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An aerial view of Hong Kong's northern district on June 21, 2016. Three of our major property developers have amassed a combined land bank in the New Territories of over 90 million square feet designated for agricultural use. According to their most recent annual reports, Henderson, Sun Hung Kai Properties and New World have acquired 44.5 million, 30 million and 18 million square feet respectively. (EyePress/Rocky Lee)

香港

曹德明：加息前按揭市場開始起暗湧

2022-09-09

本港加息將至，按揭市場亦早已開始起暗湧。由今年7月中，先後已有12間銀行陸續上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限至2.75厘，當中一間銀行近日更第二度調升H按鎖息上限0.25厘至現時3厘。若以500萬元貸款額，供款年期為30年，選用H按計劃H+1.3厘，以近期一個月HIBOR約1.9%計算，舊有客戶選用H按鎖息上限為2.5厘的按揭計劃，每月供款為$19,756，壓力測試要求為$47,316。如新造客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，每月供款將增加$656或3.3%至$20,412，壓力測試要求亦增加$1,315或2.8%至$48,631。如選用H按鎖息上限為3厘的按揭計劃，每月供款更會增加$1,324或6.7%至$21,080，壓力測試要求則增加$2,647或5.6%至$49,963，入市門檻及供樓負擔將顯著增加，並對新造按揭客戶有一定影響。現時一個月銀行同業拆息（HIBOR）一直反覆上升至2厘水平左右，並超過一個月維持1.5厘以上水平，接近季結，銀行資金壓力進一步增加，相信HIBOR將進一步上升。而銀行資金成本參考指標的三個月拆息亦攀升至2.75厘水平左右，創自2008年11月4日（3.79厘）後即近14年新高，並超過七個星期維持2厘以上水平，亦反映銀行資金成本壓力進一步增加。港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場，金管局自5月份已多次接錢，體系結餘由今年6月份約3,200億元，短短兩個月，就已跌至現時約1,250億元。種種原因將加快銀行加息（Ｐ）步伐，基於資金成本考量，銀行先上調H按鎖息上限，息率趨升下可保持利潤空間。另一邊廂，仍有部份大型銀行為今年的按揭業務作最後衝刺，暫時未跟隨加鎖頂息率，更傳有銀行將一手新盤的H按鎖息上限變回至2.5厘，以搶攻市場份額並保持其領先地位。不過相信在銀行調升P前，銀行將隨時調升新造按揭的H按封頂位。而現時銀行取態不一，息率及優惠亦有所不同，有意置業人士如想避免行「冤枉路」，可尋找大型且專業的按揭中介協助，配對合適的銀行。另外亦要做好風險管理，預留更多首期及後備資金作日後緩衝，同時亦避免借太盡以致失預算。更多經絡按揭轉介資訊撰文：曹德明經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

博客

曹德明：按揭現金回贈增加需知

2022-08-09

美聯儲連番加息，香港一個月拆息已升至H按的封頂水平，料本港銀行亦即將上調最優惠利率P，令部份有意入市的買家持觀望態度。另一方面，本港按揭宗數按年回落，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首7個月現樓按揭宗數錄得49,812宗，對比去年同期減少4,777宗或8.8%；首7個月樓花按揭宗數則錄得2,850宗，對比去年同期減少678宗或19.2%，更創自2011年即11年後的首7個月新低。銀行按揭業務「未到數」，因此在加息前夕仍見銀行積極將按揭優惠「加碼」。近日有報導指，某大型銀行將現金回贈提高至最高1.75%至1.79%，回贈優惠創33個月新高。筆者認為，銀行提高現金回贈不止能吸引新買家，現時有按揭在身的業主亦可透過轉按賺取額外現金回贈，對沖加息周期所增加的利息開支。不過，回贈固然愈多愈好，但有兩點細節新手買家需要注意。銀行以最高樓價6成計算現金回贈第一點，根據金管局規定，銀行本只可承造最多6成按揭，如透過購買按揭保險計劃，買家則最高可承造9成按揭。而銀行計算現金回贈時，只會以樓價的6成計算。假設買家A購入一個樓價800萬元的單位，如承造9成按揭，貸款額為720萬元。若現金回贈為1.75%，計算方法是以800萬元的6成而非9成計算，即800萬元x6成x1.75%＝8.4萬元。現金回贈超過1% 整筆金額須計算在於貸款額第二點，金管局對提供住宅按揭貸款的財務機構有清晰指引，若銀行向借貸人提供的現金回贈超過貸款額的1%，銀行在審批按揭時，須將整筆回贈金額計算在貸款額內。參考上述例子，買家A原先可承造9成按揭，貸款額為720萬元。但因現金回贈超過貸款額的1%，銀行計算貸款額方法為720萬元-8.4萬元=711.6萬元，按揭成數由9成下降至88.95%，首期預算由80萬元增加至88.4萬元，待物業買賣完成後，方由銀行支付整筆現金回贈予買家。可見買家需要先「抬錢」上會，若事前預算「計到盡」，沒有預留足夠備用資金，買家隨時大失預算。因此，建議資金緊絀的新手買家事前先計算清楚買樓所需預算，同時避免借到盡，預留足夠備用資金以應對首期增加的機會。更多經絡按揭轉介資訊撰文：曹德明經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

博客

曹德明：折解「漸進式按揭供款計劃」

2022-07-22

發展商推售新盤時，會提供不同的付款優惠及按揭計劃吸引買家入市。近期新界某新盤除了提供即供及建築期付款方法，亦另設一項較為罕見的「漸進式按揭供款計劃」供買家選擇。「漸進式按揭供款計劃」（漸進式計劃）是由該盤發展商所指定的財務機構提供的一按計劃，買家最高可承造8成半按揭，年期最長30年。計劃特別之處是買家可將按揭貸款分開三段時期償還，第一期（首3年）只需償還總貸款額的40%（利率為P-2.5%）；第二期（第4至6年）開始償還總貸款額的30%（利率為P）；第三期（第7至30年）開始償還總貸款額的最後30%（利率為P）。選用此計劃，買家首幾年只需要償還部份貸款額，而且息率亦貼近銀行提供的息率，每月供款相對減少，買家供樓初期將較為輕鬆。然而，若以整個按揭年期計算又是否有利可圖？試以該盤一個387.9萬元開放式單位為例，使用漸進式計劃最多可享12%折扣，折實價約341.4萬元，承造8成半按揭及年期30年，貸款額約296.7萬元，第一期（首3年）每月供款$4,586；第二期（第4至6年）每月供款$10,980，第三期（第7至30年）每月供款$16,176，而全期總利息開支為$2,317,378。如與一般銀行H按計劃比較，該盤即供付款計劃最多可享15%折扣，折實價約329.7萬元。如買家申請按揭保險，可承造最高9成按揭及年期30年，貸款額約290.1萬元。假設以按揭息率H+1.3%及一個月拆息為0.92厘計算，每月供款為$11,298，而全期總利息開支為$1,099,684。由此可見，漸進式計劃首3年每月供款比即供計劃減少$6,712（59.4%），第4至6年供款減少$318（2.8%），不過，到了第7至30年每月供款增加$4,878（43.2%），而總利息開支比即供計劃多出$1,217,694（110.7%）。由於貸款額逐步增加，其後息率亦遠高於銀行水平，因此其後每月供款及總利息開支將見大增。若買家選用此計劃，建議於利率上升前轉按至銀行以享較低的息率。但申請轉按時，銀行需重新審批其入息，買家要確保屆時有足夠及穩定的供款能力以通過入息審查及壓力測試，考慮入市前亦要做好風險管理。更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com 折解「漸進式按揭供款計劃」文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明發展商推售新盤時，會提供不同的付款優惠及按揭計劃吸引買家入市。近期新界某新盤除了提供即供及建築期付款方法，亦另設一項較為罕見的「漸進式按揭供款計劃」供買家選擇。「漸進式按揭供款計劃」（漸進式計劃）是由該盤發展商所指定的財務機構提供的一按計劃，買家最高可承造8成半按揭，年期最長30年。計劃特別之處是買家可將按揭貸款分開三段時期償還，第一期（首3年）只需償還總貸款額的40%（利率為P-2.5%）；第二期（第4至6年）開始償還總貸款額的30%（利率為P）；第三期（第7至30年）開始償還總貸款額的最後30%（利率為P）。選用此計劃，買家首幾年只需要償還部份貸款額，而且息率亦貼近銀行提供的息率，每月供款相對減少，買家供樓初期將較為輕鬆。然而，若以整個按揭年期計算又是否有利可圖？試以該盤一個387.9萬元開放式單位為例，使用漸進式計劃最多可享12%折扣，折實價約341.4萬元，承造8成半按揭及年期30年，貸款額約296.7萬元，第一期（首3年）每月供款$4,586；第二期（第4至6年）每月供款$10,980，第三期（第7至30年）每月供款$16,176，而全期總利息開支為$2,317,378。 [...]

香港

曹德明：銀行重推按揭預先批核

2022-03-17

第五波疫情持續，有發展商因應近況，推出網上優先預約睇樓。除睇樓外，按揭亦可作預先申請及批核，近日就有報導指某大型銀行重推按揭預先批核服務。此服務對有意置業人士有什麼好處？讀者可能對按揭預先批核較為陌生，預先批核是指有意置業人士於買樓前先向銀行申請按揭，待成功獲得銀行初步批核後，再於指定時間內購入其物業。有關做法可讓買家事前有更精準的預算及風險評估，了解自己是否有足夠能力置業，避免遇上購買物業後申請按揭時，才發現未能通過入息審查，最終大失預算的風險。而過往申請預先批核的準買家亦不乏非固定收入、收入不穩定以及轉工人士等。事實上，過往樓市交投一直熾熱，買家申請按揭亦喜歡「貨比三家」，銀行需要處理繁多的按揭申請，因考慮到成本及時間等問題，已有一段日子暫停預先批核的申請。近期有銀行重推按揭預先批核，相信是因樓市交投轉趨淡靜，銀行亦渴望爭取更多按揭業務，在經濟不明朗下置業人士信心減弱，因此重推預先批核服務。申請預先批核的過程，與一般的按揭申請大致相同。申請人需要填寫銀行申請表格，提供個人資料及入息證明等，銀行亦會查核申請人的財務信譽。批核時間一般為約兩個星期，如透過按揭保險公司承造高成數按揭，批核時間更需要接近一個月。一般來說，銀行批出預先批核的結果有效期為一個月，如過了有效期，買家或需補交文件。建議申請人預留足夠的時間以及準備所需文件，以免耽誤申請進度。此外買家亦需要注意，預先批核的目的是讓銀行預先審批客戶的借貸及還款能力。通過預先批核後，如購買的物業類型或樓價有所變更，或買家入息有變，銀行有權再作審批。如銀行發現購買的物業出現問題（如屋契問題、潛建/房則有違規、物業為凶宅等），銀行有權拒批其按揭申請或下調按揭成數等。若有意申請預先批核，除可直接各銀行申請，亦可透過大型專業的按揭中介公司協助轉介合適的銀行。此外，按揭中介亦會於申請過程中解決客戶任何按揭疑問，且費用全免，讓客戶申請按揭時更為順暢。撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

本港時事

曹德明：疫情下足不出戶亦可申請按揭

2022-02-18

本港抗疫工作仍然艱鉅，政府逐步收緊限聚措施之下，各大銀行亦因應疫情，相繼調整實體分行的服務安排，部分分行更需要暫停營業，令不少置業人士查詢樓宇按揭時遇上不少煩惱，但其實只要善用網上平台，一樣可以足不出戶解決按揭疑難。事實上，部份置業人士在申請按揭時，會選擇到不同銀行，向該行的按揭職員查詢報價，而銀行受理有關查詢後，會安排客人填寫申請表，以及提交相關文件如身份証明、住址証明、入息証明、臨時買賣合約等。另外，各銀行的按揭計劃有所不同，置業人士大多會「貨比三家」，尋找合適的按揭計劃，來來回回各間銀行卻是十分費時。全民抗疫期間，市民除了要注重個人衞生，如無需要便盡量留在家中，避免出門。現時置業人士若想查詢及申請按揭，除了要注意出入公眾場所的風險，而銀行因調整分行的營業時間，人手或會有所緊張，申請按揭時職員或未能詳細講解及處理其按揭查詢。置業人士想查詢銀行按揭息率優惠等資訊及申請按揭，亦可透過按揭中介的網上平台協助。作為按揭中介的先驅者，經絡按揭一直致力推動按揭業務電子化，由物業估價、按揭查詢及計劃比較、按揭申請以至上載申請文件，全程可足不出戶地透過經絡網上平台順利辦妥，節省時間之餘而且費用全免。估價方面，客戶可使用經絡平台提供的估價服務作初步查詢，或可直接致電聯絡經絡專員，一般樓盤估價可於即日或翌日便有回覆。按揭查詢及計劃比較方面，經絡按揭專員會為客人作詳細的按揭分析，務求排解客戶的按揭疑難。同時，經絡為全港首間按揭中介應用銀行API技術，連接19間香港銀行的API應用程式介面，各銀行的按揭計劃、息口以至推廣優惠/回贈讓客人一覽無遺，不用親自到每間銀行查詢仍能「貨比三家」，省時地挑選合適的按揭計劃。至於按揭申請，客戶可繼續於經絡平台填寫網上按揭申請表，申請資料會即時傳送到指定銀行，銀行收到資料會安排專員審批確認，手續簡便又快捷。撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]