大中華時事

林鄭處女作　減雙稅　更利民
2017-09-22

特首林鄭月娥即將發表任內首份《施政報告》，近日她已一再就房屋政策向市場透露口風，可見她對房屋政策的重視。其實，在林鄭參選特首戰時，稅務改革亦是其重要政綱之一。由於近幾年已有不少國家連番減稅以吸引外資，而一向標榜稅率低、稅制簡單的香港，此優勢亦漸漸被削弱，令稅制改革逼在眉睫。 除了調整利得稅，從而增加香港營商環境的吸引力外，調低薪俸稅率甚至取消薪俸稅，還富於民，亦可刺激更多消費，對經濟發展大有裨益。況且，如今與樓市相關的收入已成為填充庫房的主力，加上政府有龐大的財政儲備，即使利得稅及薪俸稅減少，對政府的財政影響有限，但所帶來的經濟效益卻是無限。 特首林鄭月娥將於十月十一日發表上任後首份《施政報告》，由於住宅和土地供應過去嚴重短缺，加上各國推行貨幣量化寬鬆政策，造成資產價格大升，香港樓價亦不斷攀升，成為市民沉重的負擔，引起嚴重民怨，故外界均預期房屋政策會是今次報告的「主菜」。而林鄭早已在公開場合露口風，講明房屋問題是今屆政府「重中之重」，其中「港人首置上車盤」關乎搭建新一層置業階梯，絕對稱得上房策大變革。 本週二（九月十九日），政府亦公布了「共享房屋計畫」，政府將與社福機構合作，以廉價租金出租業主借出的單位予正輪候公屋的基層市民。參與的社聯宣布，推出為期三年的「社會房屋共享計畫」，為有需要的基層住戶提供過渡性社會房屋，目標是齊集及提供五百個適切單位，料有一千個住戶受惠。 除「共住」計畫外，政府亦正積極尋求其他過渡性的房屋供應，其中曾被上屆政府冷待的善用舊貨櫃興建過渡性房屋建議，亦已重新納入現屆政府研究範圍內。據知，本港的社聯之前已曾遠赴荷蘭取經，參考當地流行、由社會房企興建的貨櫃屋，如何解決當地的居住問題。如今不斷有房屋政策推出，顯示政府對之何其重視。 房策效果成疑 前瞻林鄭的房屋政策，再無如前屆政府般吹噓十年二十萬個建屋目標，而是具體地推出政策，感覺較為務實。然而，其房屋政策最終可為社會帶來多少幫助仍有很大疑問。如設立「首置盤」，一來有與私樓爭土地之嫌，而置業問題錯綜複雜，當前樓市陷入結構惡性循環，皆因「辣招」令換樓疏落、二手市場癱瘓，發展商坐大，首置上車盤無助糾正樓市偏差。二來將推出的「共享計畫」只有一千個住戶可受惠，相對於現時二十七萬宗輪候公屋的申請，只屬杯水車薪。至於貨櫃屋亦可能有應用問題，因香港位於華南地區，受潮濕酷熱天氣影響，貨櫃屋未必能耐熱、耐濕。 市民上車難，除了供應不足，亦因為近年本港經濟停滯不前，不少市民薪酬幾乎停滯，難追上樓價，故派錢助市民置業的還富於民方式，才最能直接解決民之所困。不過，說到「還富於民」，政府亦不一定要真金白銀把錢派到市民手中，從稅務政策入手，以減稅的手段激發社會經濟以及增加個人收入分配，亦是可行方法。 事實上，林鄭在參選特首政綱中，已曾提出針對企業的減稅方案，她建議引入兩級利得稅（two-tiered profits tax），為企業特別是中小企業及初創公司減輕稅務負擔。根據她的建議，企業首二百萬元利潤的利得稅稅率，將由目前的百分之十六點五，降至百分之十；至於首二百萬元之後的利潤，稅率則維持不變。林鄭月娥當時曾估計，這項政策將為數以萬計企業減稅百分之四十。 同時，又會為本港企業提供科研稅務減免，例如投資一百萬元在科研，就會給予多於一百萬元的稅務優惠。她指出，並非要改變本港的簡單低稅制，而是希望令稅制更有競爭力，認為當其他國家和經濟體都有措施吸引外資，香港不能落後於人。她舉例指，過往港府取消遺產稅和紅酒稅，都換來更大回報，令香港成為資產管理中心，以及世界的紅酒港。 競爭力響警號 一直以來，本港都標榜稅率低，以吸引外資，但今天這優勢已被多國連番的減稅大大削弱。今年四月時，匯賢智庫發表的「香港長遠競爭力研究」報告指出，近年經濟增長持續放緩，自二○一二年起，本港經濟平均每年實質增長率低於百分之三，去年的增長率更跌至只有百分之一點九，情況令人關注。 近年多國積極以減稅或稅務假期吸引外資，香港現時百分之十六點五的利得稅率的吸引力已大不如前。政府數據顯示，境外企業在香港設立地區總部的數量，雖然由二○○八年的一千二百九十八家，增至一五年的一千四百零一家，可是比例卻是逐漸下跌，直至二○一六年更出現數量和比例下跌的現象，只有一千三百七十九家企業來港設立地區總部。 去年ＫＰＭＧ的一份調查發現，有百分之四十五的受訪企業高層表示憂慮香港稅制未來的競爭力。由行政會議成員葉劉淑儀創立的匯賢智庫報告則建議，政府應考慮只向企業盈利的一半徵稅，即將利得稅率減半至百分之八點二五，這樣能夠大大提高香港對外資在港開設總部的吸引力，扭轉近年外商寧願在香港設辦事處而不設地區總部的趨勢。 堅尼系數新高 其實除了減免企業稅外，薪俸稅亦可以作出調整。反映貧富收入差距的堅尼系數創四十五年來新高至零點五三九，扶貧委員會委員羅致光曾指出，避免人口老化令貧富懸殊加劇，社會若要資源再分配，須從稅收入手，除可討論開徵資產增值稅外，甚至可以取消薪俸稅、個人入息稅的標準稅率等。 有分析認為，即使薪俸稅取消了，對政府的財政影響實在不大，行政會議成員任志剛早亦指出，過去廿年，政府大多數都有盈餘，亦承認長時間盈餘顯示政府收了市民太多錢，雖然取消薪俸稅後，有時可能出現赤字，但是任志剛認為，有時有赤字不是問題，也不會違反《基本法》第一百零七條。 現在政府的財政儲備有九千多億元，就算取消薪俸稅引致間中小量赤字，政府還有法定機構的儲備、外匯基金累計盈餘、房屋基金等，有接近共二萬億港元，絕對是有能力去應付。最重要的是，當這些稅收釋放出來後，市民亦願意增加消費，從而刺激內需和經濟。 相對薪俸稅而言，利得稅反而是政府的主要收入之一，二○一七至一八年度估計達一千三百九十億元，為整體財政收入的百分之二十七點四。不過，若實行林鄭之前提出兩級利得稅的建議，財庫局局長劉怡翔指出，根據估算政府只會因此少收五十億元，即本年度總收入減少至一千三百四十億元，僅減少百分之三點六，影響只是十分輕微，但減少這五十億元，變相可投放到市場，是對社會的投資，對經濟發展都會帶來正面影響。 [...]

香港

林鄭「首置盤」 助「本地薑」大反撲
2017-09-15

自日前特首林鄭月娥提出會推出「港人首置上車盤」後，不論是發展商，又或是市場人士均表示支持，認為可助年青人上車。然而，由於「首置上車盤」或會令部分年青人放慢上車步伐，而等待政府的「上車盤」，對目前備受追捧的納米盤一定有影響。 另一方面，因有消息指，政府有意與私營合作把農地發展成為「上車盤」，故此，坐擁大量農地的本地發展商，其長年荒廢的土地終有所出路。與此同時，因中國政府嚴打走資，加上人幣升值下，中資近期搶地風似有收斂。坐擁豐厚農地儲備的本地發展商，勢可藉此機會向中資大反撲，再次取回樓市主導權。 為滿足青年人置業需求，以及兌現競選承諾，特首林鄭月娥近日多次提及「港人首置上車盤」，似乎是想試一試市場的水溫，詳細具體措施將會在十月發表的《施政報告》中公布。她強調，「港人首置上車盤」對象是首次置業的「香港居民，進一步講，即是香港永久性居民」，而買過居屋或擁有物業者，都不符合資格。 近期，市場上不乏出現對「上車盤」的一些意見，對於有指首置上車盤的入息限額可能會介乎五萬至七萬多元間，土地供應專責小組主席黃遠輝表示，根據經驗，基於不同原因，難以定出入息下限，相信上車盤只會定出入息上限，亦不會有年齡限制，否則設立愈多界線，會出現愈多漏洞。他認為，現時符合居屋白表資格申請人應該都可申請，否則會出現不公平情況。 至於測量師學會前會長劉振江則認為，上車盤的對象應盡量避免與居屋重疊，因上車盤目標是幫助中產家庭置業，故建議申請家庭的收入上限，可高於現時居屋，並設收入下限與居屋區分，而定價可介乎在居屋與私樓之間。他建議，以白表的月入五萬二千元為下限，將上限設於七萬二千元。 釋放農地價值 在各大發展商都是伺機而動之時，會德豐（00020）便率先以行動釋出善意。其中會德豐在今年五月時向城規會提出改畫大埔洞梓農地為公私營房屋發展，或成為港人首置上車項目。會德豐地產常務董事黃光耀稱，項目申請中已預留一千零五個單位予政府發展，可作公屋或居屋用途，不排除有機會成為首置上車盤，但由於申請早已呈交城規會，最終用途視乎政府決定。但目前當局未有向集團方面提議或洽談上述申請中的資助房屋部分用作首置上車盤用途。 有市場人士就解釋，以資料顯示，大埔洞梓農地佔地逾八十六萬方呎，可提供二千七百零五伙，發展商將地盤畫分為私人發展（地盤A）及公營房屋（地盤B），分別預留一千七百及一千零五個住宅單位，可建樓面面積約一百四十四萬七千及五十八萬八千方呎。由於「首置盤」是林鄭上場的重要房策，為了加快見效，相信政府在改畫土地、補地價等問題上，會以「開綠燈」作交換，亦即話，會德豐只要獻出小部分土地予政府，便可讓項目較大的私樓部分得以加快發展。 有消息指，首置盤的土地來源方面，政府主要將採取公私營合作的方式建屋，並優先考慮在新界的農地發展。因此，有關政策對坐擁接近上千公頃新界農地的四大本地老牌地產商而言，絕對是一個釋放土地價值的大好機會。 四大發展商最受惠 在本地龍頭發展商中，恒地持有農地儲備達四千四百九十萬方呎，高於新地的三千萬方呎、新世界的一千七百六十萬方呎，以及長實（01113）的一千萬方呎，最有望成為大羸家。摩通早前估計，恒地只得百分之二十五農地可轉換至住宅發展用途，但若政府與私營合作把農地發展成為「上車盤」，則相信恒地可有更多比例的農地成功轉換用途，而且預計農地價值可達到每平方呎一千四百元。再者，有傳政府會承擔興建「首置上車盤」的成本費用，意味地產商須付出的代價相當有限，卻肯定坐享最大利潤。換言之，擁有最多農地的恒地最終可成為大贏家。 股價上升潛力大 由是故之，本地發展商近年已不斷轉型以增加土儲和實力，當中包括轉投商業地市場，如今年上半年度，本港兩幅貴重商業地均由本地發展商高價投得，如南豐斥逾二百四十六億元投得的啟德第１Ｆ區二號商業及酒店地王。分析指由於商業地屬於長時間的投資項目，回本期長，投資額龐大，並且需要對該區的商業發展有一定認識，中資未必會投身有關市場。 此外，收購舊樓重建項目亦是一大出路，重建的平均成本較投地便宜，恒地更是這方面的專家，該公司有多個位於市區的重建項目，截至今年六月，集團購入八成以至全部權益之「市區舊樓重建」的項目就有四十五個，總樓面面積約四百萬平方呎。 加上本地發展商向來並非單靠物業銷售支撐整個收入，四大發展商均不乏酒店、基建、零售、百貨、通訊等多元化投資回報。如新地二○一五年全年總租金收入按年上升百分之七，逾二百一十億元，淨租金收入已達到一百六十五億元，幾乎等於鴨脷洲「地王」的地價。至於新世界二○一五年整體收入，亦有逾半、超過三百一十億元是來自租金、酒店、百貨及基建的收入，明顯將物業收入比例降低於一半，因此財政亦更為穩健。 [...]

香港

新盤大熱大勇 用家回流支撐二手
2017-09-09

新盤一個緊接一個推出，而且銷情理想、反應熱烈，市場氣氛持續升溫，部分向隅客回流二手，惟普遍業主態度保持強硬，料會窒礙二手交投，而本周末指標屋苑預約睇樓量低位反覆靠穩，連跌5周後輕微反彈。根據利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標屋苑共錄1,240組客戶於本周末預約睇樓，按周回升1.6%，結束五連跌。未來一兩個月仍有多個矚目新盤部署登場，加上預計上車人士將觀望下月的施政報告及「港人首置上車盤」等細節，料二手氣氛較為淡靜。 按地區劃分，港島區的周末預約睇樓量繼續下跌，而九龍及新界區則錄得升幅，主要受惠荃灣及長沙灣新盤向隅客回流。當中九龍區升幅較為顯著，21個指標屋苑於周末暫錄465組客戶預約睇樓，按周增加3.3%。利嘉閣地產都會豪庭分行助理分區經理鄧達榮表示，九月份區內二手開局不俗，首8日暫時錄得約25宗買賣成交，較上月同期為多，而在新盤向隅客支持下，睇樓量亦保持穩定。不過，他指出，由於康城月內有機會推出大型新盤，相信買家將會先觀望該盤定價再作部署，料二手交投將會減慢。   新界區21個指標屋苑於周末暫錄550組客戶預約睇樓，按周上升1.9%。利嘉閣地產沙田第一城—銀城分行(A組)聯席董事胡漢業表示，近月新盤湧現，當中不少為上車樓盤，凍結市場大批購買力，而儘管大盤銷售後有大量向隅客，惟在其他新盤接力之下，屋苑交投暫未見明顯受惠，今個月沙田第一城暫時錄得約5宗買賣，料本周末成交維持低單位數字。另外，胡漢業認為，若「港人首置上車盤」推出，其轉讓條款及限制將會較多，加上計劃實行需時，料對屋苑交投短期的影響較為輕微。 至於港島區8個指標屋苑於未來兩日暫錄225組客戶預約睇樓，按周減少2.2%。利嘉閣地產逸樺園一行高級經理吳玉蘭表示，雖然上月有個別業主作出讓步減價，惟情況屬非常少數，區內普遍業主叫價仍然硬淨，故最近交投十分疏落，當中康怡花園本月尚待「破蛋」。同時，一手市場不乏選擇，而且發展商提供的按揭成數一般較二手可承造的為高，吸引用家及上車客追捧。現時區內上車屋苑南豐新村的入場費約由630萬元起。 [...]

香港

首置上車盤限制多
2017-09-09

行政長官林鄭月娥上任前，曾提出「港人首置上車盤」的概念，而週三林鄭出公開場合時，首次披露更多細節。她指出，首置上車盤一定要限制為首次置業的香港永久居民，而定價愈相宜，限制必愈多。 林鄭月娥出席「仁人家園亞太區房屋論壇」的開幕禮後表示，明白香港人關心房屋問題，有關港人首置上車盤的詳情將於10月《施政報告》公布。她指出，上車盤的定價方面，現階段不便透露，但若價錢愈相宜，可以聯想到其限制一定會愈多，所以首置上車盤對象，一定要限制為首次置業的香港永久居民，已有居屋或是物業的市民並不符合申請要求。她亦強調，房屋並非商品，而是涉及重大民生問題，應是予市民安居置業機會 她表示，現時本港樓價高企，年輕家庭難以在私人市區置業，希望透過推出上車盤協助其安居樂業，而若將來年輕家庭狀況或收入改善，以及政府日後會增加私樓供應，相信買家可靠自己努力，有能力重返私人市場，所以政府在首置上車盤的設計、面積及裝潢方面會以樸實為主。 此外，《長遠房屋策略》在未來10年的最新房屋供應目標，新建單位數目在前年修訂的46萬個。林鄭月娥表示，首置上車盤不會動用相關土地，土地供應專責小組可尋覓新土地來源，如維港填海、新界棕地、郊野公園邊陲，並稱對小組工作有信心。 首置上車盤為政府解決房屋問題的重炮之一，但實際推行時料遇到大量問題，香港可建屋的土地資源本身已經相當緊張，而首置上車盤需要另覓土地，將是難上加難。土地供應專責小組於週三舉行首次會議，市場人士預期，小組會討論民間各種天馬行空的覓地方案，包括由小組成員、港大教授鄒廣榮早前提出填平船灣淡水湖建屋、團結香港基金倡議在長洲南等大規模填海，以至本土研究社建議收回短期租約用地或者康樂用地，以及由工程師學會前會長周明權提出在葵涌貨櫃碼頭上蓋建屋等。 定價困難 此外，上車盤的定價亦會相當複雜，委會資助房屋小組主席黃遠輝指，如改變市價掛勾的定價方法，可考慮按供款能力及按建築成本釐定，但各有弊端，若按全港家庭入息中位數計算港人供款負擔能力計算定價，售價肯定會低於現時居屋定價，會令居屋及綠置居變得無人問津，但若以高於居屋申請者入息上限的入息水平計算供款能力，最終售價又會高於居屋。按建築成本定價的話，則不能包括地區的因素，會令市區盤熱賣，新界盤乏人問津，製訂新的定價機制頗為複雜。 [...]