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本港時事

8月商舖註冊按月跌11% 美聯料「0+3」成交未必速反彈

2022-09-25

舖市買家繼續持觀望態度，令舖市表現維持疲弱。根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，8月份商舖註冊宗數錄89宗(主要反映7月份市況)，按月下約跌11%；註冊金額約15.94億元，按月下跌約45.1%。該行預期，政府於9月23日宣佈放寬一系列的入境措施可以為來港旅遊、投資和工作的人士提供更多便利。不過，由於放寬防疫措施至疫情前的狀況亦需要一定的時間，相信商舖的成交量未必會迅速反彈。四核心區註冊宗數維持平穩 8月份商舖註冊宗數錄89宗，按月下跌約11%，連續第二個月下跌；註冊金額約15.94億元，按月下跌約45.1%，當中包括西貢CENTRO全幢及中環安蘭街18號28-29樓全層的樓上舖，分別以4.22億元及1.7億元成交。若按銀碼劃分，500萬元或以下及2,000萬以上至5,000萬元的商舖於8月分別錄35宗及12宗，較7月分別下跌10.3%及36.8%。5,000萬以上至1億元的商舖註冊成交只有1宗，按月大跌80%，為跌幅最大的銀碼類別。至於價值介乎1,000萬以上至2,000萬元及價值逾億元的商舖註冊登記分別錄20宗及3宗，按月分別增加17.6%及1宗成交。若按地區劃分，8月各區註冊登記宗數按月再度全綫下跌，港島區錄得17宗註冊，按月跌約15%，九龍區及新界區則分別錄得51宗及21宗註冊，按月分別減少約1.9%及25%。不過，四核心區(中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀)的註冊成交宗數維持平穩，8月錄得21宗登記，比7月的20宗(修訂數字)增加1宗。美聯旺舖董事梁國文表示，隨著近日亞太區各地政府宣佈放寬入境限制，為保持本港的競爭力，吸引國際盛事能在港舉行以及挽留人才和資金，政府於9月23日宣佈實施多項有利訪港人士來港的措施包括，一，取消酒店隔離，並只對來港人士實施3天的醫學觀察，抵港人士於機場完成核酸檢測後便可前往住宿酒店或返家；二，只要求來港人士登機前進行快速抗原測試；三，取消來港易、回港易限額，訪港的內地和澳門旅客數目將不受限制。梁國文續指，上述舉動無疑能為抵港旅客提供更多便利，並提升香港的吸引力，但放寬入境檢疫措施至「0+3」，意味本港對外通關尚未完全復常，外國人士來港意欲不會太大，預計通關後本港旅遊業未必會即時回復到疫情前的水平，而後市的成交量將逐步止跌回升。資料提供：美聯工商舖 [...]

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工廈活化有市有價

2022-01-26

當炒家目標仍集中在住宅或甲廈時，工廈成交已在默默起革命。由於工商物業市場憧憬通關在即，令投資氣氛暢旺。據美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，去年首11個月工廈買賣註冊共錄得3512宗，比去年同期升93.6%；註冊金額398.4億元，按年上升1.7倍。除了市場憧憬通關在即，工廈市場投資氣氛暢旺，不少用家對物流及貨倉的需求大增，作為自用及投資首選，而政府積極配合北部都會區發展。規劃署亦就沙田小瀝源及上水兩個工業地帶，向城規會建議改劃為住宅及商貿地帶，帶動了用家和投資者對該兩區工廈的查詢量上升。港府正積極與內地商討爭取中港免檢疫通關，市場憧憬通關在即，工廈市場投資氣氛暢旺，同時不少用家對物流及貨倉的需求大增，作為自用及投資，其中由莎莎國際（ 0178 ）主席郭少明兒子郭浩泉等人創辦的麒豐資本，伙拍傅老榕家族旗下廣興置業集團發展的新蒲崗七寶街1號活化工廈樓花項目東傲，銷情理想，項目首階段推出的5層單位（包括3樓、11樓、12樓、15樓及16樓），已售出逾9成單位，套現超過6億元，最大手買家，以逾1.21億元購入項目16樓全層，單位面積12769方呎，呎價約9500元。展望待中港落實通關後，今年工廈買賣註冊宗數、金額料將穩定上升。現時全港有近1,500幢工廈，為了善用工廈資源，以及解決工廈現有消防安全和違規使用的問題，政府自2010年第一期活化工廈計劃後，在2018年宣布開展「活化工廈政策2.0」，並聚焦於提供誘因，推動工廈重建。「活化工廈政策2.0」重點放在鼓勵工廈重建，包括容許重建可獲得額外2成樓面。推出接近3年，截至去年8月底，城規會共收到58宗工廈重建的申請，並批准了其中52宗申請，與2010年至2016年、上一輪活化工廈政策在6年間共批准和推展14個重建項目，今次短短3年時間，已經多出2.7倍。獲批准的52宗申請，合共提供約1167萬平方呎樓面，即平均每個項目涉及20多萬平方呎樓面，反映參與重建的項目規模不算太大，當中一半或596萬平方呎將重建成工業樓面，其餘約570萬平方呎屬於商業樓面。如果以地區劃分，以觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣屬於最熱門地區，特別是觀塘區佔了14宗，佔整體獲批准重建宗數的超過四分之一，另外葵涌區亦有9宗申請。在這些工廈重建項目之中，大約一半屬於「工轉商」的重建項目，由於發展商須在獲城規會批准3年內完成契約修訂、補地價，換句話，在未來1至2年預計工廈重建補地價的速度仍然會加快。資產價值增長行政長官林鄭月娥表示，現有的兩項活化工廈措施，包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用，將會一併延長至2024年10月。對於業主來說，投資活化工廈最重要是有利可圖。重建工廈物業，尤其改建成商廈，可能得到不俗的回報。有房地產服務及投資公司研究發現，改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈可提供高達六成的租金溢價。活化工廈帶來的資產價值增長，亦遠高於一般工廈交投所錄得的增幅。在2010年第一期活化工廈計劃的個案中，有集團在2010年斥資4.18億元購入全棟傳統工廈，其後以逾五億元活化改裝成甲級商廈，於2015年4月落成。工廈本來每呎呎租約7.5元，活化為商廈後平均升至近30元，租值翻超過4倍，整幢物業的估值保守升值至30億元。活化工廈計劃無疑帶動整幢工廈投資市場，吸引部分投資者積極收購工廈作重建用途。伯恩光學楊氏家族近年接連收購觀塘區多幢工廈物業的業權，以至申請強拍以統一業權，並於2020年向城規會申請，將旗下一幢樓齡逾40年的15層高工廠大廈的地積比率，由12倍增加至約14.4倍，並重建為一幢樓高不多於39層的新式工廈。在去年工廈重建的申請中，有兩宗為全幢改裝個案，包括鴻圖道86號大偉工業大廈，去年中曾提出全幢改裝作酒店賓館發展，並加入藝術工作室等其他用途。而據運輸及房屋局上月公布，該廈將成為首個工廈改建過渡性房屋項目，提供116個單位，估計可容納約370人。目前最大宗重建申請，是位於九龍灣啟祥道20號的大昌行集團大廈，去年初要求放寬兩成發展密度，以14.4倍地積比率，重建兩幢32層高商業大樓，總樓面約147.75萬方呎，估計較放寬前額外增加約24.6萬方呎面積，該方案亦已獲城規會通過。北部都會區的契機 [...]

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美聯斥3000萬購馬頭圍道地舖收租　租值僅1.42厘屬區內新低?!

2021-06-10

地產代理近月頻頻高調入市買樓買舖，其中已經多次「掃貨」的美聯工商舖，昨日（6月9日）再斥資3,000萬元，收購馬頭圍道280號及280A號安全大廈地下C舖及D舖，兩舖建築面積均為700平方呎，呎價21,429元。據悉，原業主原本叫價4,400萬元，放盤僅兩日就突然減價，最終以3,000萬元易手，劈價幅度達31.8%。原業主於2006年11月，用668萬元買入D舖；並於2013年2月，以1,850萬元購入C舖，合共斥資2,518萬元，分別持貨近15年及8年，現時轉手帳面獲利482萬元或19.1%。美聯工商舖指，是次收購符合集團之策略，並代表集團現有物業投資業務之擴展。預期該等物業將予繼續出租以賺取租金收入，並將為集團提供額外及穩定的租金收入。然而，翻查資料，上述兩地舖現正分別由雲石店及設計公司承租，每月租金分別只有1.8萬元及1.75萬元，合共月租3.55萬元。以美聯是次收購價計，租金回報率只有1.42厘，租值為土瓜灣區內新低。不過，上址位於即將在6月27日通車的港鐵土瓜灣站旁邊，相信投資者睇好該舖前景。馬頭圍道280號及280A號安全大廈地下C舖及D舖。 [...]

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疫情貿戰社運三大利淡漸退　工商舖交投料反彈至逾五千宗按年增三成

2021-01-09

受到疫情及經濟疲弱打擊，去年工商舖市場表現沉寂，價量齊跌，整體工商舖成交量只有3,830宗(包括逾億元公司轉讓買賣)，創下1996年有紀錄以來新低，工商舖三個板塊租售價齊跌，當中核心區舖表現最差。不過，隨著疫情、中美貿易戰及社會運動的利淡因素減退，加上政府去年底落實非住宅物業撤辣，未來又有多個新盤項目推售，預計今年工商舖成交量將會反彈至逾五千宗水平，按年增三成，當中又以舖位的前景看高一線。去年工商舖成交創紀錄新低美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，受到疫情及經濟疲弱打擊，工商舗2020年價量齊跌，根據本行資料研究部數據顯示，連同逾億元公司轉讓成交在內，整體工商舖買賣去年僅錄得3,830宗，按年再跌18%，創下1996年有紀錄以來歷史新低，成交額僅807.5億元，按年跌逾21%，工商舖租售價更全面報跌，其中核心區街舖全年售價按年挫26.1%。他認為，2021年工商舖表現有望好轉，因為疫情、中美角力及本地社會運動「三座大山」已經有所減退，相信市場的最壞時刻已過。另一方面，受惠去年的低基數效應，加上政府落實撤辣，而未來亦有多個工商舖新盤可望應市，預計整體成交量可望反彈，全年預計約5,050宗，按年升約30%，當中商舖及寫字樓交投的反彈幅度會較大。他又預期，今年中資買家的比率會有所增加，外資則會減退。新盤帶動工廈交投料升25% 美聯工商董事陳偉志表示，2020年雖然有工廈新盤帶動，惟疫情持續近一年，全年計工廈成交宗數僅錄2,098宗，創自1996年有紀錄以來新低，售價及租金分別按年跌4.3%及1.9%。展望2021年，受活化工廈2.0及新盤帶動，再加上撤辣及低基數效應，工廈成交量預計會較去年上升25%，租售價料升5%以內。陳偉志續指，去年施政報告提到將推行「標準金額」徵收補價的先導計劃，方便發展商及業主更容易掌握補地價的成本，增加重建工廈誘因，或會加快活化工廈過程。由於醫療物資、生活必需品及電子商貿需求穩定，若全球疫情受控，陸路及海路航運逐漸恢復，將繼續為物流中心及貨倉需求帶來支持。部分國家研發的疫苗需要低溫儲存，再加上網購新鮮蔬果及肉類或會更盛行，預計冷鏈物流及倉庫需求將會增加。他又指，短線而言，荃灣工廈值得留意，主要是該區是傳統工業區，而且價格低水，加上今年將有工廈新盤推出，相信該區或會成為焦點。長線而言，黃竹坑也具發展潛力，主要是由於去年施政報告提出「躍動港島南」計劃，加快重建或改裝黃竹坑舊式工廈。自南港島綫通車於2016年尾後，黃竹坑也逐漸轉型為商業區，交通及民生配套漸趨完善，相信會為該區工廈租售價帶來支持。核心區商廈供應罕料跑贏非核心區美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，2020年受到疫情打擊，商廈價量齊跌，其中指標甲廈及乙廈售價按年分別瀉11.1%及17.8%，中環甲廈售價更大跌22.3%，至於商廈全年僅錄655宗買賣，創下1996年有紀錄以來新低。另外，由於疫情嚴峻，寫字樓空置率急升，至去年底為止，中環甲廈空置率高見8.0%，東九龍更錄得14.4%，雖然較11月高位回落，但仍然高於08-09年金融海嘯水平。翁鴻祥預期，今年市況走向仍需視乎疫情發展，但預計今年有望恢復通關，屆時「北水」將會重投寫字樓市場，意味著整體售價有望喘定。他認為，核心區商廈由於供應較少，加上去年跌幅顯著(例如金鐘)，因此反彈力度也會較大。至於非核心區，由於2022年全港將有逾500萬呎甲廈落成，大部分集中非核心區該批樓面預計最快於2021年招租，將對租金構成壓力，預計非核心區租售價會受壓。總計今年全年，他預計非核心區租售價跌5%，核心區租金持平，售價則升5%。他補充，隨著中概股回流及中國簽署「區域全面經濟夥伴協定」(RCEP)後，將推動中資公司來港拓業務，預計中資於寫字樓市場的佔比將會增加，惟部分外資或會因經濟不明朗，以及《港區國安法》立法後而撤離，相信外資客會減少入市。谷底反彈 [...]

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4核心區吉舖12.6%破紀錄慘過沙士

2020-09-16

美聯工商舖研究部數據指， 7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖增至945間，較今年首季升37%，空置率亦升至12.6%，創有記錄以來新高。該行預料，舖市最壞情況尚未過去，明年首季空置率上試13%至14%，建議商場及街舖業主提供租金寬免，與租戶共渡時艱。美聯工商舖指，今年7至8月四大核心區（尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環）吉舖共945間，整體空置率12.6%，按年分別增加256間及6.1個百分點。美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，今次首度把元朗納入統計，該區街道吉舖206間，空置率達7.6%。上述五區吉舖共1,151間，該行推算全港現有最少4,000間街舖丟空。該行解釋，這次全港吉舖數量屬於首次推算，乃基於增加元朗區統計後得出。若計及商場和樓上舖，全港吉舖數目相信會更高。是次統計涵蓋221條街道共10,250間街舖，數據主要反映第三波疫情前後市況。他並建議商場業主考慮免收底租，而街舖業主可減租3至5成，為期半年，與租客共渡時艱。美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示，銅鑼灣吉舖升至198間，空置率18%冠絕各區。四核心區飲食業商戶最新錄1,740間，半年間淨減少84間，是各行業之中表現最差。美聯旺舖董事盧展豪預料，未來半年舖市仍難步出低谷，核心區街舖空置率明年初將升至13%至14%，民生區則維持7%至8%。舖位租售價方面，今年全年維持跌40%至50%的預測，料最快明年才會有轉機。美聯工商舖公布調查，指7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖增至945間，較今年首季升37%，空置率亦升至12.6%，創有記錄以來新高。資料來源：美聯工商舖資料研究部 [...]