| Capital 資本平台

香港

樓市速報：「空置稅」實施細則具爭議

2019-04-08

因應去年6月公布會引入一手樓「空置稅」，運輸及房屋局日前向立法會房屋事務委員會提交文件，建議訂立《差餉(修訂)條例草案》。不過，方案未得建制派議員支持，如經民聯及民建聯均認為現時方案具修改空間，自由黨更直斥政府用地產商「祭旗交數」，批評修例不單影響業界，會會影響整個香港，更可能適得其反令遠令樓價上升。根據政府建議，空置稅會徵收應課差餉租值的200%，即相等於兩年租金或市值樓價5%。自由黨發展及建造業關注組召集人趙式浩預期，發展商必然會將成本轉嫁買家，長遠而言，政策有機會令樓價上升，違反當局推出空置稅的原意。立法會議員邵家輝補充說，香港樓宇空置率4.7%，政府誇大了嚴重性如新加坡樓宇空置率8.4%；東京空置率4%。事實上，空置稅的細則確有商榷餘地，例如空置稅定義為取得入伙紙12個月，但香港少有推售清水房，所以在取得入伙紙後還要花時間裝修，如豪宅單位所花的裝修時間更長，用入伙紙劃線對發展商確實不公道，可能計算自取得滿意紙後更佳。運輸及房屋局局長陳帆在立法會房屋事務委員會會議上解釋，徵收額外差餉的措施是希望促使一手樓單位盡早推出市場，而非遏抑樓價，強調樓價受多項因素影響。他預計未來3至4年可供應市場的一手住宅單位，會由2016年第1季至今日維持在超過9萬個的高水平，政府亦留意到近年已落成的樓宇仍未售出的「貨尾」單位，數目持續上升，由2013年底約4,000個，增加至去年3月底約9,000個，有關趨勢不理想，政府應推出有效措施。政府建議，修例在獲得立法會通過並於憲報刊登當日起計3個月後實施。對於可能有發展商避免繳交「空置稅」而推遲建樓，陳帆認為政府對建築年期設有法定要求的規約，若於期內未落成，發展商需要繳付補價，如情況嚴重，政府可依例重收土地，故此不認為發展商會因為空置稅，而故意拖延建築或申請入伙紙，令資金閒置，對其亦會造成影響。他續指，一般樓宇落成跟進，計及裝修和銷售時間，以取得入伙紙後12個月為定界屬於適當安排。 [...]

香港

樓市速報：傳空置稅快實施　勢減慢新樓供應

2019-03-17

政府針對獲發入伙紙逾1年但未售出的一手單位，徵收應課差餉租值200%的空置稅政策，傳聞快將實施。據悉，當局研究若有關單位在1年內有超過一半時間出租，可獲豁免繳交空置稅。然而，若買賣雙方是關聯公司，即發展商轉售於旗下關聯公司，即「左手交右手」的交易，則不獲豁免。事實上，自政府提出會徵收一手空置稅後，已有不少發展商變陣，如轉售為租。有分析指出，除「轉售為租」外，發展商更可延遲領取入伙紙，又或是拖慢整個起樓及銷售過程，變相令住宅新供應減慢，最終在增加住屋供應上，政府只會是「因快得慢」。為推動發展商盡快出售手持的一手樓貨尾單位，特首林鄭月娥於去年提出要徵收一手空置稅，向取得入伙紙後空置1年的一手樓單位開徵一手空置稅，而徵收稅率為應課稅差餉租值的200%，相當於樓價約5%。近日有消息透露，空置稅已大致完成修例，有望於下月提交立法會討論。據悉，近日政府就空置稅事宜約見不同政黨及持分者，日後發展商須就持有的單位每年向差估署申報，有關單位是否已出售，或有否以市值租金或以上把單位租出最少半年，政府定義的一手樓是「從未簽立售賣轉易契╱買賣協議」，故此，若只是將單位售予關聯公司，則不會視作可豁免的交易，以防發展商「左手交右手」。至於假設有關單位1年內有超過一半時間出租，甚至是出售，則可獲得豁免，但相關買賣協議若被取消，則會「視乎情況」補繳空置稅。若果發展商作出虛假或者拒絕申報，政府則會因應《差餉條例》等收取罰款以作出懲罰，據《差餉條例》，作出虛假陳述可被罰最多2.5萬元，而未有或拒絕提交申報則可被罰最多1萬元。政府亦會就損失的收入，收取稅款最多3倍的罰款。同時，局方又列出可豁免繳交空置稅的單位，包括資助房屋、市區重建局預留作安置用途的住宅單位，以及用作持牌酒店和賓館的單位等。豪宅不獲豁免其中，政府建議徵收的空置稅，最具爭議的是，不論單位的大小，都要一律徵收200%的應課差餉租值，所以惹來發展商不滿，商界又要求豁免豪宅等非大眾市場單位、出租或服務式住宅，但據聞政府未有接納，認為發展商可以較合理的價錢出租。華懋銷售部總監吳崇武認為，一手空置稅政策並不合理，希望政府能「手下留情，刀下留人」，他指出，發展商並非有意囤積，而是要因應市況而出貨，特別是豪宅項目準備時間較長，於獲批滿意紙後仍要再作裝修，才可真正推出市場發售，難以在短時間內出貨。他又指，豪宅並非「想賣就賣」，即使平賣亦須等待有意買家，故要於入伙1年內沽清具一定難度，認為政府應該給予更長時間予發展商銷售豪宅。資深測量師張翹楚亦表示，上述情況對大型發展項目及豪宅新盤影響較大，畢竟豪宅較難覓買家，即使租客亦較難。正所謂「你有張良計，我有過牆梯」，事實上，為應對一手空置稅的來臨，發展商向來是見招拆招，經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出，「左手交右手」並非發展商唯一避稅的出路，除了加快推售貨尾單外，已有不少發展商將單位轉售為租。正如新鴻基地產（00016）旗下的北角海璇第6座便改以服務式住宅租出，命名為海璇匯，此座設有140伙，戶型涵蓋1至3房，以及附設平台戶及天台特色戶，實用面積為361至1,063方呎。新地副董事總經理雷霆曾指，豪宅單位銷售期較長，將第6座單位轉為出租便可避免繳付空置稅。物業轉售為租項目首批30伙於去年12月招租，招租金額由3.5萬至6.8萬元，呎租約98元至114元，包括1房至2房單位。新地旗下豪宅租務品牌Signature Homes總經理官曉霓表示，項目單位若全數租出，預計全年租金收入可達約7,000萬元。除新地外，南豐及豐資源合作的南區深水灣徑8號，於去年提出空置稅後亦作出變陣，土地註冊處資料顯示，項目率先租出4伙，包括2幢洋房及2伙複式戶，呎租低見69元，其中堪稱巨無霸的1號屋，實用面積12,566方呎，連8,243方呎花園，月租92萬元，呎租73元；而18樓至19樓A室的複式單位，實用面積6,529方呎，呎租更只是69元。事關南區香島道37號單號屋，實用面積5,277方呎，月租75萬元，呎租已高達142元，而深水灣徑8號洋房租金卻較之而低近一半。再者，上述4宗租務成交的新租客，均是為南豐及豐資源相關人士，包括南豐榮譽主席陳慧慧、已故集團創辦人陳廷驊的外孫女張添珞等人。雖然單位已出租，但顯然不是以市值租金出租，故料不會視作可豁免的交易。 [...]

香港

樓市速報：「空置稅」令豪宅售轉租

2018-08-11

政府不斷出招遏抑樓價升幅，其中一招較為有效的，正是「空置稅」。新措施除了令發展商加快推新盤，豪宅市場由賣轉租的情況亦愈來愈普遍。新鴻基地產（00016）旗下北角項目海璇第6座轉為服務式住宅，呎租約100元，月租由3.6萬至14萬元，預計全部單位租出，每年租金收益約7,000萬元。海璇第6座命名為海璇匯，提供140伙，實用面積361至1,063方呎，間隔為1至3房，亦有連平台或天台特色戶，連家具月租金額料約3.6萬至14萬元。新地Signature Homes總經理官曉霓預計，海璇匯年底推出招租，租約傾向半年以上。海璇開賣逾半年，但以往一直只以招標形式出售，直到政府出「娥六招」後，上月終於首次採取價單形式銷售，項目首推45伙，開售4小時後就已售出44伙。海璇開盤至今已沽出逾90伙，套現近30億元。新地副董事總經理雷霆表示，由於豪宅出售需時，所以將項目由售轉租屬一舉兩得。市場預期，日後會有更多豪宅轉租，以避免支付「空置稅」。南豐深水灣徑8號，今年初已獲批入伙紙，但暫時未正式推售，上月中就有4個物業由該集團相關人士承租，包括一幢實用面積超過1.2萬方呎的超大型單位，月租92萬。4個物業呎租約70元，以同區樓齡最新的屋苑比較，新地持有的SHOUSON PEAK洋房，實用呎租約75元，深水灣徑8號的呎租略低於同區項目。上述4個物業分別以4間公司租用，租期全為3年，4間公司的董事均包括南豐集團已故創辦人陳廷驊的幼女、南豐集團榮譽主席陳慧慧，以及陳慧慧次女張添珞、豐資源行政總裁何海基等人。仲量聯行早前發表的《住宅銷售市場》報告指出，未來30個月就將有1,500伙豪宅落成，預期發展商會將更多尚未出售的豪宅單位轉售為租，以減低空置稅可能帶來的影響。該公司指出，坐落於非傳統豪宅區的單位會更傾向由賣轉租，此趨勢在高端豪宅市場會特別明顯，因為高端豪宅一般需要更長時間銷售。 [...]

香港

樓市速報：「空置稅」效應　豪宅盤洶湧入市

2018-07-29

政府推出一手空置稅已有半月，雖然各大發展商都相繼表態，聲言措施成效不大，更指會轉嫁成本到買家身上，但最終仍是口不對心，多個現樓項目的銷售步伐即時提速，並想盡辦法散貨，要不轉賣為租，為的便是避免增加額外成本，結果令到短期豪宅供應增加。即使如此，亦不代表市場看淡後市，因長遠而言，豪宅供應仍是有限，特別是洋房的數量，故分析指，下半年洋房會繼續有價有市。撰文：鄒銀欣　攝影：徐煥傑、資料圖片自政府於6月底推出一手空置稅後至今已相隔半月，雖則有不少市場人士及發展商都相繼指出，措施成效有限，又指會將成本轉嫁到準買家身上。據Q房網香港數據研究中心據一手住宅物業銷售資訊網資料，統計7月截至15日的新盤銷售只有673伙，較上月同期的1,550伙急速回落約56.6%。該行認為，銷量回落與推盤量減少有關，因為截至7月15日，7月份推盤量僅得1,576伙，而6月同期則錄得2,259伙，單是推盤量便按月下跌30.2%。這統計反映發展商似乎確實不擔心空置稅。然而，同時間現樓豪宅新盤銷售卻逆市上升。資料顯示，面積較大的洋房及特色單位於本月的銷售量上升，截至15日為止已售出49伙，而上月同期則只有43伙，按月銷量已升14%。值得注意的是，本月售出的洋房或特色單位，當中絕大多數為已落成的現樓貨尾，相信隨着一手空置稅開徵，不少發展商即時加快現樓豪宅貨尾的銷售。同時，數據又指出，本月豪宅銷售以現樓為主，上述49伙洋房及特色單位，有37伙為現樓單位，佔75.5%。如在這半個月以來，新鴻基地產（00016）已連環推售多個項目，如山頂TWELVE PEAKS、元朗Grand YOHO 2期。當中TWELVE PEAKS最新以4.951億元售出2號屋，該洋房實用面積4,197方呎，另連2,786方呎花園和846方呎天台，折合實呎高見11.79萬元。最近又將入伙近兩年的何文田天鑄第一期推出1號及3號屋招標，至下月底截標。1號洋房實用面積3,345方呎，另連1,689方呎花園；至於3號屋面積2,740方呎，花園面積1,265方呎。各出奇謀搶客而長實（01113）的馬鞍山星漣海、華懋西貢銀景峯、英皇國際（00163）的屯門珀居、會德豐（00020）位於將軍澳的SAVANNAH等，都有推出現樓貨尾，不少單位類型都是屬於豪宅及洋房類。不過，豪宅的銀碼一向較大，故去貨速度亦較慢，發展商亦希望盡早沽貨避稅。故發展商不得不想法子加快推售，如在付款方式上都各出奇謀，除高成數按揭外，更推出超長成交期及先住後付的優惠吸客。正如會德豐屯門NAPA加推兩座洋房時，就引入780天或840天特長成交期付款計畫，買家在繳付樓價20%後更可提早入住，但每月須繳付2萬元行政費。至於富豪系旗下入伙兩年的元朗洪水橋富豪．悅庭，近日則減價兩成多以上重推，亦引入450日成交期及先住後成交的做法。此外，有發展商則毅然將項目轉賣為租，好似新地早前突然將北角海璇第6座約140伙改為服務式住宅，租期料約半年至1年。另佳明集團何文田明寓部分單位，正考慮改作長線收租，集團營業及市務總監顏景鳳表示，由於空置稅令豪宅持貨成本增加，故有此決定，惟因項目全盤只有18伙，相信影響不大，若有買家對項目有興趣，亦會再推出單位出售。事實上，眾多發展商都因一手空置稅而加快推盤，供應量增加，市場普遍認為豪宅市場衝擊最大。可是美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，下半年高鐵通車效應，料可吸引更多國內人士來港置業，有利豪宅交投，而且貿易戰或逼使人民幣貶值，亦突顯磚頭保值，下半年洋房會繼續有價有市，全年註冊量將挑戰300宗的8年高位。而樓價方面，中價豪宅將跟隨大市上升，超級豪宅更可跑贏大市，升幅約兩成。 [...]

香港

樓市速報：未解決核心問題　「娥六招」幫倒忙

2018-07-08

「七．一」前夕，特首林鄭月娥推出新房屋政策，意圖向市民送大禮，政策包括3大目標及6大新招。當中主要包括為增加公營房屋量而推出的私樓地建公屋措施；助市民廉價上車的居屋折上折，以及為增加私樓供應量且早聞樓梯響的「空置稅」。然而，有關措施不是有浪費公帑之嫌，就是如空置稅般成效成疑，而其以私樓地建公屋的政策，更變相減少私樓供應。這「娥六招」未能真正解決樓宇供應之餘，甚至弄巧成拙，令小市民未來上車更艱難。特首林鄭月娥於6月29日針對樓市推出新政策，當中包括三大目標及六項措施，其中3大目標為：令資助出售單位更可負擔；增加資助房屋單位供應，並加支援過渡性房屋計畫；及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。而具體6項新招則包括：1.把資助出售房屋定價與市值脫勾，由現時7折變為52折；2.把市建局馬頭圍道項目作「港人首次置業」的先導項目；3.把9幅用地改撥私樓地為建公營房屋；4.運房局成立專責小組興建過渡房屋；5.徵收一手樓空置稅；以及6.修改預售樓花同意方案。林鄭月娥指出，房屋並非簡單商品，強調要重燃市民的置業希望，並指今期居屋計畫收到超過15萬宗申請，反映市民置業需求。在記者會上，林鄭亦罕有地對前朝的房策作出評論，如前特首董建華曾訂立指標，她則認為在香港訂立硬指標似乎不太理想。又指前特首梁振英推出的港人港地項目，似乎未能幫助港人買樓，同時指出自己不會貿然出招，因為最怕「政策好心做壞事」。影響短暫 6招公布後，市場馬上有動靜，實德環球集團（00487）主席楊海成等私人持有的尚璽，於6月30日即展開首輪銷售，盡推76伙，面積由158至193方呎，折實售價由384萬元起，銀碼少過400萬元的共有9伙。然而，一反近日新盤熱賣情況，首日僅沽出三成半單位。地產代理解釋，由於該盤屬劏房盤、銀碼細，部分準買家因符合抽居屋的條件，故計畫轉抽新居屋，影響銷情。發展商代表亦坦言，新房策對市場有影響。雖然如此，但不少分析認為其實此6招或只能令市場帶來短暫的小調整，但中長線來說，未能打壓樓價，甚至只會進一步干預市場，讓市場更為扭曲，亦即政府再一次出現「好心做壞事」的情況。當中，最為人詬病的是為增加公營房屋的第3招──把9幅用地改撥私樓地為建公營房屋的措施。本港的土地資源向來珍貴，2017年錄得1,800億元的巨額賣地收入公帑，把私樓地轉為公屋地，無疑會讓政府收入減少。而且有關措施更會讓私樓的土地供應減少，亦即減少中長期的私樓供應，這只會讓私樓樓價高企情況更為嚴重。美國克林信大學經濟系副教授及中大亞太研究所成員徐家健甚至直指林鄭此舉的姿態是放棄了私樓市場，任由市場的炒家繼續肆虐，這令沒有資格申請公屋或居屋的中產最為受害。至於對居屋加大的折扣的確有助市民以更低的價格上車，在全新的定價機制下，居屋定價將與市價脫勾，以非業主住戶的家庭每月入息中位數量度負擔能力，但政府會維持現時居屋白表家庭設入息上限在5.7萬元。以去年第4季非業主住戶的家庭每月入息中位數為3.95萬元，在新機制下，以今期居屋為例，售價將由原來的7折變為52折。倘以今年推售的3個居屋屋苑，啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑共4,431個單位計算，平均呎價將由8,681元，減至約6,449元；平均售價也由360萬元，減至268萬元；以啟德啟朗苑一個約400呎的單位為例子，售價只需約290萬元，足足減價100萬元。中產受累但同樣，在本港土地不足下，當政府不斷增建居屋，就等同減少私樓土地的供應，由於津貼房屋有入息上限，超過入息的中產人士繼續會受累。經濟學家關焯照更擔心，在私樓繼續亢奮下，當政府推出「靚地」居屋，如擁海景的啟德發展區項目，在「不蝕底」的心態下，或會吸引住屋需求不急切但合乎資格的人去申請，變相讓小市民更難上車。如此說來，在林鄭6招中，其實真真正正可扶助市民上車的其實就只有第2招：即市建局馬頭圍道的「港人首次置業」先導項目，不過由於項目只有不足500個單位，規模很小，可謂杯水車薪。同時，林鄭其實尚有兩招是針對發展商的，包括向一手樓徵收空置稅，以及要求地產商每次推盤必須達到總單位的20%，而不是目前流行的少量少量的推出，然而，有關措施被評為對樓價中長期影響不大。理論上，此兩招都會逼使地產商早日賣掉手上的樓房，而地產商要加速賣樓，一定得減價，因此，估計有壓抑樓價的作用。而在公布措施後，亦的確有部分發展商表示會加快積極推售貨尾。如持貨量較多的新鴻基地產（00016），其元朗Grand YOHO涉約550伙單位，近日已連環公布銷售安排，有11伙餘貨即日招標及截標，另有4伙安排下月18日截標；另華懋餘貨較多的屯門琨崙亦新推銷售安排，當中15伙安排由7月3日起每日招標截標。不過，分析指，當地產商清理了手上的存貨之後，未來的供應就會恢復正常，樓價也不易再跌，除非土地供應增加，或者利率上升。轉售為租 [...]