【封面故事】開發北部都會區 加速港深高度對接

專題

【封面故事】開發北部都會區 加速港深高度對接
2024-03-05

2021年的施政報告特別闡述了北部都會區的發展計劃，擬於20至30年內分階段實施。該發展計劃旨在形成城市空間，跨越地理及港深兩地的分界線，更好融入國家發展大局。這不僅是香港北部的規劃，更是港深邊境未來10年的發展輸廓。自計劃公布距今逾兩年，到底北部都會區的進展是否一如規劃的順利進行？抑或面對更多始料不及的問題呢？本刊走訪相關官員，談談北部都會區的發展現況。 撰文： 劉智恒、鄭敏琴、李樹明 北部都會區開發的區域以香港北區（尤其是粉嶺、古洞、羅湖），以及元朗區北部及洪水橋為主，總面積約300平方公里。根據政府的構想，北部都會區以結合產業發展和生態保育的宜居社區規劃理念，優化經濟用地的規劃和設計，採取措施吸引以創新科技為本的產業鏈企業及創投金融、先進製造業、專業及商業服務和新興產業企業落戶，進駐北部都會區，形成支持創科產業生態系統的空間佈局與設計，為香港經濟發展提供新的動力。 北部都會區四大區域 按政府規劃，北部都會區各地區會有不同的策略性定位及主題發展，大致分為四大區域，由西至東包括高端專業服務和物流樞紐、創新科技地帶、口岸商貿及產業區，以及藍綠康樂旅遊生態圈。 行政長官李家超在施政報告指出，北部都會區的規劃會以產業帶動，基建先行為主軸，深度對接深圳和大灣區其他城市的規劃。高端專業服務和物流樞紐位處洪水橋一帶，與前海深港現代化服務業合作區對接，提供金融和專業服務，藉著口岸優勢發展現代物流業。 創新科技地帶為創科發展的樞紐，覆蓋新田科技城，包括河套區港深創新及科技園在內，與深圳科創園區產生協同效應。 口岸商貿及產業區佔地最廣，享有羅湖、文錦渡和香園圍三個口岸的地利，帶動先進建造業、綠色產業、醫療、食品科技、現代物流業等產業發展，並可推展跨境商業服務和文娛消費，發揮強大的口岸商貿功能。 至於藍綠康樂旅遊生態圈包括紅花嶺、沙頭角、印洲塘等，人文和自然資源豐富，帶動康樂及旅遊發展。 單從地理上來說，北部都會區無疑很大程度需要與深圳各方面對接。早於李家超去年發表的施政報告前，國家發展和改革委員會已表示，中央對河套區發展十分重視，北部都會區有利於香港融入國家發展大局。而李家超在施政報告中同樣表示，「河套深港科技創新合作區」是「北部都會區」與「廣深科技創新走廊」的交匯點，特區政府將全力支持，並將和深圳市政府共同推進深港兩個園區的協同發展，研究創新性的措施。 財政司副司長黃偉綸上月率領香港政府代表團，與深圳常務副市長陶永欣率領的深圳市政府代表團在香港舉行「對接北部都會區發展策略專班」第四次會議。一如黃偉綸所說，北部都會區建設重點之一，是藉著與深圳及其他粵港澳大灣區城市的優勢互補，實現高質量發展。特區政府將繼續與深圳保持溝通，緊密合作，協同發展。在制訂北部都會區各個區域的產業定位時，重視深圳對應地區的發展定位和潛力、港深之間的交通和口岸對接，以及彼此的合作前景，確保北部都會的規劃與深圳以至大灣區的發展互惠共贏。 人才培育高瞻遠矚 北部都會區是香港未來發展新引擎，全面發展後可提供約50萬個房屋單位和50萬個新職位。不過，一直有聲音質疑香港的人口政策模糊，將來本港人口數量是否可以滿足到屆時的房屋供應。以50萬個房屋單位為例，以一屋四口計算，北部都會區預料可容納多200萬人口居住，然而這200萬人口從何而來，政府一直未有清晰的方向。假如加上明日大嶼預設可容納上百萬人口，即使統計處推算香港在2043年達到人口頂峰，估計有822萬人口，較現時的750萬人多大約70萬人，到時樓宇供應亦隨時供過於求。 人口政策同時帶來人才問題。香港出生率連年下跌，人口老化將越來越嚴重。政府為招攬人才，去年底新設立人才服務辦公室致力宣傳香港優勢吸引人才，並為來港人才提供支援服務。政務司司長陳國基表示，多項輸入人才計劃已見成效。截至去年10月，合共收到超過18萬宗申請，逾11萬宗已獲批，其中約7萬名人才已抵港，遠超過去每年至少輸入3.5萬名人才的目標。 而入境處剛剛發表的數字，過去一年共收到20萬宗申請，獲批來港的高才通佔最多，有5萬宗申請。優才計劃去年取消限額，擴大人才清單後，全年有1.2萬多宗申請，比2022年多超過3倍。至於輸入內地人才計劃去年有近2萬宗申請，比前年多約八成。總而言之，北部都會區的未來發展，與人口、人才均有很大的直接關係。 除了輸入人才，政府亦為自己培育人才進行部署。李家超表示，當局會密切留意國際學校學位供求情況，在北部都會區預留土地供國際學校發展，滿足非本地家庭的教育需要，包括在洪水橋、新界北新市鎮等地預留用地作專上院校發展，打造「北都大學教育城」。在古洞北、洪水橋等則預留政府辦公大樓用地，容納維港都會區遷入的政府部門。而在新田科技城、新界北等地，會興建標誌性的文化藝術設施。 （詳細內容，請閱讀《CAPITAL 資本雜誌》三月號，按此訂閱） ============= 延伸閱讀：舊衣回收升級再造  尚欠大眾支持與認同  ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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會德豐41.85億奪古洞地皮高估值上限逾6%　會地梁志堅：地皮潛力優厚擁大灣區優勢
2021-07-29

地政總署於7月28日公布，古洞第 24 區粉嶺上水市地段第 278 號住宅地皮以41.85億元批出，中標財團為會德豐地產。該地皮面積82,065平方呎，可建總樓面面積492,390平方呎，住宅面積為410,324平方呎，商業面積為82,065平方呎，每平方呎樓面呎價約8,499元，比市場估值上限高約6.2%。 上述地皮位處古洞北新發展區，鄰近未來北環線古洞站，預料將來可迅間直達各口岸及｢亞洲矽谷｣河套區。會德豐地產主席梁志堅表示: 「我們非常高興投得古洞這塊潛力優厚的地皮，我們將充分利集團在發展新社區的經驗，結合大灣區的優勢，將古洞北發展成為下一個優質社區。」 參考毗鄰的古洞第25區住宅地造價，該地皮於4月份以新界最高地價86.14億元批出，樓面呎價7,183元，不過今次24區地皮呎價更較之大幅高18.3%。今次24區地皮於上周截標時，共收到12份標書，包括新鴻基、長實、嘉華、遠東、大鴻輝及佳兆業等。 中原張競達：料單位落成每呎售兩萬元 中原地產測量師張競達表示，近期樓市正面消息較多，增加發展商入標信心，加上日前粉錦公路地皮早前以每呎樓面地價約9209元批出，遠高於市場預期，可見發展商對該區樓市前景相當睇好。古洞第 24 區地皮亦鄰近未來古洞站，料會成古洞北首批入伙的項目之一，地皮發展對推進北環線有一定幫助，今天地皮以樓面呎價約8499元，總值約41.85億元批出，略為超出市場預期，可見發展商對該區發展潛力睇好，預料發展密度較高，有機會發展成中小型單位，為區內提供更多上車供應，預計單位落成後可以呎價超過2萬元出售。 附表：古洞第 24 區地皮資料 [...]

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古洞ST. ANDREW’S PLACE錄蝕讓 持貨8年蝕千萬
2020-08-25

中原地產區域營業董事龍智峰表示，分行最新錄ST. ANDREW’S PLACE單號屋成交，單位建築面積4848方呎，實用面積3879平方呎，開價約5500萬元，日前以5000萬元沽出，實用平均呎價12890元。 龍智峰指，新買家為投資者，對後市有信心，亦睇好新界東北發展，認為屋苑位於優質地段，附近多名人聚居，環境清靜，私隱度高，加上大面積洋房放盤罕有，故拍板購入單位。據了解，原業主於2012年以5900萬元買入上址，持貨約8年，是次轉手賬面蝕讓約900萬元離場。若連同印花稅、代理佣金及律師費等雜費，估計蝕逾千萬元。 ST. ANDREW’S PLACE位於新界古洞，毗鄰粉嶺高爾夫球場，由信置發展，共建26座洋房，實用面積3344至4819平方呎，於2005年6月起入伙。 [...]

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恒地古洞北獲批建30層高項目
2017-08-20

屋宇署公布6月份共批出13份建築圖則，包括5項住宅及商住發展。恒地（00012）及有關人士持有的上水古洞北一幅鄰近古洞石仔嶺花園的一幅地皮，獲批在一層地庫上建一幢30層高的商住項目，總樓面33.87萬方呎，當中住宅樓面佔28.22萬方呎。 項目屬於古洞北區內首幅批出建築圖則的項目，建成後，相信亦將成為區內最高項目。市場估計，地皮若進行補地價，涉及金額約10億至13.6億元，樓面地價每方呎約3,000至4,000元。 該地皮鄰近石仔嶺安老院，發展商早年連同粉嶺公路旁的地皮一併申請興建洋房項目，其後因地皮納入古洞北發展區範圍，大部分獲劃為公營房屋及社區設施用途，餘下約4.5萬平方呎用地，則獲政府接納申請換地作私人發展。 恒地地皮附近的土地，在發展計畫中曾出現爭議，地皮旁邊的石仔嶺花園，現時由16間私營安老院經營，為全港首條長者村。政府宣布東北發展計畫後，計畫分兩期拆遷安老院。住在安老院約千名長者，須面臨搬遷問題，院舍料將數搬入新大樓。 今年初的施政報告提及，中長期方面，政府決心盡快推展各項大型項目，包括落實新發展區和新市鎮擴展計劃，重點是古洞北和粉嶺北、東涌、洪水橋及元朗南，提供更多房屋、社區設施、公共空間和經濟用地，預計發展可於2023年至2038年間，提供接近20萬個房屋單位、超過860萬平方米工商業樓面。潛在的鐵路物業發展項目也可提供超過2.1萬個住宅單位。 新發展區和新市鎮擴展計畫方面，古洞北和粉嶺北新發展區已完成規劃及工程研究，料可提供6萬個單位及84萬平方米工商業樓面，預計首批居民可於6年後入伙。此外，東涌新市鎮、洪水橋新發展區、元朗南的發展計畫亦會繼續，料未來6至10年，居民便可以陸續遷入。 規劃署估計，直至2046年的土地需求最少4,800公頃，所以即使所有現正推展的短中長期土地供應措施如期落實，仍需再物色最少1,200公頃。政府未來或許需要繼續在具爭議的地中尋找新的土地。 [...]