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【港股專家】任盈盈：港股彈力不足，物管股高處未算高續跑贏大市
2019-07-11

市場繼續炒股不炒市，恆指總算扭轉過去五日跌勢，收復20天及50天線。醫藥股跑出，中國生物制藥及石藥齊齊反彈約4%，個別物管股亦破頂，由內房旭輝(0884)分拆出來的永升生活服務(01995)發盈喜，帶動股價急升，日內最多升17%，收市升15%。 市場憧憬同業中期業績表現好，帶動物業管理股股價亦顯著跑贏大市。今年發過盈喜的物管股至少有六隻，至於上市至今仍未發過盈喜的同業就只有三隻，分別是奧園健康(3662)、佳兆業物業(2168)以及綠城服務(2869)。 論強勢，物管股今年至今累計反彈近50%，今年預測市盈率達到22倍，整個板塊升勢強勁，愈升愈有閒閒地都錄得2%以上升幅。 物管行業具防守性，業內公司基本處於淨現金狀態，受融資收緊的影響有限，而酬金制管理業務屬高毛利並持續改善，包括碧桂園服務、中海物業及彩生活服務(1778)，其中彩生活的估值相對同業仍處於低位，而其中龍頭碧桂園服務及中海物業有明顯溢價，不宜高追，待回吐才吸納。 [...]

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【港股專家】陳卓賢：彩生活（1778）估值仍低，增值服務前景吸引
2019-06-27

內房股近期走勢堅挺，帶挈其衍生產業物管板塊回勇，例如碧桂園服務（6098）股價就見近一年新高。早前中國物業管理協會發布了《2019物業服務企業上市公司測評研究報告》，並根據各項核心測評指標（包括收入、在管面積、淨利潤、總資產及毛利等）評分整理出榜單，排名首6名公司分別如下： 三甲是市值過百億的綠城服務（2869）、碧桂園服務（6098）及中海物業（2669）並不感意外，但值得留意的是排名第四、市值61億港元的彩生活（1778）。若比較市值相約的雅生活（3319）及新城悅（1755），彩生活的PE及PB分別只有10.7倍及1.71倍，折讓明顯，而息率則達3.89%，遠超行業平均水平，估值甚為吸引。 打造「物管+互聯網」生態圈 管理項目遍布中國268個城市、為2,709個社區提供服務的彩生活，去年合約總建築面積擴張至5.53億平方米。但彩生活並非單純提供物管服務的公司，還包括社區互聯網平台的增值服務，使用戶規模突破合約管面積的限制。通過平台輸出擴張，其合作及聯盟建築面積亦達到5.68億平方米，同比增長22.5%，加之上述的合約管理總建築面積，旗下「彩之雲」的平台服務面積總量已達到11.22億平方米。 彩生活去年收入36.1億元（人民幣．下同），純利5.18億元，按年增幅分別達47.7%及121.9%，且經營活動現金流達到5.25億元，造出利潤規模與利潤質量的雙提升。雖然物管服務仍是第一收入來源，但毛利大增72.2%至3.9億元、毛利率上升13.7%加至95.7%的增值服務更是值得關注，尤其是當中的「彩惠人生」平台。 低成本獲客，遠勝京東阿里 2018年初，彩生活推出連結業主及商家的「彩惠人生」平台，將新零售模式與繳納物業管理費的場景結合，通過在平台上直售商品或服務，業主不但可以優惠價錢購入產品或服務，同時更可獲得相應額度的物業費減免；另一方面，商家可直面住戶這龐大消費群，大大節省了營銷費用，並透過社區前置倉的設置節省物流等配送成本；而彩生活亦會從中收取平台服務費及佣金，作出了「物業+商家+業主」的三方共贏。 「彩惠人生」推出後迅速獲得業主支持，且成功將流量變現，去年成交訂單總數為182萬單，共計為業主減免物業費用逾4,127萬元，惠及2,500多個社區的超過35萬個家庭。與此同時，亦吸引了京東商城、光彩國際等內地大型平台先後入駐，讓多方平台全面打通，長遠勢成集團盈利增長的主要動力。 最大亮點是，參考光大證券的研究報告，2018年內地社交電商的平均活躍客戶獲客成本，京東及阿里巴巴分別需要花1,503元及306元，才可獲得一個活躍客戶；而根據彩生活的年報，旗下平台的獲客成本僅5.71元，便宜程度遠勝兩大巨頭，可見彩生活善用其住戶資源，把握社區流量入口，在平台以低成本獲客的戰略相當成功。 股價走勢亦甚強勁，由6月中旬起股價一連升穿10、20、50及100天MA，創近一個月高位，配合成交量持續增加，一個月目標有望重回$6，跌穿$5止蝕。 [...]

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【港股專家】岑智勇：彩生活（1778）增值服務利潤高，估值低於同業
2018-09-11

彩生活（1778）的主要業務為於中國及海外城市新加坡從事物業管理服務、工程服務以及社區租賃、銷售及其他服務。集團截至2018年6月底止六個月，錄得收入約1,757百萬元(人民幣，下同)，同比增長135.3%；毛利約620百萬元，同比增長82.5%；股東應佔溢利約175百萬元，同比增長74.1%；每股盈利14.2分，同比增長40.6%。 以收入計，物業管理服務是集團的主要收入來源，期內收入約1,467百萬元，分部溢利249百萬元，邊際利潤率約17%。物業管理服務的業務範圍包括：(i)以酬金制為社區提供服務；(ii)以包幹制為社區提供服務；(iii)為物業發展商提供預售服務；及(iv)向地區物業管理公司提供顧問服務。 集團於期內將萬象美物業管理整合進體內之後，連同內生式擴張，在管面積增長至484.0百萬平米，為2,555個社區提供服務；與64家企業達成戰略聯盟，合作面積達到497.4百萬平米，累計平台服務面積超過981.4百萬平米。通過整合萬象美，集團不僅可以實現管理面積的擴張，同時將進一步豐富管理項目的業態，進而形成更加明顯的規模效應以及協同效應。截至2018年6月底，彩生活平台為大約10百萬個家庭提供了服務，線上平台累計註冊用戶數增加至約14.51百萬人，活躍用戶數增加至約3.8百萬人，同比分別增長252.1%和約56.0%。 若以邊際利潤率計，則以社區租賃、銷售及其他增值服務業務（以下簡稱“增值業務”）較高，期內收入約212百萬元，分部溢利150百萬元，邊際利潤率約70.8%。有關業務的範圍包括(i)提供公共空間租賃協助服務；(ii)提供網上推廣服務及租賃信息系統軟件；(iii)提供銷售及租賃協助服務；及(iv)提供辦公室分租及其他增值服務。 集團的增值業務快速發展，其中彩之雲APP累計成交金額約為4,357.8百萬元人民幣，同比增長82.1%。在交易規模的帶動下，2018年1-6月，增值業務的收入達人民幣212.3百萬元，同比增長91.7%，對本集團的分部溢利貢獻達到35.8%，同比增長5.7個百分點，業績轉型成果明顯。集團亦透過彩惠人生增值服務，把新零售模式與繳納物業管理費的場景結合，以買商品送物業費的方式，顛覆傳統的物業收費關係，降低業主對於物業管理費漲價的敏感性。另方面，“彩生活車位”是集團於2017年創新開發出的產品，在其以“彩生活住宅”模式幫助開發商加速去化的同時，也以代銷或包銷的方式幫助開發商盤活原有存量的車位資產。上半年，彩生活增值業務中的銷售及租賃協助收入同比飆升342.4%至47百萬元，這一大幅增長主要得益於彩生活在期內幫助開發商以“彩生活車位”的模式銷售車位2,370個帶來的收益。 截至2018年6月底，集團的銀行結餘及現金總額約2,990百萬元，同比上升61.8%，淨負債率為25.1%，財務狀況健康。集團現價市盈率12.6倍，低於同業。若以20倍市盈率作估值，目標價為7.7元。 筆者為香港證監會持牌人士，不持有上述股份。 撰文：岑智勇（南華金融集團高級策略師） 權益披露：分析師岑智勇 (CE: APR850)及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。 [...]

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【港股專家】岑智勇：物業管理業務興起，彩生活（1778）估值相對吸引
2018-06-13

從近期公布的內房營運數據看來，可見今年內房板塊的銷情仍然不俗。在內地房地產行業持續發展的同時，隨著人民的生活水平提高，也帶動了周邊的服務需求，例如是物業管理。物業管理主要是為物業提供增值服務的行業，包括建築物內的勞務與服務，是一個勞動力集中的行業。相對於物業發展的重資產，物業管理是一個輕資產行業。 物業管理是一個依附物業而生的行業，當服務對象越，服務面積越廣，則意味著公司的收入越多。近年有越來越多從事物業管理業務的企業在香港上市，不少更是從物業發展商分拆出來，漸漸形成一個新的板塊。 不過，由於物業管理是一個輕資產的行業，相關上市公司的市值都偏小，市值在50億以上的選擇不多，就只有4間。若以股東回報率(ROE)角度去看，以中海物業(2669)的ROE最高，達36.67%，惟該公司的負債比率 (Financial Leaverage)達4.03倍，遠高於同業。雖然高負債有助推高ROE，但也反映了其ROE的質素平平。 若以邊際利潤(Profit Margin)角度去看，以彩生活(1778)最高，其邊際利潤達19.69%。彩生活的主要業務為物業管理服務、社區租賃及工程服務。在三項主要業務當中，以社區租賃、銷售及其他增值服務的分部溢利最高，達人民幣2.18億元，佔2017財年分部溢利總額約42.9%，而2016年則佔約30.2%。 在截至2017年12月31日，集團的平台服務面積約900.2百萬平方米，較去年同期約769.5百萬平方米增加約130.7百萬平方米。同期，集團的管理合約及顧問服務協議的建築面積達到436.0百萬平方米，管理和諮詢服務合約的住宅社區達到2,384個，分別同比增長10.3%和1.9%。其中計算收益的建築面積達到293.6百萬平方米、社區數量達到1,926個。集團管理項目遍佈中國222個城市及新加坡，實現了合約建築面積的快速擴張。 集團還開發了「彩生活住宅」以「房屋+服務」的銷售模式得到開發商與業主的認可，累計與41家開發商達成戰略合作協議，在全國67個城市全面鋪開，幫助開發商加快新房銷售速度。集團另開發了「彩生活車位」產品，在加速去化的同時，也幫助開發商盤活原有存量的車位資產。截至2017年12月31日，「彩生活住宅」+「彩生活車位」產品累計完成銷售10,057套，同比增長122.8%。總體而言，在2017財年，集團錄得收益人民幣16.287億元，增長21.4%；股東應佔溢利人民幣3.21億元，增長70.8%。 參考彭博數據，彩生活的預測市盈率為15倍，低於行業平均的22.5倍，估值算是吸引。集團現價市賬率(PB)為4倍，也低於其他上市的同業。對物業管理板塊有興趣的投資者，不妨多加留意。 筆者為證監會持牌人士，不持有上述股份   撰文：岑智勇（南華金融集團高級策略師） 權益披露：分析師岑智勇 (CE: APR850)及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。 [...]