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王涵：交椅洲填海等於倒錢落海
2023-03-23
行政長官李家超在去年根據「明日大嶼」計劃，提出了交椅洲人工島項目。根據港府的設想，計劃為分階段填海興建合共約1,700公頃的多個人工島，其中1,000公頃的交椅洲人工島將由三個島嶼構成，島上會建19至21萬個住宅單位，其中公營房屋和私營房屋的比例是7:3，最多可容納55萬人，提供約27萬個職位。具體時間規劃方面，將於今年開展環評法定程序，2025年中前確認詳細設計，下半年申請撥款，年底前開啟填海工程，按正常速度走的話，首批住宅最快可在2033年入伙。 據政府估計，建造成本方面，總工程造價推算約為 5,800 億元，私人住宅和商業用地賣地收入估計約為 7,500 億元。且不論經濟效益，先講項目可行性。天文台前台長林超英質疑，如果填海而得的土地，將來會被水淹沒，既不會解決香港土地資源緊張問題，反而會製造本來就不存在的危險。他提到，日本關西機場由啟用至今曾發生多次嚴重水浸，即使興建新的防水牆依然於事無補，無法擺脫被海水淹沒的威脅。他更坦言填海而建造的人工島，是無法預估將來海水上升後的後期維護工程有多大，港人更可能為此而將金錢投入「無底洞」，那真的是「倒錢落海」。 而除了項目可行性問題外，筆者認為，港府更應該考慮經濟效益的問題。根據最近發表的財政預算，2022/23年度預計赤字為1,398億元，而2023/24年度之預計赤字為544億元，庫房需面對巨大財政壓力，卻又困於經濟發展速度等多種因素，連開源節流都很困難，政府實在應重新檢討各項工程規模是否需要縮減。 香港僅剩七千億的財政庫存，在開源困難、節流無道前提下，港府必須一分錢掰成兩分花，讓每一港元用在刀刃上。而交椅洲人工島項目總工程造價要耗資約5,800億元，成本實在太大。對於賣地收入，政府估計為7,500億元也是過於樂觀。 首先，政府並沒有詳細列明交椅洲人工島之私人住宅和商業用地之賣地收入約為7,500億元的計算方法。若以香港近期賣地數據作參考，平均每呎樓面地價為4,000元計算，私人住宅的賣地收入約為1,200億元；另外人工島400 萬平方米的商業總樓面面積以每呎樓面地價3,000元計算，商業部分的賣地收入為1,200億元，私人住宅和商業用地之賣地收入加起來亦只有2,400億元，與政府估計之7,500億元相距甚遠。如賣地收入真如筆者估計只有2,400億元，連人工島造價成本5,800億元也應付不了，項目入不敷支，造成巨大財政壓力，完全是「蝕本生意」。 其實如果要解決或緩解香港房屋問題，不只有填海造地，也有更具經濟效益的方式。譬如將位於青衣的香港聯合船塢，連同其北面的政府土地，一併改變用途，以發展公私營住宅、遊艇俱樂部和社區設施，預計共可以提供15,075個住宅單位。善用閒置土地，比其他填海收地等具爭議的方法簡單，亦減少社會爭拗矛盾。相比交椅洲填海，此計劃明顯省時省錢，更具經濟效益。而與船塢相連的政府土地本身已閒置多年，市場估計也可藉是次計劃，使這塊地皮翻生，可見其推動達正面效應和多贏局面。 [...]
