備局由預期加息變成三度減息，住宅成交因著強勁需求而有所回升，雖然2019下半年樓市受到社會衝突影響而放緩，但全年成交量仍勝於2018年，可見買家仍是以經濟因素為首要考慮點。」 投資者：觀望市況按兵不動 陶汝鴻續說，最近按揭政策的放寬為細價樓的銷售帶來刺激，令中小型住宅價格得到較大支持。然而本港政治局勢及外圍貿易談判仍存在不明朗因素，假如情況持續，預期更多的經濟負面情況會在今年年中浮現出來，樓市成交及價格將繼續走下，今年首季成交量將接近第四季，而樓價在今年上半年或將下跌10%至15%。 投資者方面，本地投資者大多沒有出售物業的壓力，故對市況多持觀望態度；內地投資者受到外匯管制及人民幣貶值的影響，在本港投資方面備受制肘，一般只參與豪宅買賣；機構投資者亦同樣觀望本港政治局勢發展，在物業投資上按兵不動。至於寫字樓及商舖等商用物業的成交宗數則大跌。不過，隨著今年的展望普遍趨向負面，部分業主或部署在短期內放售物業，投資市場有望出現更多成交。 寫字樓需求減 受到外圍環境不明朗因素所影響，本港寫字樓租賃需求已開始放緩，中區的影響較為明顯，由於中資企業租賃需求大減，同時不少跨國企業亦遷離中區，令去年該區的淨吸納量長期維持在負數，為五年來最低。另一邊廂，九龍東及港島東因近年有大批商廈落成，吸引企業進駐，成為去年寫字樓吸納量的重鎮。惟2019年全年各區的淨吸納量總和僅得444,142平方呎，是2018年總吸納量的23%，亦不及過去五年的年度平均吸納量的一半。 去年寫字樓新供應量達到230萬平方呎，惟因需求減少，令全港待租率自2018年年底的7.0%上升至2019年第四季的8.7%；中區的待租率亦自2018年年底的5.2%上升至2019年第四季的7.8%，為14年來新高。 舖市情況嚴峻 戴德梁行香港商舖部主管林應威表示，零售業特別是倚賴遊客生意的行業，在今年的前景不容樂觀，預料這將導致各區商舖租金在今年再錄雙位數的跌幅，其中銅鑼灣租金料將下跌12%至14%，情況最為嚴峻。飲食業的生意由於大受打擊，整體消費額跌至接近2011年的水平，其中以大型中式酒樓生意為甚，預期今年上半年餐飲業租金仍會受壓，向下調整5%至12%不等。 [...]
