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海外樓市:倫敦樓價不斷升 邊區投資價值最高?


倫敦樓價穩守升幅榜,與英國經濟不無關係。

英國Halifax銀行最新報告顯示,英國各地樓價過去二十年的表現,當中樓價升幅最大的首十位,九個位於倫敦。紐咸區是樓價升幅最高的地區,達429%,由1999年的7.57萬鎊攀升至40萬鎊沃爾瑟姆森林區,升幅為418%,由9.4萬鎊升至48.7萬鎊。路易咸區升379%,由10萬鎊升至48.1萬鎊。倫敦以外的地區中只有東修適士郡的白禮頓及霍夫(Brighton and Hove)擠身首十位。仲量聯行預計,未來五年英國的住宅價格整體將上漲14%,倫敦的漲幅將超過18%。

英國終於脫離歐盟,不少自脫歐風波之始就觀望英國樓市的投資者終於「出手」,令沉寂好一段時間的英國物業市場再度熾熱。加上執政保守黨將於3月後向海外買家額外徵收3%印花稅,不少買家決定搶在加稅前入市。而倫敦樓價穩守升幅榜,與英國經濟不無關係。專家認為,英國的經濟將保持穩健增長,包括企業產出、政府支出與投資、消費者支出在內的多維度經濟產出將推動英國經濟持續向上。仲量聯行預計未來五年英國國內生產總值GDP漲幅將在1.6%至2.0%之間,2021年有望達到峰值2.0%。

英國終於脫離歐盟,不少自脫歐風波之始就觀望英國樓市的投資者終於「出手」。

另一方面,從匯率來看,英鎊兌美元的匯率將持續保持強勁,整體來說,2020至2024年英鎊將呈現增值態勢,英鎊兌人民幣的匯率優勢將持續一段時間。隨著未來五年內英國經濟的復甦增長,銀行利率將穩步提升,但總體仍保持在低於2%的較低水準。

英國經濟的強健發展有利於保持房地產行業的健康發展,新建住宅專案的開工速度也將加快。預測未來五年英國境內不同地區將見證住宅價格和銷售量的不同程度上漲:住宅價格的五年整體漲幅將達到14%;每年新建住宅增加約4至5萬套。

英國統計署資料顯示,英國物業指數自06年中脫歐公投結果出爐後的季度雖有輕微下調,按年計則仍是穩步上揚,只是升幅較高峰時的近9%低,但升幅持續放緩,截至去年11月,英國物業平均價為235,298鎊,按年升百分之2.2。而置業放租(buy-to-let)的平均回報率則為穩企百分之3.7。

倫敦憑藉其全球金融中心地位以及擁有的各項城市優勢,繼續成為全球投資者關注首選地。

擁有各項城市優勢

倫敦憑藉其全球金融中心地位以及擁有的各項城市優勢,繼續成為全球投資者關注首選地。優勢包括世界領先的文化和休閒設施,如70家米其林星級餐廳、170家博物館和850所藝術畫廊,使用的語言超過250種;世界級旅遊城市,去年預計接待遊客超過3,800萬人次。

在2021至2024年,倫敦的年均GDP增長率預計將保持在2.3%至2.5%,遠超英國其他地區。而未來五年英國住宅的租金增幅將達到11.5%,倫敦憑藉強勁的經濟實力以及較低的失業率,未來五年的住宅租金增幅將達到16%。

萊坊全球研究主管Liam Bailey認為,英國樓市的衰退正逐步緩和,推算英國樓價在今年至2024年的累計升幅將達15%,而今年倫敦地區的樓價將與去年持平,但到2024年將累計升13%。

供應缺口成為價格上升理由

英國房屋供應,長期供不應求的情況跟香港相似。政府公布每年的新增房屋都在20萬間以下。但不少當地專家估計,需求都在30萬間以上。

第一太平大衛斯(Savills)預計今年將增長1%;諮詢公司Strutt&Parker認為會有4%的增長。而房產公司Black Brick的卡蜜拉‧戴爾(Camilla Dell)則認為這些預測過於保守,她覺得倫敦高端地產價格在2020年很可能會上升10%。不久前,中國房地產大亨張松橋斥資逾2億英鎊在騎士橋(Knightsbridge)的購置豪宅,也側面證明了倫敦高端地產市場正在復甦。這一交易在幾年的價格下跌和低迷後,給許多正在觀望的賣家帶來了希望。

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