博客
陳衍綸：淺談香港按揭服務
2023-08-07
對於大部份本港業主，如有資金需要，可運用手上物業向銀行承造樓宇按揭套取資金。於現時銀行高息環境下，銀行按揭實際年利率為3.25% – 3.5%左右，遠較一般按揭公司平均年息12%-20%低廉，為何本港按揭公司服務仍有殷切需求？ 其實銀行除了利息較低，其他影響業主承造按揭之取決因素皆不如按揭公司靈活，並可大致歸納如下： 1) 業主個人條件 除嚴格審視物業質素及狀況，貸款業主需通過銀行壓力測試，包括入息、工作性質、年齡、財務信貸評級及是否負有其他個人債務等，並需提供大量證明文件以供銀行計算其還款能力及相關風險。按揭公司則注重物業抵押品會否資不抵債，貸款業主個人狀況並非關鍵，只要抵押物業估值及借貸比率（Loan-to-Value Ratio）符合按揭公司要求，條件參差之業主（例如沒有入息證明或個人信貸評級較差）仍可成功申請。 2) 抵押物業狀況 銀行對抵押物業有嚴格要求。首先銀行只做「一按」，即申請按揭時抵押物業不可在其他銀行或財務機構有其他貸款，大部份銀行亦不容許業主於成功申請後再用此物業向其他金融機構申請「二按」。一旦被銀行發現，銀行將對業主增加按揭利息甚至要求清還全額按揭貸款（Call Loan）。如抵押物業以聯名持有，所有業主需同時簽署銀行按揭文件，缺一不可。僭建（村屋較為普遍）亦為銀行拒絕承按之原因。 按揭公司相對寬鬆，只要借貸比率符合要求，承造「二三按」乃家常便飯。物業業權方面，亦普遍接受聯名物業業主根據業權比例，以部份業權為抵押（俗稱「借半契」）申辦按揭，有僭建物業亦可接受申請。 3) 借貸比率 金管局於2023年7月份放寬銀行按揭成數，1,500萬內物業上調至七成及3,000萬內上調至六成，3,000萬以上維持五成，但很多申請業主因壓力測試未能達標，未能受惠於新政策申請額外貸款，或物業市值已達3,000萬以上，出現大額資金需要時亦會選擇按揭公司。如抵押物業市值穩定並且容易於市場放售，例如中細價住宅物業，按揭公司通常可提供七成以上按揭，物業用途（自住或出租）亦不會影響借貸成數。 4) 審批及需要運用資金時間 假設貸款業主個人條件及物業皆符合銀行要求，一般情況下銀行需約兩個月時間處理申請。按揭公司審批程序遠較銀行簡單快捷，通常七天內便可完成批核。如業主急需資金以解燃眉之急，便會選用按揭公司，尤其只需數月短期週轉或過渡貸款（Bridging Loan）。按揭公司雖收取較高年息，但對業主之整體貸款成本並不構成重大影響。相反銀行按揭多屬長期，動輒達二三十年，小數怕長計，業主對銀行樓按利息則銖錙必較。 撰文：陳衍綸 安本資產管理有限公司董事、ACAMS公認反洗錢師 ============= 延伸閱讀：陳衍綸：創業基金的天使 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]
