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名家觀點

恆大危機的可能結局

2021-10-12

中國恆大 (3333) 的債務危機會否變成中國房地產市場崩盤的引子？二萬億的債務堪稱史上無雙，自國家由去年八月發出三條紅線的指引之後，高負債的內房公司紛紛進入減債行列，奈何國家的去杆桿、打壟斷，杜絕房產炒風的政策強而有力，絕不鬆懈，終於高負債的地產公司開始進入劈價求存，樓價跌勢加劇，銷售額急跌，承建商追收工程費，銀行加緊追收貸款，加上恆大向員工發出的大量高息理財產品無法兌現，遂引發爭先恐後的追債，變成壓倒駱駝的最後一根稻草！撰文：王夏陽(海山投資有限公司董事) 二萬億的負債相對二萬五千億的資產，在旺市的時候每年銷售幾千億的樓盤，資金回籠暢順，債務問題本可逐步化解，但是屋漏兼逢連夜雨，債務危機正式曝光之後形勢急轉直下，使本來賬面未至於資不抵債的狀況急劇惡化。恆大債務主要分為四個部份：一、項目銀行貸款；二、拖欠承建商工程費；三、員工的高息理財產品；四、無抵押商業貸款和公司發行的美金和人民幣債券。由於銀行貸款大多數都在五成左右，一旦恆大違約，銀行可即刻沒收項目，損失有限。只是目前各大發展商都在積極減債，所以恆大的抵押項目只有賤價沽售，可能低至五六折。承建商被拖欠的款項有些會以樓盤抵償，如樓盤已按在銀行，承建商恐怕也要賠上損失。員工的理財產品麻煩較大，因涉及太多的個人因素，最後可能要由大股東出資還債。股票持有人，沒有抵押的商業票據和公司債券將是最大的輸家！有傳媒將恆大債務危機與雷曼事件相比，擔心會引發金融危機，這機率其實不大，反而引起樓市崩盤的機會更大。恆大資金斷鏈最大損失是股票投資者和債券持有人，金融機構有抵押貸款損失其實不多。現時各地方政府都陸續派人入局處理當地項目，保證現存資金用在完成建築項目，樓盤不致爛尾。中央政府大有可能派員入局統籌恆大債務重組，以避免硬着陸引發的骨牌效應和社會震動！估計債務重組首要顧及公眾利益，會將現有資金完全投放在完成已賣出的樓花，使其不會變成爛尾樓！公司高息票據涉及大量員工也可能列入優先處理部份，或由大股東作出賠償！拖欠承建商工程費大有可能由房產作抵銷或由新的承接方支付，損失應在可控範圍。銀行和金融機構的有抵押貸款大多可由變賣物業和項目取得賠償，損失也在可控範圍，而且這些貸款都是以前借出並無即時的資金需求壓力。無抵押的商業票據和債券應是損失最大的一部份，將視乎公司在上述幾項重組之後是否仍有資產或餘資，相信機會甚少！政府入局統籌債務，按緩急輕重而取捨，已是最佳結局，奢望政府出資打救，機會應是零！縱觀而言，此次危機引發金融風暴的機會不大，反而因為大量項目必須以大折讓將在市場沽售還債，引起的樓市劈價沽售潮，影響其他內房公司的銷售，估值和債券違約的骨牌效應，火燒連環船，不可不防！ [...]

大中華時事

油漆生產商三棵樹：恒大仲有1億未找數！

2021-09-08

中國恒大（3333）債務危機停不了，近日再爆出商票逾期兌付。恒大供應商之一的油漆生產商三棵樹發布《關於對三棵樹塗料股份有限公司舉報信有關問題進行核查的函》披露，截至8月31日，持有的中國恒大及旗下公司的逾期尚未兌付票據共計1.02億元人民幣(下同)，已兌付2.34億元，其中2.19億元房產兌付，1521萬元以銀行轉脹方式兌付。三棵樹目前與中國恒大及旗下公司針對票據逾期未兌付事項尋求相應解決方案，若逾期票據較長時間內不能及時得到兌付，可能存在使公司產生壞賬損失的風險，影響公司盈利情況。 [...]

香港

業界回應銀行拒接恆大樓花按揭申請傳聞　經絡：選擇即供並已申請按揭不受影響　中原：屬個別事件不排除其他銀行跟隨

2021-07-22

對於市傳龍頭銀行拒絕接受恆大樓花按揭申請，經絡按揭表示，恆大旗下兩樓花盤合共有556名買家選用即供付款辦法，當中有58人是自今年5月起購入物業。經絡續指，如已選擇建築期或選擇即供並已申請按揭的買家，將不受影響；惟於近月購入單位而又選擇即供付款辦法的買家，若仍未於銀行申請按揭，有可能受到影響。至於中原按揭則回應指，樓花屬於未落成樓宇項目，在銀行角度，承造樓花按揭屬於未有現樓作為抵押品的貸款，風險相對承造現樓按揭為高。是次恆大只屬個別事件，雖然不排除其他銀行會跟隨做法，惟目前仍有銀行表示未暫停接受該樓盤的樓花按揭申請。經絡：恆大屬個別事件料對樓按市場影響輕微近月恆大屢次傳出不利消息，市傳有大型銀行因風險評估關係，拒絕接收該發展商樓盤的樓花按揭申請。該發展商在香港共出售三個樓盤，分別是恆大．珺瓏灣 – 恆大．珺瓏灣 1 期（現屬現樓）、恆大．珺瓏灣 2 期（關鍵日為2021年第3季）、恆大．睿峰（關鍵日為2021年第4季）。根據經絡按揭轉介研究部調查，快將踏入關鍵期階段的兩個樓盤的成交紀錄冊中，統計顯示恆大．睿峰選用建築期付款辦法的買家為187人，佔整體出售單位的81.7%；選用即供付款辦法的買家只有40人，佔整體出售單位的17.5%。另外，恆大．珺瓏灣2期選用建築期付款辦法的買家為635人，佔整體出售單位的53.1%；選用即供付款辦法的買家為516人，佔整體出售單位的43.1%。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次僅屬個別樓盤事件，相信對整體樓按市場的影響相對輕微。而早前購入以上樓盤單位的買家，如已選擇建築期或選擇即供並已申請按揭將不受影響；惟於近月購入單位而又選擇即供付款辦法的買家，若仍未於銀行申請按揭，有可能受到影響。根據經絡按揭轉介研究部統計，今年5月迄今，恆大．睿峰選擇即供付款辦法的買家只有2人，恆大．珺瓏灣2期選擇即供付款辦法的買家則為56人。曹德明建議，買家可尋找發展商更改至建築期付款辦法，或申請延期完成交易。中原：主要影響近月即供買家中原按揭董事總經理王美鳳表示，今次有銀行暫停接受恒大樓盤的樓花按揭申請，相信與發展商近月的負面消息及最近指其內地項目未獲批預售許可等消息所影響，基於評估所涉及風險增加，在風險管理考慮上作出有關決定，相信只屬個別事件。事實上，由於樓花屬於未落成樓宇項目，在銀行角度，承造樓花按揭屬於未有現樓作為抵押品的貸款，風險相對承造現樓按揭為高，故此銀行一向在確定接納新盤的樓花按揭前，會先進行風險評估，內部亦會設定其認可發展商。 [...]

香港

市傳龍頭銀行拒接恆大樓花按揭　恆大：買家可延期60日成交

2021-07-21

中國恆大被內地銀行凍結資產一事繼續發酵，今日（7月21日）市場甚至傳出，本港有龍頭銀行拒絕接受恆大香港樓盤的樓花按揭申請。恆大其後發公告表示，針對上述市場傳聞，集團對個別銀行的做法不予置評。恆大又指，集團在港樓盤各項工作皆有序推進，其中恆大‧珺瓏灣近九成單位已售出，項目一期已陸續如期交樓，交樓質素獲得廣泛好評，二期亦有信心如期於8月交樓，且集團與香港多家銀行仍保持良好合作關係，不會對經營造成影響。集團同時為旗下樓盤買家提出解決方案，指出如果買家遇上個別銀行不批核的情況，發展商恆大將視乎個別情況，允許客戶申請延期成交日至收到成交通知書後60日，並豁免該60日的罰息，確保買家成交不受影響。 [...]

股市

海航CWT周五復牌　債務危機已化解？

2020-09-24

因債務重組而停牌近18個月的海航旗下CWT INT’ L International Limited（HKG : 00521，前稱海航實業）今日（24日）公佈，將於9月25日（星期五）復牌。根據之前公告，CWT INT’ L停牌期間出售了其位於英國、美國及中國內地的非核心物業資產，涉及交易金額超過17.7億港元，償付債務後，較2017年底相比，負債下降65%。中期報告顯示，2020年上半年CWT INT’ L環比大幅減虧65%；9月初，CWT INT’ L得到來自其大股東的資金支持。 CWT [...]