新一份施政報告將會於下週三（16日）公布，其中在房屋政策方面，有大行估計，社會對「明日大嶼」的高建造成本存有激烈爭議，料會擱置此計畫，反而農地轉換將會是施政報告的焦點。事實上，政府為增加土地供應已經扭盡六壬，近日更宣布動用《收回土地條例》收回私人土地以興建公共房屋，未來5年會收回約700公頃新界私人農地作「公共用途」。作為擁最多農地的恒基地產（00012）據悉會配合政府政策，新世界發展（00017）則已主動捐出農地。然而，為免具潛力的私人用地被強徵，有分析認為，發展商將提速提交規畫或換地。
近日本港的社會撕裂沒有緩減之餘，更有轉趨惡化之勢，皆因上週五（4日）特首林鄭月娥宣布，決定根據《緊急情況規例條例》訂立《禁止蒙面規例》，把示威浪潮再升溫。觀乎新一份《施政報告》即將會在下週三（16日）發表，其中預料房屋及土地政策將是重中之重，據瑞銀發表研究報告，預期政府將會擱置「明日大嶼」計畫，因為社會對於計畫的高建造成本存在激烈爭議，取而代之的是，未來的土地供應將會更依賴於農地及棕地轉換，並預期政府會鼓勵發展商參與土地共享先導計畫。
瑞銀報告指出，發展商持有大約1,000公頃農地，佔政府估算截至2046年短缺1,200公頃土地的83%。政府計畫發展的3個新發展區相當於984公頃，當中有大約700公頃農地將會被轉換，以應付未來5年的公共發展需要。該行又估計，新增住宅供應量或會超過17.7萬個，相當於香港政府4年的房屋供應目標。然而，首批住宅供應似乎不能在2024之前出現，故對短期房屋供應的影響有限。
事實上，為增加土地供應，政府表示未來5年會應用《收回土地條例》將收回約700公頃新界私人農地作「公共用途」，興建公營房屋及基建設施，預期較集中於新界東北（古洞北、粉嶺北）、洪水橋，以及元朗南新發展區的範圍一帶，而4大私人發展商現所持的新界農地超過1,000公頃，大部分也鄰近4個新發展區的週邊，相信不少將受到影響。
古洞北粉嶺北先行
如近日地政總署就古洞北及粉嶺北新發展區第一階段發展，張貼公布將收回784幅私人土地，涉及面積約68公頃私人用地（即約731.9萬平方呎），以及8,103平方呎的墳墓土地，當中約100萬平方呎農地便是由恒地或同系等持有，意味將被政府收回發展。恒地表示，當中所涉及的100萬方呎農地，集團仍未有規畫發展，當中較多分布在粉嶺北新發展區內，並指會樂意配合政府的做法。假設政府以最新的收地甲區特惠補償金約1,389.6元計算，預計該批用地被收回後，恒地可獲得約13.89億元。
至於在古洞北及粉嶺北發展商第一階段範圍內，恒地去年已先後完成兩宗換地補地價申請，可建樓面共約94萬平方呎，補地價金額共約37.6億元。若以今次遭收回的100萬平方呎農地計，將佔恒地整體所持農地僅近2.2%。
除恒地外，其實新世界執行副主席鄭志剛宣布，將會捐出300萬平方呎農地發展社會房屋，當中100萬平方呎予社企「要有光」發展。若以地政總署今年4月起每呎農地補償1,124元計算，等於新世界捐出約33.7億元。鄭志剛示，首階段會先捐出位於天水圍站旁邊的3幅農地興建「光村」，涉及面積28,000平方呎，冀2022年可以落成。3幅農地至少會租至2047年，因此，估計整個計畫有1萬人可受惠。
綜合發展商最新年報資料顯示，四大發展商中，擁最多農地的恒地持有約4,490萬平方呎農地，佔逾四成，當中於古洞北和粉嶺北及洪水橋新發展區，分別持有近630萬及647萬平方呎土地。而其餘3家發展商在新界東北新發展區亦持有若干農地，未來亦有機會被收回。資料顯示，新鴻基地產（00016）現坐擁約3,100萬平方呎農地，新世界及長實（01113）則分別持有約1,700萬及約1,385萬平方呎農地。其中，新世界將捐出約300萬平方呎用地興建社會房屋，便佔其整體持有量約兩成。
建公屋比例較低
觀乎過去當政府動用《收回土地條例》收回地產商手上的農地，地產商必然會竭力反對，提出司法覆核，並要求很高的賠償額，打官司打很多年，所以政府遲遲沒有動用這條法例收地。據發展局表示，由1997年7月1日至2017年底，政府曾154次引用《收回土地條例》，惟屬於收回私人在新界的農地作為興建公屋的個案就只有13次。而由2018年至今，據地政總署紀錄，期內亦曾有10次收地，當中8宗是屬於市建局重建計畫，2宗則屬基建工程。
由此可見，過去只有不足一成個案是與收回新界農地建屋有關，證明政府引用條例收地的態度算是審慎。即使《收回土地條例》賦予政府有收地權力，但仍然須按法例規定向地主作出補償。按照《收回土地條例》第6條說明，在土地歸還政府的日期起計28天內，當局須致函前業主，就收回該土地而作出補償要約。
目前，地政總署有就收地補償訂定特惠補償率，並在每年4月及10月兩次按照市場情況更新。以最新10月份的金額計算，屬於新市鎮發展或者全港性主要工作影響的新界地，俗稱甲區土地，農地每呎基本補償率為1,389.6元，而甲區屋地基本補償率則為2,757元。按照條例規定，地主若不同意政府的補償金額，可在土地收歸政府後的1年內到土地審裁處作出上訴。同時，亦有發展商會透過司法覆核，挑戰政府作出的賠償金額，如建生國際（00224）去年亦曾就一幅被政府收回用作興建安老院舍的古洞地皮的收地賠償作出司法覆核。
話說回來，畢竟目前發展商手持大量新界農地，一旦政府切實加快引例收地，發展商為免具潛力，又或是已展開規畫中的私人用地被強行收回，相信會加快提交規畫或換地申請。泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚認為，預計短期內發展商就改畫或換地、補地價申請將會增加，特別是有初步基建設施及大型基建規畫落成的地區農地，以往礙於偏遠和未有配套支緩，現時趁機闖關的條件更高。
新地長實加快發展
觀乎新地近年明顯已就規畫、換地及補地價上加快腳步，令「生地變熟地」，過年3年便有約900萬平方呎農地，轉換為約800萬平方呎住宅樓面，預計可建1.5萬伙。近2年亦就多個農地項目放寬密度發展，部分先完成補地價，當中包括西貢十四鄉項目及元朗石湖圍項目，涉近3萬伙，其中十四鄉項目就於2017年完成補價，涉資約158億多元，屬本港歷來最大額的農地補價個案。早前又就粉嶺北第二階段範圍內一幅上水天平山村以北農地，新申請增密度建496伙。
至於長實近年亦加速將年報上的新界主要農地儲備釋放，去年便就屯門小秀村合作住宅項目完成補地價，而元朗豐樂圍濕地週邊項目亦獲批出圖則料建近2,000伙，8月份也加快就大埔鳳園農地申建1,500伙。香港測量師學會土地政策小組主席劉振江認為，發展商將農地「由生轉熟」平均需約15年，故建議就換地成立專責小組協調，以加快審批釋出供應。