香港
樓市速報：「息魔」撤退 為樓市打底
2019-06-18
中美貿易戰局勢仍未有好轉，而其對樓市的影響亦逐步浮現，然而，有分析認為，樓價未有轉勢向下，只會在高位爭持，皆因美國聯儲局似乎將打開減息之門，甚至有市場人士預料聯儲局今年內減息3次，對於樓市而言，絕對是好消息。回看過去美國實施量化寬鬆政策10年間，本港樓市升幅逾兩倍，故在減息因素加持下，樓價只會保持「硬淨」。再加上，發展商加速推售新盤，相信可為市場注入「興奮劑」，重新激活市場氣氛。 中原城市領先指數（CCL）經過前一週破頂後，上週指數稍為回落，最新報188.95點，按週下調0.25%，結束16週的升勢，但仍為歷史次高。此週指數主要是反映5月13至19日時的市況，當時美國宣布調高中國商品入口關稅後首週，其間港股失守28,000點，二手住宅亦開始出現零星低價成交。 貿易戰的陰霾持續擴散，二手交投亦放緩，最近九龍灣得寶花園高層戶錄減價成交，單位是E座高層07室，實用面積282方呎，原業主本以510萬元放盤，見二手承接弱，減至502.8萬元易手，呎價17,830元，與屋苑低層單位4月份造價相若。 對此，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，中美貿易戰惡化對樓市的影響逐漸浮現，但樓價跌幅只是輕微，CCL仍是歷史次高，相信樓價非轉勢向下，預計未來樓價於高位爭持，直到貿易談判有明顯進展。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，中美貿易戰愈鬥愈激，買家信心薄弱，雖拖累樓價指數回軟，但美國聯儲局早前放風有機會減息，資產物業在低息環境下具有優勢。 聯儲局「放鴿」 事實上，美國總統特朗普一直呼籲美聯儲要減息，而美聯儲主席鮑威爾於上週的芝加哥講話中對息口「放鴿」，指該局正密切留意貿易談判等議題的發展對美國經濟前景的影響，並一如既往隨時準備採取適當行動，以確保經濟持續增長，就業市場保持強勁，以及通脹接近2%的局方目標。他又表示，未來有3大關注事項，其中之一便是聯儲局利率調控和買債政策的工具，是否足以達致全民就業而價格又維持穩定。他重申，聯儲局貨幣政策仍以經濟數據為主導，意味著他對降息持開放態度。 此言論一出，市場對美國聯儲局減息的憧憬逐漸升溫，美國聖路易儲行行長James Bullard指出，聯儲局為應對貿易戰升級帶來的下行風險，以及推高通脹，或好快需要減息。他表示，債息倒掛反映聯儲局政策過緊，亦是減息的理由。 美聯儲一旦減息，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為會為樓市帶來好處，因為減息會帶來資產通脹，且鑑於近期股市較為波動，投資風險相對較高，故資產市場作為對沖現金貶值的風險，相信資金將會湧入樓市抗通脹。他表示，假如美聯儲再推新一輪「量化寬鬆」（QE）刺激經濟，不排除資金流入樓市的速度會加快。 雖然目前香港息口仍處於低位，所以即使美國踏入減息週期，本港銀行都有可能不會跟減及減足。然而，就算香港沒有跟隨美國減息，但可以肯定的是，加息的威脅消失，絕對可以提昇買家入市的信心，為樓市注入一支強心針。 美銀美林亦發表報告指，估計美國減息對本港樓市有輕微的正面影響，相信經濟增長減慢的影響可被息率下降所抵銷。而且即使美聯儲減息，港銀亦未必會跟隨下調最優惠利率，故按息亦將會穩定在現水平，即約2.375%，惟買樓抗通脹的意欲或會提升，而收租回報與按息的差距亦將維持正面。 樓價連升10年 回看2008年環球爆發金融海嘯後，多國進行了量化寬鬆政策救市，導致大量熱錢湧入房地產市場。據金管局的資料，美國自2009年實行量化寬鬆政策至2017年年底，流入香港的資金已高達1,300億美元，即約1.014萬億港元。而本港樓市自2008年開始至今，此輪的升浪已長達10年。 據差估署的樓價指數，由2008年12月至2018年12月這10年期間，樓價指數由104.8點升至358.4點，10年間的升幅達242%；若至最新的4月份樓價指數390.5點計算，期間樓價升幅更達272.6%，升幅驚人。 然而，同一段時間，港股的升幅卻是跑輸樓市。2008年12月底恒指收報15,042點，其後急跌至2009年3月11,344點的低位，直至2018年初才重上逾30,000點水平，去年1月高見33,223點後，港股始終未能繼續向上推進突破高點，至本週二（11日），恒指收報27,789點，相對2009年3月的低位，這10年間港股僅錄得約1.45倍。有見及此，美聯布少明認為，在減息因素加持下，樓價只會保持「硬淨」。 [...]
