香港
樓市速報：怡東酒店重建甲廈 銅鑼灣商業地短缺
2018-10-21
近期多了中資減持本港商廈的個案，但這並非看淡商廈前景，而是因融資出現困難，而不得不放棄。事實上，本港商廈的供應短缺，商廈空置率近年低企，加上無論售價及租金均持續創新高，令發展商重建商廈的意欲大增。如最近怡東酒店將重建成為甲廈，其實銅鑼灣區的商業地供應一向短缺，未來幾年能推出的商業地不多，故吸引不少財團透過收購舊樓，以及重建現有項目來擴版圖。現時區內有6個進行或規畫中的重建項目，合共將提供約109萬方呎的商業樓面。 中美貿易戰沒完沒了，中央嚴管內企向外投資以防走資，已限制中資在海外買房地產投資或買地皮的交易，近日有消息指出，內地資金恒力集團有意放售太古城中心第3座，總樓面面積約23萬方呎，市值約58億元。恒力是於今年6月以150億元購入第3及第4座寫字樓，明年4月才完成交易。但礙於近月外圍市況波動，內地資金緊張，有消息指，恒力是次購入項目正面對融資問題，故有意先行放售部分樓面。 據悉，早前購入的兩座寫字樓，其中第3座非完整業權，故恒力有意先放售項目第3座。集團已委託測量師行及投資銀行，放售太古城中心部分樓面，同時間，該集團亦正物色投資者入股，兩方案均可有助集團完成項目交易。據仲量聯行統計，今年第3季涉及中資買家的商用物業成交金額已跌至零，第1、第2季則分別有114億元與177億元。雖然再有中資減持本港商廈，可是主要原因多是融資出現困難，並非看淡商廈前景。畢竟香港的商廈需求有增無減，與此同時，商廈的供應嚴重不足，特別是核心地段，促使區內商廈租售價急升。 仲量聯行董事總經理曾煥平表示，香港甲級寫字樓市場的空置率於過去20年持續下跌，寫字樓供應緊絀為市場一大隱憂，整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%，下跌至今年8月底的4.2%；4個主要商業區空置率均低於2%，中環寫字樓空置率低至1.5%，灣仔/銅鑼灣為1.6%，尖沙咀則為1.4%，港島東為1.6%。 低空置率推高租金 低空置率已引致租金顯著上升，租金在過去3年平均升幅約6.5%，中環寫字樓租金年均升幅更達9.5%，甲級寫字樓的租金高達200元平方呎。截至今年第2季，本港甲級寫字樓的總租用成本，分別較東京及新加坡高出21%和54%。有見及此，有不少企業遷往銅鑼灣、港島東以至黃竹坑等地區。特別是受惠於南港島線通車的黃竹坑，商業氣氛漸漸濃厚，吸引不少大機構進駐，當中帝國集團在區內尤其活躍，有數個商廈重建項目。 據仲量聯行的商業用地供應研究報告，政府可供出售的商業地皮，可發展寫字樓總樓面面積達2,010萬方呎，而每年本港吸納量約200萬方呎，料新供應只夠10年使用，當中大部分供應位於九龍，涉及1,470萬方呎。 有不少財團眼見商廈空置率低企，加上無論是售價及租金均持續創新高，令發展商重建商廈的意慾大增。正如上週宣布重建銅鑼灣怡和酒店的文華東方集團，便是看中商廈的價值。集團將會斥資約50億元將酒店重建為甲廈，總樓面約68.4萬方呎，需時6年興建，預計2025年落成。有分析料，項目落成後的呎價或達6萬元。 事實上，作為鄰近核心區的銅鑼灣，既是商業區，亦是核心零售區，故不論商廈及舖位價值均高，戴德梁行資料顯示，第3季灣仔及銅鑼灣甲廈租金，單季升幅達2.5%，冠絕各區；而區內呎租約72.8元，是中環的一半，令租務需求大增，但商業用地一直十分稀缺。未來幾年能推出的商業地，僅得加路連山道的機電工程署舊總部用地，故才會吸引財團紛紛透過收購舊樓，以及重建現有項目來擴版圖。 收購舊樓重建增加 目前，區內有不少發展商或投資者將旗下物業，或者收購舊樓作重建，除怡東酒店重建外，仍有5個重建項目正在進行中，合共可提供約40.9萬方呎。如金朝陽集團收購了耀華街42至44號，以及堅拿道東28至29號舊樓，計畫重建成銀座式商廈，涉及約4.4萬方呎；華潤集團則於去年6月購入的糖街25至31號怡景商業大廈及匯景商業中心兩幢商廈樓齡介乎20至30年，發展商早在5月已獲准拆卸重建，及後亦獲屋宇署批出建築圖則，將會興建一幢25層高的商廈，總樓面約6.2萬方呎。 此外，鎮科集團今年初斥資以17億元購入伊榮街的J Plus Hotel，涉及56個房間，物業早年已獲批准重建成一幢26層高商廈，總樓面約8.1萬方呎，料將重建成銀座式商廈。而由爪哇（00251）持有的禮頓道8號皇冠假日酒店，佔地約1.1萬方呎，業主亦獲城規會批准，可重建作辦公室、商舖及食肆等用途，地積比率15倍，計畫重建成一幢22層高廈，總樓面約16.1萬方呎。小巴大王馬亞木持有的怡和街60至62號，亦可興建為1幢樓面約6萬方呎商廈。 其實除銅鑼灣外，其他地區亦有不少商廈重建計畫，如長實（01113）於數個月前公布落實重建和記大廈，重建計畫將於2019年展開，預計2023年落成，重建後樓面將超過49萬方呎，樓高約41層，並設有185個停車位。由於中環甚少全新商廈供應，加上物業能夠望到海景，日後重建落成勢必受到市場關注。 鰂魚涌需求殷切 另太古地產（01972）旗下的鰂魚涌太古坊重建計畫，規模較大，早年將3座科技中心常盛大廈、康和大廈及和域大廈重建為2座甲級商廈，並已命名為太古坊一座和二座，提供200萬方呎樓面，其中太古坊一座已將近落成，當中有95%的樓面已成功獲預租；至於二座預計於2021年落成。 而鄰近鰂魚涌港鐵站的吉祥大廈，為新世界發展（00017）旗下的重建項目，早年發展商透過強拍統一業權，重建工程目前進行得如火如荼，項目提供約48.8萬方呎樓面，將集辦公室、展覽及食肆元素於一身。至於同系的尖沙咀Victoria Dockside，寫字樓部分K11 Atelier亦已落成，出租情況相當理想。 [...]
