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常歡:弘陽地產(1996)藉雙輪驅動持續創佳績

2021-03-31

受新冠疫情影響，內地房地產市場於2020年首季度冰封，至第二季度市場顯著復蘇。弘陽地產(01996)日前公布去年業績，累計合約銷售約865億元(人民幣、下同)，按年增長32.8%，並已躋身全國前50強；其中，長三角地區銷售佔比達78%；地產銷售排名升至49位：由於區域及產品結構優化，每平方米平均合約銷售價升10%至14,622元，簽約回款率保持88%，維持行業標杆水平，前景值得看好。弘陽地產一直以「地產+商業」雙輪驅動戰略下推動業績持續增長，2020年雖然受疫情影響，但收入及股東應佔核心淨利潤均錄得增長，分別增32.9%及10.7%至201.6億及13.1億元，表現理想。弘陽持續鞏固全國化佈局，繼續踐行「做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城」的投資戰略；2020年共獲取50塊新地，其中二線以上城市佔比57%，強三線城市佔比30%；戰略深耕大灣區、成渝等全國優質都市圈；持續做強省會、經濟強市及重要節點型城市。弘陽坐擁豐富而高品質土儲，截至2020年底總土儲達2,006萬平方米，較2019年末增加18%左右，其中74%位於一二線城市。以多元化投資管道，包括收併購、商住聯動拿地佔比達至35%(按照計容面積計算)，資金使用效率進一步提高，並鎖定優質的戰略合作夥伴發展同盟。弘陽地產與商業協同賦能，商住拿地模式續見成效，繼常州天下錦項目後，產城融合模式成功外拓，2020年獲取安慶商住綜合體項目和武漢供銷總社產業項目，後續將持續加強商業重資產項目。集團債務結構持續優化，淨負債率進一步下降至50.3%，債務結構優化；短期借款佔比由2019年的42.0%下降至2020年36.2%；現金短債比提升至1.6倍。年內，公司的信用評級維持穩定：惠譽評級「B+」，展望穩定；穆迪評級「B2」，展望正面；標普評級「B」，展望穩定；聯合國際評級「BB-」，展望穩定；境內主體中誠信及聯合信用「AA+」評級，展望穩定。並於資本市場的認可度提升：如今年1月成功發行3.5億4年期美元債，利率7.3%，創公司的歷史最低水平，負債利率持續下降。 (筆者是證監會持牌人士，未持有上述股票) [...]

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李慧芬：獲恒地李家傑加持，弘陽服務中長期看好

2020-06-26

無論於新股或二手市場，中資物業管理股也屬於表現最好的種類之一，目前正在招股的弘陽服務集團(01971)，有關聯公司弘陽地產(01996)關照之外，物業管理衍生出的增值服務亦增長迅速，而且，今次招股得到恒基地產(00012)聯席主席李家傑入股成為基石投資者加持，前景理想，不宜錯過。弘陽服務在堅實傳統物業管理服務的同時，也加快兩大增值服務業務的擴張步伐，從而助推收入來源呈現出三條主線業務並駕齊驅的勢頭。由2017至2019年，其物業管理、非業主增值服務及社區增值服務收入年複合增長率分別爲26.2%、135.4%及47.7%；2019年收入按業務劃分，三大業務分別佔總收入比重爲70.5%、24.1%及5.4%。由於增值服務的毛利率較好，所以令集團的盈利能力較行業平均水平為高。由2017至2019年，集團毛利率由22.6%提升至25.3%；歸屬股東淨利率由11.17%提升至11.74%，高於2019年中國百強物管企業的相關平均值分別24.02%及8.76%。毛利率及淨利率能跑贏內地百強同業，主要得益於集團多元化業務及「業務一體化+智慧物聯」的發展策略。另外，集團的其他財務數據也勝同業，如2019年股東回報率及資產回報率分別爲26.3%及10.6%，高於期內接近規模同業的分別19.1%及8.7%。業務增長及財務數據理想，難怪吸引到重量級基石投資者–李家傑持有的投資公司認購約7,600萬元(以發售價中位數3.8元計)。恒地創辦人李兆基鍾情買股，更有「亞洲股神」之稱，其中認購新股更是其愛好之一，近年則由其長子李家傑接棒，頻頻出手成為新股基礎投資者，當中物管、內房、手遊股等是其心頭好，先後落注於奧園健康(03662)及中手遊(00302)等均有不俗表現，兩股首日掛牌升幅分別為21.6%及2.1%，至今累積升幅分別逾1.2倍及70%，弘陽服務集團(01971)中長期表現相信不俗。 [...]

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常歡（蘇家榮）：弘陽服務「住宅+商業」均衡發展具競爭優勢

2020-06-26

於新股市場之中，輕資產高回報的內地物業管理股屬於熱門一族，一般上市後均有不俗表現，較近期的如在5月15日上市的建業新生活(09983)掛牌首日升22.2%、至今累升逾三成；以及保利物業(06049)於去年12月19日上市，掛牌首日升29.2%、至今累升逾一倍。因此，正在招股獲恒基（00012）李家傑入股成為基石投資者的弘陽服務集團(01971)不容錯過。弘陽服務集團主要業務在中國長三角地區，不單單是一間物業管理公司，而且可說是一間增長迅速的綜合社區服務供應商。另外，與其他同業比較，集團的優勝之處在於管理的物業當中，住宅及商業比例均衡，但同業則通常側重其中一邊。集團依托關聯公司弘陽地產(01996)「住宅+商業雙輪驅動」的戰略優勢，使集團住宅物業管理及商業物業管理協同促進，發展均衡。另外，集團亦擴大了在管商業物業組合，以涵蓋購物中心、家居裝飾及傢俱商城、酒店、主題公園等多種形式，並逐步將物業組合拓展至寫字樓及學校等其他物業。截至2019年底止，集團商業物業的物業管理服務收益佔總收益的49.9%，在管商業物業總建築面積達340萬平方米。在「住宅+商業」雙輪驅動的戰略之下，集團的物業管理收入獲得理想增長，由2017年2.23億元(人民幣、下同)升至2019年3.55億元，年複合增長率達26.2%。集團在提供物業管理服務之外，更提供其他增值服務，年內，非業主增值服務收入由2190萬元升至1.21億元，年複合增長率高達135.4%；社區增值服務收入由1232萬元升至2687萬元，年複合增長率達47.7%；三條業務主線並駕齊驅，成為集團增長動力。整體而言，由2017至2019年，集團收益由2.57億元增至5.03億元，年複合增長率39.9%；溢利由2870萬元增至5710萬元，年複合增長率41%，顯示業績在高增長期，加上有弘陽地產作為強大後盾，前景值得期待。而目前有四新股混戰，當中，弘陽服務孖展認購先拔頭籌。根據富途證券於24日晚統計，弘陽服務孖展認購錄得超額認購9.24倍。康基（09997）和海吉亞（06078）上周招股時凍結市場不少資金，令投資者的購買力仍未獲釋放，估計26日資金回籠，新股孖展認購會再熾熱起來。筆者是證監會持牌人士，未持有上述股票大家可以加本人Facebook：投資世界－常歡 [...]

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常歡：弘陽地產（1996）績優派息增可吼

2020-04-01

弘陽地產（1996）上週公布，去年營業額151.7億元(人民幣、下同)，按年升64.2%；淨利潤約16.4億元，升23.6%；核心淨利潤增25.8%至14.2億元；每股盈利44分，每股全年派息11.1分，按年增22%，現價息率近5厘，可吼。期內，派息比率由前年25%升至30%，在新冠肺炎疫情影響經濟下仍如此慷慨回饋股東，可見管理層對前景有信心。事實上，集團去年合約銷售金額達651.5億元，升37.6%。雖然面對疫情衝擊，但集團於2月已啟動線上銷售，而管理屠表示，於武漢以外的湖北地區銷售已回復五、六成，維持全年銷售750億元目標不變，對今明年業績可說是已有保障。集團以物業開發和地產銷售為主，但亦同時積極擴展商業物業投資及運營，持有該等商業物業作長期投資及資本增值目的，並出租該等商業物業以產生租金收入。至今已開業四座弘陽廣場，目前正在籌備開設十一座弘陽廣場，繼續推廣「弘陽廣場」品牌。在規模拓展和經營質量提升同時，通過委任管理、租賃、自已持有等多種模式拓展優質項目，持續優化升級業務組合，在各城市打造標杆商業地產項目，提升商業地產資產回報水平。今年以來雖然新型冠狀病毒疫情的爆發和蔓延，但相信疫情對經濟和房地產市場的衝擊只是短期和暫時性的，對中國經濟和房地產市場的的中長期趨勢不會有重大影響。弘陽地產於2018年7月以每股2.28元上市，過去半年於2.5元附近徘徊，1月曾經想發力向上，但被大市下跌拖累曾低見2元以下，但之後迅速返回2.5元水平，可見此位有支持力。國際投行里昂證券更於其股價2.01元時發表「買入」研究報告，目標價2.90元，看好其在南京大本營的品牌效益。事實上，從其剛公布的業績可見，增長十分理想，今年亦有保障，可攻可守。筆者是證監會持牌人士，未持有上述股票 [...]

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李慧芬：弘陽地產（1996）獲正面展望，估值吸引

2019-11-08

中國綜合性房地產開發商弘陽地產（1996）近期先後獲兩大國際信用評級機構惠譽及穆迪發表正面的報告，又獲建銀國際及尚乘集團(AMTD)發表首次覆蓋的報告，並給予「買入」評級。事實上，集團目前市盈率僅3.5倍，息率有4.1厘，估值吸引，值得留意。在10月16日，評級機構惠譽發表報告表示，上調內房弘陽集團和子公司弘陽地產的長期外幣發行人違約評級，以及高級無抵押票據評級，由「B」上調至「B+」，展望穩定。上調評級反映弘陽地產在高品質土地儲備和審慎的財務政策支援下之銷售保持增長，使其槓桿率保持在50%以下，在「B」類同業中處於較健康的水平。集團的物業租賃業務規模較大，經常性收入較高。惠譽預計集團的土地收購和地域擴張戰略將推動其銷售額增長，並預計集團的今年權益合約銷售額將增長25%，達300億元人民幣(下同)。隨著集團在今年上半年獲得更多土地，銷售增長將得到充足的可售資源的支撐。預計在未來一年內，多個高利潤項目的結轉將為集團的利潤率提供支援，相信集團在今明兩年的EBITDA利潤率將保持在20%至23%的健康水平。而穆迪在11月6日的報告授予集團首次B2的企業家族評級(CFR)，展望正面。穆迪表示，集團在過去兩年實現了強勁的合約銷售增長，今年前9個月的合約銷售總額按年增長40%至438億元，而去年的合約銷售則增長84%至473億元。預計集團的合同銷售總額將按年增長25%至30%，到明年達750億至800億元；當中租金收入將從去年的3.6億元，每年增長25%至40%，於未來一年至年半之內達到4.5億至5億元。建銀國際認為，住宅物業銷售和商業物業營運是弘陽的增長動力，並預計集團的旗艦店南京弘陽廣場會在2019財年帶來4億元的租金收入，增長25%。建銀國際對集團的首次評級為「跑贏大市」，給予目標價3.3港元。 AMTD認為，集團繼續將項目投資集中在江蘇省和長三角地區，幫助公司更有效地控制成本，並將利用更強大的本地品牌，控制其銷售及行政開支，獲取更佳的拿地機會。考慮今年上半年的預售收入，市場尚未完全反映實際盈利水準。當前股價相當於明年預測市盈率僅3.7倍，給予目標價3.32港元，相當於明年5倍預測市盈率。 [...]