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海外樓市：英國若脫歐　更利柏林樓價

要在歐洲置業，除了英國各郡外，德國也相當受華人的歡迎，而首都柏林更是首選之地。當地暫時未有壓抑樓價的措施，在2017年更曾是樓價升幅最大的歐洲城市。加上柏林的房價只有瑞士和法國的四分之一，在歐洲地區排名第九，有分析員指，預計2019年歐洲經濟下滑，但柏林的樓價預料保持平穩。 德國房地產價格具上升潛力，主要是因為在柏林及法蘭克福，移民人口大幅增加，當地供求明顯失衡，預料供不應求的情會持續至2030 年，屆時供應不足比例多達40%。 柏林人口目前為350萬，預計還會繼續上升。據估計，至2030年柏林市的人口將增加10.3%，並可能在2035年突破400萬。 由2012年到2018年德國各地區的房地產投資，以柏林房地產投資額升幅最高，差不多達到6倍，2018年柏林平均樓價大約在68萬歐元（約597.7萬港元），平均每平方米約6,038 歐元（約5.3萬港元），升值潛力持續，與供不應求大有關係。   優勢持續 這些年來，柏林建立自身的政治力量，並且成為旅遊業和社交聚會的熱點以及吸引投資的磁石。如今德國是歐盟最大的經濟體，而法蘭克福及柏林在過去5年有平穩的經濟增長，成為海外買家投資首選。現時柏林的樓價表現較法蘭克福佳，達雙位數增長，原因是柏林早已投放大量資源在科技工業上。城市土地學會和普華永道的《歐洲新興趨勢2018》把柏林列為歐洲2018年度最佳投資城市，在歐洲城市中，柏林的投資回報最佳、資本增值最多、住宅租賃率最高，優勢可望持續。 比起德國其他大城市，柏林的房價依然很低，慕尼克單棟的樓價是柏林的3倍，公寓樓價則是柏林的兩倍。根據Numbeo的資料，柏林房價的上漲也是因為供應的短缺，尤其是中低價位的房產，並且這種短缺將持續10年左右。 根據IMF報告，德國經濟仍然穩定，更預期今年德國經濟增長2.1%；失業率將再降0.1個百分點至3.5%；通脹1.7%，保持穩定；2018 年，國家主權債務降至國內生產總值（GDP）的60%，今年甚至會降至56.1%。但英國有可能「硬脫歐」、中美貿易戰持續及歐元區負擔分配新規定等因素影響，德國經濟增長有機會放緩，並可能拖累經濟及出口。 此外，德國柏林新機場有望在2020年啟用，柏林新機場名為柏林勃蘭登堡維利‧勃蘭特機場，其毗鄰勃蘭登堡州境內的舍內費爾德機場。機場CEO達爾德魯普表示，機場對經濟發展的作用愈來愈重要，德國未來不能只有法蘭克福和慕尼克兩大樞紐，因此需要提升柏林的客運量，從而改善德國國內和與歐洲各國間的互聯互通。機場公司(FBB)預計，新機場將能覆蓋柏林-勃蘭登堡州地區約1,000萬人口，並輻射西至漢諾威、漢堡，東至波蘭西部的廣闊市場。 五成按揭並不難 柏林相對較低的房地產價格仍然能夠吸引很多外國投資者，所以房產分析機構仍然認為柏林是歐洲最理想的房地產投資地之一。去年3月初，美國金融大亨畢菲特與德國的一家房產開發公司簽署了在柏林購買大量高檔住宅的協議。 德國的政治非常穩定，而人民的個性亦不愛冒險，租客慣性租住同一地方。若準買家若有穩定收入，獲得五成至六成按揭是不難，而10年期貸款利息低至3.2厘，其間更是利率不變。柏林住宅的出租率高，90%的房屋都是出租性質，出租合同更是不限制時間，事實上，不少德國家庭都是長期租住同一住宅，故長期出租的收入非常穩定。   德國房地產貸款銀行聯合會（VDP）的統計顯示，2017年錄600億歐元（約5,273.8 億港元）投入德國房地產市場，其中半數投資來自外國，當中不少是西班牙人，美國投資者也相多。他們普遍認為，因為當地經濟增長穩定、利率維持極低水平，故打算移民德國，從2012至2016年，德國新增近300萬名移民。 普華永道諮詢公司調查也顯示，英國脫歐是有利德國，因不少銀行總部將從倫敦遷到法蘭克福，有機會大幅推升當地樓價。去年第三季度單是美茵河畔法蘭克福的住房投資已達到80億歐元（約703.1億港元），一年間上升14%，而柏林被評為全歐洲最具吸引力的國家首都之一。研究報告認為，今年柏林的房地產會繼續熾熱，租金也持續上升。 [...]