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新盤放大鏡：將軍澳日出康城晉海II　八個月漲價三成

新盤市場沉寂了一段時間後，上週終於有起色，皆因新鴻基地產（00016）的屯門御半山終於開售，積聚了約兩個月的購買力迅即爆發，首批188伙在數小時內沽清。其實除御半山外，同系的將軍澳日出康城晉海II亦再次加入戰場，單位折實平均呎價達1.7萬元，與去年9月晉海首批折實平均呎價12,788元相比，短短8個月便上升32.8%。雖然價錢升幅不少，但反應不俗，5月11日起收票，市傳截至13日暫收約318票，超額約1.8倍，發展商稱最快本週開售。 繼將軍澳MALIBU後，新盤市場推盤氣氛曾經轉冷，至5月12日，終於有全新盤開售。所講的是屯門御半山，據悉，在開售首5小時首批的188伙已全沽清，套現逾12億元，平均成交呎價16,074元。發展商亦乘勢加推98伙，實用面積304至468方呎，即供折實價約533萬至871.7萬元，價單平均呎價20,186元，折實平均呎價15,947元。 在御半山熱賣之時，同系將軍澳日出康城晉海II，再次加入戰場，並展開大規模銷售行動。首批的114伙，全屬首推的第3座，戶型涵蓋1房至3房，折實價由599.5萬至1,105.3萬元，平均實呎20,709元，扣除最高18%折扣，折實平均實呎為16,981元。雷霆強調，是次價錢相對今年3月發出的最後一張價單的折實平均實呎16,705元，只是輕微加價1%至2%。 然而，若以新推3B座12樓A室為例，實用積541方呎，折實實呎16,192元，相對去年10月首張價單鄰座相同樓層及景觀的5B座12樓A室的折實實呎13,689元，相隔7個月的加幅便達18%。若比較目前區內二手呎價約11,780元至12,926元，今次晉海II的新價單，折實平均呎價更較二手高出33%至44%。 雖則區內的供應陸續有來，可是觀乎近期的走勢，不論是一手還是二手的樓價，非但沒有減慢，樓價升勢凌厲，皆因市場對住宅單位有強烈需求，每每推出都迅即被吸納，因此，在剛性需求持續下，相信康城區的龐大供應亦可被市場消化，樓價繼續有力向上，正如去年荃灣區的新盤戰般。 間隔及配套： 晉海II共分為兩座，分別是第3及5座，每幢再分為A及B座，提供1,132伙，整體單位面積由321至934方呎，標準戶間隔由1房至3房連套房，另有連平台及連天台特色戶。 其中主打的2房戶型佔整個項目逾55%，面積473至493方呎的2房1浴室（開放式廚房），分布於3A、3B、5A及5B座的C及D室，其中C室設玄關，旁邊是鑽石形的開放式廚房，大廳呈長形，浴室設窗戶，主人房設有對流窗。 此外，項目設有住客會所CLUB ASEA，會所連公用花園超過10萬方呎，當中包括3個獨立別墅式活動室、活動按摩池、25米室內泳池「水光池」、50米室外池「水天池」等。 交通： 雖然近年康城區的交通有所改善，但港鐵仍為區內主要的公共交通工具，由港鐵康城站出發，前往港島東新商業區鰂魚涌只需約16分鐘，前往中環亦只需約32分鐘。值得留意的是，項目鄰近將來擬建的將軍澳跨灣連接路起點，連接路接駁興建中的將軍澳至藍田隧道、擬建的T2主幹路，以及擬建的中九龍幹線組合而成的6號幹線，這將會大大縮短將軍澳至九龍的車程。 在日常配套方面，區內位於康城第7期的大型商場將於2020年下半年落成，樓面面積達47.9萬方呎，港鐵將投放49.8億元發展。不過，在此之前，住戶需前往港鐵將軍澳站週邊商場，包括PopCorn、天晉匯、將軍澳廣場商場，以及將軍澳中心商場等，這亦是區內居民平日消閒購物的集中地。 同區供應： 將軍澳日出康城是近年政府的重要土地供應來源之一，除MALIBU和晉海外，據地政總署資料顯示，由南豐發展的日出康城6期，於去年9月已入紙申請預售，項目涉及2,392伙，是近年市場上少數單一期數提供超過2,000 伙的新盤，項目預計2020年6月入伙，今年推出機會大。同時，集團旗下出康城第10期，獲准建兩幢樓高49層及53層的住宅大廈，總樓面涉約81.15萬方呎。 此外，長實（01113）今年的推盤大計亦透露，旗下的日出康城8期於短期內會申請預售，預計可於今年第3或4季推出，項目涉及1,422伙，是集團今年最大規模的新盤。目前為止，港鐵已批出10期發展權予不同發展商合作發展，合共提供單位逾19,700伙，其中3期共8,016伙已入伙，包括首都、領都、領峰、領凱及緻藍天。扣除晉海、晉海II及MALIBU已售出單位，在建中未推售單位尚有約9,700伙。 [...]