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聶振邦:銀城生活服務(1922)持續佳績　外拓能力強勁值吸納
2021-08-24

市場近期除了持續關注信貸市場銀根收緊的趨勢外，焦點仍集中在內地行業監管趨嚴的情況。房地產開發市場一直是監管重點，但此產業的盛衰卻與宏觀經濟發展息息相關，市場預料監管趨穩而非提升，加上自「三條紅線」措施推出以來，各大房地產開發商均積極回應，相信市場持續整合之同時，亦利好各具實力的房地產開發企業擴大市佔率。除了中國恆大 (3333)、碧桂園 (2007) 和華潤置地(1109) 等大型房企受市場關注以外，中小型房地產開發商的業績亦大受關注。 業績穩步上揚　收益及溢利大幅增長逾四成 其中個別地區性龍頭房企如銀城國際 (1902)，因其今年以來截至7月底的合約銷售同比大幅增長逾155%，亦日益受到市場另眼相看，料後市走勢可望受惠。基於銀城國際的合約銷售走勢可人，同系的銀城生活服務 (1922) 亦值得加倍關注。2021上半年，銀城生活服務錄得總收益約5.88億元 (人民幣‧下同)，同比增加約41.0%。其中，來自物業管理服務的收益達約4.62億元，同比增加約37.3%，佔總收入約78.6%；來自生活社區增值服務的收益達約1.26億元，同比增長約56.3%，佔總收入約21.4%。期內，純利達約4,020萬元，同比增加約36.1%，淨利潤率同比增加0.3個百分點至7.5%。 來自第三方開發商在管面積逾八成四 值得留意的是，公司的第三方外拓能力強勁，市佔率於期內持續擴大。這與目前在港上市的不少物管股高度依賴母企的輸血支持不同。通過持續發揮公司在業務模式、優質服務及市場聲譽等方面的優勢，銀城生活服務進一步鞏固了區域龍頭企業的行業地位，並持續提升外部拓展能力。期內，公司取得近1,000萬平方米的新增在管面積，其中，來自第三方房地產開發商的在管面積佔總在管面積的比例進一步提升至84.2% (2020年同期：81.7%)，遠高於業界不少物管股低於四成的佔比。 非住宅項目貢獻持續提升 同時，從地域層面來看，公司的品牌實力優勢亦十分明顯。自去年開始加大南京以外地區的拓展力度，截至目前南京以外地區在管面積已超過1,800萬平方米，同比大幅增長75.6%，佔總在管面積的比例進一步提升至37.4% (2020年同期：31.0%)，證明了銀城生活服務有能力把其在南京的成功經驗複製到其他地區。而截至2021年6月30日，集團合約建築面積及在管建築面積分別為約5,091萬平方米及約4,900萬平方米，同比增長約36.5%及約45.4%。據了解，銀城生活服務將繼續深耕長三角，並充分發揮其區域集中化戰略，通過「加密南京、做大蘇南、佈局淮海」持續提升集團的業務覆蓋率。與此同時，毛利率較高的非住宅項目是集團近年重點發展的板塊，截至2021年6月30日，非住宅項目在管面積約為1,062萬平方米，佔集團總在管面積約21.7%，而項目數量同比增長52.1%。非住宅項目的收入貢獻持續提升，於期內錄得收益約2.2億元，與住宅項目收入貢獻相比已接近5:5，且增速更快達41.3%。 從上述可見，銀城生活服務憑藉強大的外拓能力，在目前信貸收緊的情況下，可更多元化的持續擴大市場份額，減少對兄弟公司的依賴，實現良好的可持續發展。再加上其區域性集中化戰略行之有效，長三角經濟及物管市場相對穩健發展賦能下，將可進一步令其擴張加速。按保守估計，公司於2021全年純利有望達約一億元，現價預測市盈率不到10倍，大大低於同業。根據港股迄今47家物管上市公司計算，行業今年預測平均市盈率為27倍，意味著銀城生活服務現價被大幅低估，當港股表現見回暖，不難想像此股會被市場關注，可望後市大有上升空間。 (筆者現時並未持有上述股份。)     [...]

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謝承志：銀城生活服務（1922）進軍2.6萬億家裝業務
2020-01-20

中國大陸房地產行業未來兩大趨勢成為近期不少大行的研究重點。一是舊城更新改造將成未來5至10年的行業發展主題；二是內房股紛紛分拆旗下物管業務上市。兩大因素互為作用，拉動房地產行業持續整合之餘，也為物業管理行業創造巨大商機。 花旗和瑞信近日分別發表行業報告及2020年行業展望報告，其中不約而同提到舊城更新改造將持續為未来內地房地產行業創造巨大發展空間。市場研究指舊城更新改造在未來可每年為房地產市場新增額外的一萬億（人民幣，下同）空間。與此同時，全國各地舊城中現時只有約30%具有物業管理服務，隨著舊城更新計劃持續落實推進，物管服務需求亦將不斷上升，新增的市場空間龐大，不容忽視。 近年上市的物管股不少，其中小而美的優質物管股的發展潛力絶不比大型的物管股為少。因為舊城更新項目所涉及的地塊面積較小，未必如過去新區那樣可以開發出大型城市綜合體，所以在城市中心區的舊城更新項目往往成為中小型的房地產開發商的目標，而非大型內房公司的那杯茶。對區域性龍頭房企，競爭優勢更為明顯。銀城國際（1902.HK）是一家小而美的南京龍頭房企，旗下的銀城生活服務(1922.HK)，亦是南京及江蘇省領先的物業管理服務供應商，在南京享負盛名，有口皆碑，亦是當地龍頭物管品牌。 最近公司通過旗下全資附屬公司銀城物業服務與銀城建設組合營公司，以從事家庭裝修業務。據內地前瞻產業研究院的市場報告指，近年來，房地產市場逐步進入成熟期。伴隨著新一輪消費升級的到來，家庭裝修需求呈逐年增長的趨勢，推動國內家居市場持續增長態勢。據資料預測，到2020年，中國家裝行業市場規模將達到2.59萬億元，較2018年升近16%。 憑藉逾20年的行業經驗，銀城生活服務擁有廣泛的客戶資源，而銀城建設作為專業的家居裝修公司能夠提供有力的技術支持。通過雙方這次合作所產生的協同效應，料將進一步鞏固集團於物業管理行業的市場地位。家庭裝修業務對銀城生活服務而言亦是一項新增業務，不但有助於集團為客戶提供更多元化的服務，亦將為集團拓寬業務範圍，增加收入來源。 銀城生活服務的業務涵蓋多種物業，包括住宅物業及非住宅物業，例如政府設施、金融機構、物業銷售場地、公園、高速公路服務區、產業園區、混合用途物業、學校及辦公大樓。於2019年4月30日，公司的物業管理服務涵蓋中國10個城市，包括江蘇省的七個城市以及長江三角洲地區大都市中其他省份的三個城市，在管建築面積約達1,960萬平方米。公司管理197項物業，包括89項住宅物業及108項非住宅物業，服務超過100,000 戶家庭。 公司於2016年、2017年、2018年的營業收入分別為2.27億元、3.06億元和4.68億元，2018年淨利潤達2,700萬元，保持良好的高速增長。物管股是今年大熱投資主題，加上母公司銀城國際去年的合約銷售金額和面積均倍升，有望令旗下的銀城生活服務亦大大得益，料未來估值重修機會高。 [權益披露:本人及/或其有聯繫者並沒有持有上述股份] [...]

股市

新股攻略：銀城生活服務　母公司負債高企
2019-07-21

隨着城鎮化率的逐步上升，以及行業調控政策的持續，房地產業的黃金期漸行漸遠。作為房地產開發的下游，物管公司因為能夠持續帶來現金流反而開始受到資本市場的追捧。銀城國際（01902）擬分拆旗下物業管理公司銀城生活服務上市，提交主板上市申請，獨家保薦人為工銀國際。 據初步招股資料，截至今年4月底止，銀城生活服務的物業管理服務覆蓋內地10個城市，合約管理面積為2,658.4萬平方米。於6月24日，總在管建築面積更增至約2,040萬平方米，涉及93項住宅物業及111項非住宅物業。去年度收入錄4.67億元人民幣，按年增長52%。 公司計畫將集資淨額分別用於收購具有良好聲譽的物業管理公司；於智能系統方面作出投資；升級內部信息技術系統；繼續招聘更多技術及管理人才；以及用作營運資金及其他一般公司用途。於2018財年，物業管理服務的收益錄3.68億元人民幣，佔總收入78.6%。期內，物管服務的毛利率貢獻為7.7%，而生活社區增值服務的毛利率為39.5%。 利潤率有待提升 目前銀城生活服務由銀城國際大股東兼主席黃清平持股54.5%，其餘主要股東亦全部持有銀城國際股份。於過去三個年度，銀城生活服務對關連公司的依賴度有所下降，來自銀城國際的收入佔比由16財年的38.2%，下降至17財年的32.3%及18財年的23.9%。截至4月底止，該比例已降至22.6%。 銀城生活的業務收入主要來自物管服務和社區增值服務。財務資料顯示，最近三年，物管服務在銀城生活營業收入中的佔比接近80%，社區增值服務的佔比超過20%。 令人關注的是，與銀城生活同屬一個實控人的銀城國際，2018年的銀行及其他借款總額為101.9億元人民幣，較2017年的56.6億增長近一倍，2018年底淨資本負債率為351.5%。 因此，銀城生活此時申請上市，外界有聲音關注銀城國際的資金鏈問題，不過據業內分析，上市募集的資金均受監管，因而銀城生活赴港上市像是為了趕上物業上市潮的順風車。 在物管收入方面，銀城國際控股對銀城生活的業務貢獻率呈逐年下降的趨勢。雖然銀城生活對銀城國際控股的依賴性不大，但銀城生活自身的盈利能力卻有待提升。 人力成本大升 銀城生活2016年、2017年、2018年的營業收入分別為2.27億元、3.06億元和4.68億元，同期淨利潤分別為0.23億元、0.20億元和0.27億元，淨利潤均不及營業收入的零頭。 招股書指出，是受人力成本大升的影響，銀城生活過去三年的人工費用分別為1.28億元、1.78億元和2.74億元，再加上行政成本、融資成本等其他費用，吞噬了公司的部分利潤。 據弗若斯特沙利文資料顯示，長三角城市群住宅物業的平均管理費為1.35元每月每平方米，非住宅物業的平均管理費用為3.51元每月每平方米。銀城生活對住宅和非住宅的服務收費均高於長三角平均水準，後期漲價空間有限。 另一方面，隨國家經濟水準的發展，物管人員的平均工資也持續上升。統計資料顯示，國內物管人員的平均工資已從2013年的3,335.5元/月增長至2018年的4,992.5元/月。如果物管人員的工資持續上漲，也將拉低銀城生活的毛利率等盈利指標。 統計資料顯示，2014年至2017年，國內物業十強企業的管理面積平均年複合增長率超過40%，遠高於百強企業均值的25%，向頭部企業集中的趨勢更加明顯。儲備面積方面，百強企業均值由 [...]