大中華時事
香港樓市火熱，料價量齊升
2018-01-06
香港樓市神話不滅！受惠於供應短缺及剛性需求強勁，2017年香港住宅樓市無懼政府使出多番辣招，市道暢旺依然，整體樓價升幅超過一成，至於甲級優質寫字樓更連續兩年蟬聯全球呎租最貴的城市，賣地成績更是超乎市場預期，住宅及商業「地王」連環誕生，旺熱程度屬近年罕見。多家地產代理預期，即使香港息口將會趨升，但在多個利好因素支持下，將會抵銷緩慢加息帶來的負面情緒，香港商業及住宅市場料於2018年再創新高。 撰文：余美玉 樓市在過去幾年持續升溫，為了防控風險，政府於2016年11月修改稅例提高印花稅，去年金管局連環出擊，分別杜絕「一約多伙」，劃一徵收15%印花稅、實行第八輪逆周期措施、向銀行溫馨提示調高按息等，但仍未能阻止樓價的升勢。2017年首兩個月住宅成交雖然較淡靜，物業臨時買賣合約數字中的住宅買賣數字僅介乎3,000至4,000宗，但隨着發展商積極推售新盤應市，一手市場交投氣氛轉趨熾熱。 根據土地註冊署資料顯示，去年首11個月一手私人住宅註冊宗數為17,364宗，比2016年同期的16,340宗上升6.3%，至於首11個月一手註冊金額暫錄約2,211億元，較2016年全年的1,884億元，高出17%，創出歷史新高，料全年將達2,430億元，即使與97年樓市的高峰期比較，亦高出超過一倍，充份反映新盤市況的熾熱程度。而二手市場亦有回暖跡象，首11個月二手住宅註冊宗數為40,918宗，同比增近一成。金額方面，首11個月暫錄約2,813億元，較2016年全年的2,415億元高出近16.5%，亦創下五年新高。美聯物業估計，2017年的二手註冊金額將達3,100億元，勢將自2012年以來，首次衝破3,000億元的水平。 樓價走勢一樣未有放緩的跡象，據差餉物業估價署公布，截至去年10月份的私人住宅售價指數已連升19個月。根據經絡按揭轉介資料顯示，11月的平均呎價為12,005元，比前年11月的10,740元上升11.8%，可見價量齊升。該公司市場總監劉圓圓估計，去年樓價走勢凌厲，相信價格升幅超過一成。 納米盤及豪宅表現突出 在不同價格的單位中，又以細價樓及豪宅升幅較為突出。戴德梁行指出，截至去年12月初，部分屋苑如沙田第一城及貝沙灣的價格已自年初上升約兩成，太古城單位的升幅則為一成半，其中細價樓不乏去年大行其道的「納米盤」項目，在發展商提供多重優惠下，整體金額需求較低，因此受到不少上車客的追捧；豪宅的買家則實力較強，資金充裕。至於中價樓，戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻說：「在現行按揭措施下，買家購買中價樓需付較大筆首期，而中價樓的對象又以換樓客為主，但因置業成本較高，買家負擔較為吃力，令2017年的中價樓的升勢遜於細價樓及豪宅。」 新「地王」連環誕生 值得一提的是，去年不只住宅單位銷售暢旺，連地皮也連番創破紀錄高價成交，主要是發展商投地態度積極，尤其是內地財團參與度日增，首先是港島區鴨脷洲利南道項目以168.56億元「破紀錄」成交，每方呎樓面地價約22,118元，曾一度創住宅用地總價新高，及後長沙灣興華街西對出項目以172.88億元刷新紀錄，成史上住宅總價新地王。 至於2018年住宅樓市走勢，多家大行均認為市場上暫未見有明顯的利淡因素，因此相信今年樓市亦會保持升勢，價格方面平均約有一成升幅。踏入加息周期是最值得關注的樓市隱憂，在聯匯制度下，香港跟隨美國加息亦在所難免，相信最快會於今年上旬調整最優惠利率，結束12年來未曾加息的局面，不過預期不會對本港樓市構成太大壓力。因為即使美國年內按預期加息三次，而假設香港跟隨加息一至兩次，每次介乎25至50點水平，至今年年尾實際按息將達到2.4至2.65厘的水平。以每100萬貸款額計算，每加息25點子，每月供款額只增加百多元，對供樓負擔的壓力有限，相信無阻市民的入市信心。 利好因素消弭加息隱憂 相反，經濟基調良好、失業率低企、股市暢旺帶來的財富效應，以及薪金調升等利好因素，均可增強入市動力，相信足以消弭緩慢加息帶來的負面情緒，更能支持樓市走俏。而去年兩度誕生住宅地王，可見發展商在天價投下優質地皮的同時，亦是對樓市前景投下了信心一票。 在新供應方面，今年發展商仍會積極推盤，預料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場，較去年增逾一成，加上政府將推出約1.28萬個資助房屋單位，即市場上共有3.78萬伙一手單位應市，相信今年的一手成交量或會創歷史新高。利嘉閣地產總裁廖偉強認為，一手私宅登記預期今年可挑戰兩萬大關，二手私宅則有力衝破四萬宗。整體私宅成交金額方面，受惠預期樓價持續上升，2018年一二手私宅成交總值料再升14%，突破6,000億元，挑戰6,200億元的97年以來歷史次高水平。 在新供應方面，今年發展商仍會積極推盤，預料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場，較去年增逾一成，加上政府將推出約1.28萬個資助房屋單位，即市場上共有3.78萬伙一手單位應市，相信今年的一手成交量或會創歷史新高。利嘉閣地產總裁廖偉強認為，一手私宅登記預期今年可挑戰兩萬大關，二手私宅則有力衝破四萬宗。整體私宅成交金額方面，受惠預期樓價持續上升，2018年一二手私宅成交總值料再升14%，突破6,000億元，挑戰6,200億元的97年以來歷史次高水平。 今年樓價升幅遜去年 [...]
