【吳老闆筆記】房地產面對三大雷區 政府須做好防爆措施

博客

【吳老闆筆記】房地產面對三大雷區 政府須做好防爆措施
2024-01-05

踏入2024年，股市的關鍵字是一個「弱」字，真係無眼睇。如果話係外圍因素影響，香港無能為力，那麼房地產這個以本地人為主的市場應該責無旁貸，要諗諗方法點樣搞番活佢。政府昨日宣布新一季賣地計劃只推出一幅元朗工業用地，不推住宅地和商業地，就引嚟唔少猜測。其實最令筆者擔心的是，本地房地產正面對三大雷區，假如不加理會任其爆發，後果堪虞，勢將嚴重影響港人置業信心和今後的經濟發展。 第一個雷區是樓價基本上回落到七年前水平，已經大大打擊了投資意欲。如果繼續放任樓價下跌，等到失控才去挽救，可能已經藥石無靈。樓價升時去管控容易過樓市下跌才去出招，這正是筆者最憂心的地方。據差餉物業估價署公布的樓價指數顯示，2023年11月份的私人住宅樓價數報316點，按月跌約1.99%，連跌七個月。 而2023年首11個月的樓價累跌約5.59%。有唔少金融機構估緊今年本港樓市會繼續跌，甚至出現更多負資產，任由這股負面情緒繼續發酵的話，樓市要升都難。投資講信心，如果失咗信心就好難重新建立起嚟。 講真，香港不缺瓦遮頭，買磚頭都係為咗改善生活環境或作為投資用途。過去唔少人一有錢都會諗到置業，除咗自住之外，買多一層收租都係為咗保障退休後生活。依家係有錢都唔願意買樓，因為睇唔通未來環境。政府應該做啲嘢令港人增加對未來的信心。少咗人置業自然增加咗租樓人士，去年11月私人住宅租金指數報186.8，按月升逾0.6%，按年升近5.9%，連升十個月，創近四年新高，可見租金走勢跑贏樓價。有能力的投資者其實可以諗下投資物業作收租用途。趁住而家係買家市場，叫價力高咗，可以大膽啲出價，或會有意外收獲。 第二個是息口問題。雖然大家都估緊美聯儲局可能在第二季開始減息，但目前港元拆息日日抽高，對發展商和供樓人士都不是好事，發展商都要借錢起樓，息口太高的話，或有發展商會頂唔住，特別係由幾家發展商夾份起嘅樓，大家對資金流的需要不一，可能要想方設法出貨，減價賣樓。如果只是一兩家發展商合作起的樓，即使唔使被迫出貨，也會拖慢起樓和賣樓速度，都不利樓市健康發展。 有調查顯示，約27%的受訪者認為「息口走勢」最影響入市決定，創下2016年第2季有紀錄以來新高，亦是繼2022年第4季後，再次超越「樓價走勢」登上最影響入市決定因素榜首。由此可見，今年美國息口將繼續左右香港樓市大局。 第三是大量新盤有待出售。啟德和黃竹坑這些大型住宅地盤仍有大量單位有待出售，早前買落的賬面上可能已經蝕緊，即使有意現在置業的又怕買了會繼續跌，心大心細，心理影響極大。據最新統計，今年首季將有多達18個全新樓盤推出，涵蓋逾7,300個住宅單位。啟德區作為一手樓供應的重點區，仲有超過8,000個單位尚未推出，發展商都幾頭痕。 雖然筆者擔心上述雷區可能會被引爆，但觀乎香港這些年來的發展軌跡，又不用過於悲觀。香港是一塊福地，背靠祖國支持，只要大家齊心協心，風雨過後總會見天晴，大前題是政府要心無旁騖，全心全意拼經濟，積極有為，雷區自能一一被拆解。 ============= 延伸閱讀：【吳老闆筆記】踏入2024年  從海陸空想起的二三事 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

香港

樓市速報：怡東酒店重建甲廈　銅鑼灣商業地短缺
2018-10-21

近期多了中資減持本港商廈的個案，但這並非看淡商廈前景，而是因融資出現困難，而不得不放棄。事實上，本港商廈的供應短缺，商廈空置率近年低企，加上無論售價及租金均持續創新高，令發展商重建商廈的意欲大增。如最近怡東酒店將重建成為甲廈，其實銅鑼灣區的商業地供應一向短缺，未來幾年能推出的商業地不多，故吸引不少財團透過收購舊樓，以及重建現有項目來擴版圖。現時區內有6個進行或規畫中的重建項目，合共將提供約109萬方呎的商業樓面。 中美貿易戰沒完沒了，中央嚴管內企向外投資以防走資，已限制中資在海外買房地產投資或買地皮的交易，近日有消息指出，內地資金恒力集團有意放售太古城中心第3座，總樓面面積約23萬方呎，市值約58億元。恒力是於今年6月以150億元購入第3及第4座寫字樓，明年4月才完成交易。但礙於近月外圍市況波動，內地資金緊張，有消息指，恒力是次購入項目正面對融資問題，故有意先行放售部分樓面。 據悉，早前購入的兩座寫字樓，其中第3座非完整業權，故恒力有意先放售項目第3座。集團已委託測量師行及投資銀行，放售太古城中心部分樓面，同時間，該集團亦正物色投資者入股，兩方案均可有助集團完成項目交易。據仲量聯行統計，今年第3季涉及中資買家的商用物業成交金額已跌至零，第1、第2季則分別有114億元與177億元。雖然再有中資減持本港商廈，可是主要原因多是融資出現困難，並非看淡商廈前景。畢竟香港的商廈需求有增無減，與此同時，商廈的供應嚴重不足，特別是核心地段，促使區內商廈租售價急升。 仲量聯行董事總經理曾煥平表示，香港甲級寫字樓市場的空置率於過去20年持續下跌，寫字樓供應緊絀為市場一大隱憂，整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%，下跌至今年8月底的4.2%；4個主要商業區空置率均低於2%，中環寫字樓空置率低至1.5%，灣仔/銅鑼灣為1.6%，尖沙咀則為1.4%，港島東為1.6%。 低空置率推高租金 低空置率已引致租金顯著上升，租金在過去3年平均升幅約6.5%，中環寫字樓租金年均升幅更達9.5%，甲級寫字樓的租金高達200元平方呎。截至今年第2季，本港甲級寫字樓的總租用成本，分別較東京及新加坡高出21%和54%。有見及此，有不少企業遷往銅鑼灣、港島東以至黃竹坑等地區。特別是受惠於南港島線通車的黃竹坑，商業氣氛漸漸濃厚，吸引不少大機構進駐，當中帝國集團在區內尤其活躍，有數個商廈重建項目。 據仲量聯行的商業用地供應研究報告，政府可供出售的商業地皮，可發展寫字樓總樓面面積達2,010萬方呎，而每年本港吸納量約200萬方呎，料新供應只夠10年使用，當中大部分供應位於九龍，涉及1,470萬方呎。 有不少財團眼見商廈空置率低企，加上無論是售價及租金均持續創新高，令發展商重建商廈的意慾大增。正如上週宣布重建銅鑼灣怡和酒店的文華東方集團，便是看中商廈的價值。集團將會斥資約50億元將酒店重建為甲廈，總樓面約68.4萬方呎，需時6年興建，預計2025年落成。有分析料，項目落成後的呎價或達6萬元。 事實上，作為鄰近核心區的銅鑼灣，既是商業區，亦是核心零售區，故不論商廈及舖位價值均高，戴德梁行資料顯示，第3季灣仔及銅鑼灣甲廈租金，單季升幅達2.5%，冠絕各區；而區內呎租約72.8元，是中環的一半，令租務需求大增，但商業用地一直十分稀缺。未來幾年能推出的商業地，僅得加路連山道的機電工程署舊總部用地，故才會吸引財團紛紛透過收購舊樓，以及重建現有項目來擴版圖。 收購舊樓重建增加 目前，區內有不少發展商或投資者將旗下物業，或者收購舊樓作重建，除怡東酒店重建外，仍有5個重建項目正在進行中，合共可提供約40.9萬方呎。如金朝陽集團收購了耀華街42至44號，以及堅拿道東28至29號舊樓，計畫重建成銀座式商廈，涉及約4.4萬方呎；華潤集團則於去年6月購入的糖街25至31號怡景商業大廈及匯景商業中心兩幢商廈樓齡介乎20至30年，發展商早在5月已獲准拆卸重建，及後亦獲屋宇署批出建築圖則，將會興建一幢25層高的商廈，總樓面約6.2萬方呎。 此外，鎮科集團今年初斥資以17億元購入伊榮街的J Plus Hotel，涉及56個房間，物業早年已獲批准重建成一幢26層高商廈，總樓面約8.1萬方呎，料將重建成銀座式商廈。而由爪哇（00251）持有的禮頓道8號皇冠假日酒店，佔地約1.1萬方呎，業主亦獲城規會批准，可重建作辦公室、商舖及食肆等用途，地積比率15倍，計畫重建成一幢22層高廈，總樓面約16.1萬方呎。小巴大王馬亞木持有的怡和街60至62號，亦可興建為1幢樓面約6萬方呎商廈。 其實除銅鑼灣外，其他地區亦有不少商廈重建計畫，如長實（01113）於數個月前公布落實重建和記大廈，重建計畫將於2019年展開，預計2023年落成，重建後樓面將超過49萬方呎，樓高約41層，並設有185個停車位。由於中環甚少全新商廈供應，加上物業能夠望到海景，日後重建落成勢必受到市場關注。 [...]