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上半年私宅轉手僅94.6%獲利 驚現695宗虧損
2022-07-14

近年樓市屢受多個不利因素衝擊，導致二手私宅轉手獲利比率及平均賺幅雙雙不斷下試低位，其中虧損的轉手個案及比率更創下近十二年以來最多。 綜合土地註冊處資料所得，2022年上半年本港共錄13,575宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達94.6%，除連跌8個「半年度」外，更創近24個「半年度」(即12年)新低，並較去年下半年的96.6%再跌2個百分點，若同比2021上半年的97.5%，更跌達2.9個百分點。 平均獲利幅度方面，上半年每宗私宅轉手個案平均賺幅為66%，較去年下半年跌5.3個百分點，為近11個「半年度」以來的新低，並連續6個「半年度」錄得跌幅。當中，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案共5,943宗，佔整體二手私宅買賣比例有所下跌，由去年下半年的42.3%，跌0.9個百分點至今年上半年的41.4%。至於上半年錄得虧損的轉手個案共有695宗，佔整體比例4.8%，為2010下半年以來的24個「半年度」高位；若以宗數計算，則是2011年至今，11年半以來的按半年最多。 按物業轉售價格劃分，不同銀碼類別的私宅轉售獲利成功比率亦全線向下，其中以601萬至800萬元的獲利比率維持最高，惟按半年跌了1.1個百分點，報96.6%；其次是樓價介乎801萬至1,000萬元者的96.5%，但按半年也跌了1.3個百分點。至於以平均每宗賺幅計算，同樣是樓價介乎601萬至800萬元者的76%最高，惟按半年跌了3.9個百分點。 若以屋苑層面分析，日出康城、嘉湖山莊及沙田第一城，分別以348宗、246宗及200宗獲利登記，成為上半年擁有最多私宅轉手賺錢個案的三大屋苑，而各自獲利成功比率分別達95.1%、98.8%及95.2%。至於十大獲利登記最多屋苑之中，以新都城的每宗轉手個案平均賺幅最多，達114.4%；而榜內賺幅最少者則為日出康城的31.1%。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，自2018年中開始，樓市先後受中美貿易戰、社會運動及新冠疫情連環衝擊，樓價整體呈震盪橫行，時而反覆偏軟，導致近年二手私宅轉手獲利比率及平均賺幅徐徐下跌。不過，隨著貿易戰轉靜、社會運動化解，及疫情轉穩而大眾也漸有調適，期望今年下半年整體樓市可以止跌回升，並帶動獲利比率及賺幅雙雙擺脫下降軌，冀下半年獲利比率可重登95%之上；而賺幅則重越68%或以上的水平。 [...]

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樓市速報：社會運動加速企業「去中環化」
2019-10-21

本港的政治風波仍未平息，經濟已受到拖累，投資市場負面情緒蔓延，跨國企業亦放慢擴張，嚴控開支，對甲級寫字樓的負面影響逐漸浮現。有報告指出，第3季港島中環商廈租金下跌3.2%，創7年最大跌幅，一方面是因中資大幅放慢擴充，其次是中環甲廈租金高企，加上港島東交通配套物業質素佳，吸引持續有機構遷出中環，加快「去中環化」。有分析認為，港島東交通配套物業質素佳，預料未來5年會正式取代尖沙咀，成本港租金第三高市場。 政治風暴至今擾攘已4個多月，本港的經濟亦明顯轉差，樓市受影響。中原城市領先指數（CCL）最新報180.98點，按週再跌0.69%，為25週新低，樓價重回今年4月水平，而較6月時高位190.48點，更是累跌5%。不單止是住宅市場受影響，工商舖市場亦難倖免，因應局勢使投資市場負面情緒蔓延，9月商廈市場淡靜，在業主紛紛擴闊租金議幅空間下，甲乙廈租金齊大幅下跌。 據美聯工商舖資料研究部的《商廈快訊》報告指出，上月50大甲廈只錄得1宗成交，較2003年沙士及1997年金融風暴時期更差。相對於售價，業主更傾向下調租金吸引租客，令寫字樓租金顯著下跌，甲廈租金最新跌幅創自2013年10月後近6年來單月最大跌幅，而乙廈也突破橫行多月的局面，租金按月下跌1.4%，為超過3年來最大單月跌幅。總計今年下半年至今，甲廈及乙廈租金分別暫時累積下跌3.9%及1.9%。 另戴德梁行亦發表報告指出，第3季港島中環商廈租金下跌3.2%，創7年最大跌幅；而空置率達7.4%，亦創14年新高。隨著核心寫字樓區租賃需求疲弱，加上跨國企業持續遷至非核心區，第3季中環甲級寫字樓租金繼續下調。對比寫字樓市場，近月社會暴亂對商舖市場影響更是立竿見影。 港島東最受惠 戴德梁行香港寫字樓部主管韓其峰表示，全港甲級寫字樓的吸納量自第2季約51.4萬平方呎，已回落至第3季的29.5萬方呎，季內大部分成交位於港島東等非核心區。核心區今季仍有租賃成交，但承租面積明顯小於之前數季。他稱，目前市場氣氛並不理想，不少租戶均暫停其搬遷或擴充計畫，直至社會及經濟環境得到改善。因此，預料第4季的租賃活動會進一步縮減，令全年吸納量跌至去年總量的一半。 戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝亦指，因租賃減少，令全港整體寫字樓租金連跌兩季，第3季實質呎租為每月每方呎74.7元，按季下跌2%，當中以中環跌幅最高，達3.2%，大部分地區的租金均下跌，唯獨港島東租金仍按季微升0.3%。他表示，第3季的市場氣氛轉壞，不明朗因素仍未見解決跡象，故此第4季以至2020年各區寫字樓租金展望都不容樂觀，預料中環租金在第4季將續跌6%至8%，來年則會再下跌8%至13%。 事實上，中環商廈的租金曾不斷破頂，長江集團中心亦曾驚見每呎225元的天文數字，商廈租用成本之高昂，令香港登上全球最貴頂級寫字樓之譽。可是，這亦間接促使不少國際企業搬離核心區商廈。過去中環原為投資銀行的集中地，不過近年已有不少投行西向東移，陸續遷離該區，並轉移至二、三線地區如觀塘、牛頭角等。 仲量聯行香港董事總經理莫家文指出，環球經濟前景不明朗，企業以控制成本作主導，故遷出核心區已成市場大趨勢，而港島東甲級商廈的租金不及中環的一半，於成本控制上有充分誘因促使考慮遷離，以租用一個10萬方呎的單位為例，若從中環遷至港島東，租戶每年可節省8,400萬元的租金。 中環繞道效應 仲量聯行便是西向東移的企業之一，該行於今年初已遷進魚涌的甲廈作為集團總部，面積約3.5萬方呎，用以整合位於太古廣場3座和灣仔金鐘匯中心的2個辦事處，新的寫字樓地址，較舊辦公室節省約三分之一，莫氏指出，在經濟角度來看，對集團實屬「好消息」，環顧如今鰂魚涌區內發展成熟，加上中環繞道通車後，令該區與傳統商廈區變得「近在咫尺」，中環前往港島東非常方便，車程僅10分鐘，料該區商廈市場被看高一線，不論對用家及投資者均具吸引力。 據仲量聯行的資料顯示，自去年10月至今年9月期間，非核心商業區包括港島東、港島南、九龍東等錄淨吸納量達209.7萬方呎，屬10年以來次高水平。同時，逾20家公司於過去12個月遷離中環，總承租的樓面面積達420,600方呎，包括證券及期貨事務監察委員會將於明年進駐港島東商廈，租用19.8萬方呎樓面。隨著證監會遷離中環，留守在中區核心地段的金融監管機構只餘下金管局。此外，加拿大皇家銀行亦同時由中環長江集團中心搬遷至太古坊1座。 莫家文指出，因遷離核心區而引致的相關租戶組合變化，將有助加快港島東成為核心寫字樓市場之一，從租金角度看，港島東已於今年7月取代尖沙咀，成為本港商廈租金第3高的地區。目前，中環甲廈平均呎租125元，為全港最貴；灣仔/銅鑼灣平均呎租71.2元，居於第2位；至於港島東甲廈平均呎租則剛升至約55.3元水平，高於尖沙咀甲廈的平均呎租54.1元，而九龍東則以平均每呎34.4元，排行第5位。 再加上，中資機構減慢擴充步伐，亦是中區租金回調的主因之一。隨環球經濟轉差，內地資金緊張，企業暫緩擴充大計，寫字樓租賃需求轉弱。過去數年，中資積極搶租中環超甲廈，把租金水平推至高峰，中資佔中環商廈新租個案佔比例，高峰時約40至48%，即接近一半租務。可至去年比例已跌至28%，今年進一步下至約24%。 中資活躍不再 [...]