政府早前公「明日大嶼」交椅洲人工島填海方案，除提出興建19萬至21萬個住宅單位外，同時提出島上建設第三個核心商業區「CBD3」，令筆者回想起政府十多年前欲把九龍東發展成繼香港中西區以外的第二個核心商業區的鴻圖大計。
1998年啟德機場遷移後所騰出的一大片土地，是繼西九龍填海區後鮮有能作大型規劃的都會區域，惟發展時間過長，土地用途一改再改。翻查規劃署1998年的《東南九龍發展可行性研究》，啟德發展區被劃出商業用地約12.2公頃，僅佔全區的2.1%。2011年《施政報告》提出「起動九龍東」計劃，以配合九龍灣及觀塘的工業用地轉型為商貿區，才首度以「CBD2」的名義來推動發展，連帶啟德發展區內的商業用地也被納入考慮之列。
起動九龍東計劃又提出在啟德興建環保連接系統，連結九龍灣、觀塘及啟德，後來更傾向屬意單軌鐵路系統，但經過長時間的研究後，仍以技術問題為由擱置單軌計劃，改為發展一些路面交通、行人天橋等常用方法，白白浪費了近十年時間。
營商環境轉變下，多區甲級商廈空置率高企，單計九龍東，空置樓面面積高達300萬平方呎，為空置率最為嚴重的地區之一。市建局的觀塘市中心第四及第五發展區招標項目（裕民坊商業項目）最終亦流標收場。
翻查啟德用地近年的規劃轉變，不少原來的商業地因為無人問津已被改劃或計劃改成住宅地，減幅為原有規劃的約四成，足以顯示政府對啟德核心商業區的定位而有所動搖，商廈明顯出現供過於求的情況。政府的「CBD2」鴻圖大計，明顯發展不似預期。
至於根據交椅洲人工島方案，政府提出在島上用上100公頃土地，發展第三個大型核心商業區「CBD3」，用以推動香港國際金融、貿易中心及法律服務樞紐的發展，更樂觀地可提供20萬職位。人工島為的對外交通明顯較為九龍東還差，九龍東「CBD2」談不上成功，「CBD3」更難抱以厚望。社會有聲音指人工島造價近6,000億過高，難收回成本，政府應研究縮減「CBD3」的規模，減低填海面積，節省成本，更為上策。
撰文：柯創盛 房委會委員