香港
黃竹坑工廈點解有價有市？
2017-10-16
工商舖的買賣氣氛雖不如住宅般熾熱，但也不遜色，第三季工商舖市場的成交金額仍創下近18個季度以來的次高水平，當中工廈的成交更成為領頭羊。不過，要論成交最暢旺地區，就非黃竹坑莫屬，今年暫已錄4宗全幢工廈買賣，涉資達60億元。 隨着南港島線的開通，黃竹坑的交通問題得到大大改善，區內的物業市場猶如被打通任督二脈般。在中區商廈的供應短缺，租金高昂下，不少企業為節省租金開支，已轉投同為港島區的黃竹坑發展。該區商業地帶逐漸成形，而新商業地皮有限下，財團需向工廈地皮埋手，有分析料區內具重建價值的工廈地盤成交陸續有來。 上季市場的買賣成交中，繼續以工廈為主導，期內合共錄得1,496宗買賣註冊，為政府自2013年推出新辣招後，錄得的單季新高水平，註冊金額合共錄得99.91億元。若以佔比計算，即上季工廈註冊量佔整季的宗數高達65.7%，註冊金額則佔約39.2%，工廈的註冊量佔比遠高於註冊金額。 數到成交最暢旺的地區，非黃竹坑莫屬，觀乎今年市場錄得的大手工廈成交中，都集中在黃竹坑區，單計今年，該區已錄得4宗逾10億元的工廈買賣，如老牌家族標售的香葉道10號志聯興工業大廈全幢，項目獲多路財團入標競投，包括英皇集團、有毗鄰地皮的新鴻基地產（00016）以及信和置業（00083）等。據土地註冊處資料，項目最終由中建集團許氏家族以約11.11億元成交。 洽購聲音不絕 此外，最近黃竹坑道23號標達中心全幢亦獲多路財團洽購，宏基資本（02288）最終以14.8億元成功將項目收歸囊中。物業毗鄰區內指標商廈之一的環匯廣場，項目樓高15層，地盤面積約7,148方呎，於2015年底獲批補地價1,047萬元，可重建為商業用途，可建樓面約10.7萬方呎。以14.8億元市值計，樓面呎價約1.38萬元，因項目已補地價，故樓面呎價較一般工廈為高。 但要數到最積極的一員，相信便是新地前主席郭炳湘旗下帝國集團，近月密密於黃竹坑區掃貨，上月斥資約19.8億元購入黃竹坑天豐工業大廈約97%業權，據悉，現時該廈只餘下一個單位未成功收購，有傳帝國已決定向土地審裁處申請，循強拍程序統一該項目業權。 其實除此收購外，帝國於今年3月亦以約15.6億元購入仁孚香港仔車廠，以最高可建樓面16.35萬方呎計，每方呎樓面地價約9,541元，為本港工廈樓面地價最貴，估計投資額26億元。去年10月又夥拍信置，以25.8億元投得黃竹坑業勤街商貿地王，項目總成本約33億元，以28.5萬方呎計算，每方呎投資額約1.16萬元，信置將佔項目6成業權。換言之，帝國集團於1年間已3次於區內拓展商業王國。 中區租金續升 這也難怪，市場對商用物業需求殷切，但中環寫字樓供應不足，星展唯高達（香港）研究部董事兼香港房地產分析師丘卓文直指，中區要到2022年後才有美利道項目落成，才有新供應。與此同時，中資企業又繼續進駐中環，需求有增無減，租金便愈升愈高。據萊坊的報告，8月中環商廈租金持續向上，最優質商廈按月升約0.5%，呎租達185.3元，整體中環傳統商廈呎租約150.5元。至於港島其他地區如灣仔、上環及金鐘等均向上，金鐘商廈升幅約1.7%。 此外，自從港鐵南港島線通車後，黃竹坑一帶亦漸漸冒起，發展潛力亦隨着港鐵通車而大大提升，畢竟距離金鐘只有2個站，前往中環及金鐘車程僅約10至15分鐘，交通配套愈趨便利，吸引不少租戶進駐。如賭王「四太」梁安琪持有香葉道41號項目，完成補地價，改建成樓高37層新式商廈，去年底起進行招租，吸引不少律師行及企業承租。 另傅老榕家族黃竹坑道38號商廈，獲安盛保險（AXA）大手預租14層樓面，每層約7,000餘平方呎，涉及10萬平方呎，呎租約22元，並獲大廈命名權，將易名為「AXA Southside」，並成為今年較矚目的大手商廈租務。 受惠港鐵通車 黃竹坑的交通問題隨着港鐵通車已得到大大改善，目前區內工廈呎價普遍逾7,000元水平，而租金表現亦追得上，商廈呎租由20至27元水平，遠較港島其他地區便宜。第一太平戴維斯工業發展及投資部董事潘禮敦指，現在的黃竹坑已與港島傳統商業區距離拉近，吸引財團吸納區內工廈，部署重建商廈。他指目前黃竹坑區整體配套尚未完善，日後港鐵站上蓋住宅及商場落成後，料商業氣氛提升。 [...]
