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美聯虧轉盈全年賺1.32億　盈利創3年新高　一二手市佔創10年新高　主席黃建業：樓市早春應驗移民盤　新香港人熱錢推高樓價8%

雖然本港失業率高企兼百業蕭條，不過樓市反而持續暢旺，連帶地產代理都疫市轉虧為盈！美聯集團今日（3月30日）公佈2020年全年業績，集團去年收益共錄約49.82億港元，權益持有人應佔綜合淨溢利約1.32億港元，而2019年同期則錄得虧損約6,900萬港元。集團業績扭虧為盈，盈利創出3年新高，主要是由於以「美聯物業」品牌經營之業務， 2020年年度之經營溢利（不計算香港政府於「保就業」計劃下之補貼），較2019年上升，而集團一二手市佔率更創10年新高。美聯集團主席黃建業表示，新香港人及熱錢湧入市，加上降價求售的移民盤急增，均令「樓市早春」爆發，預料通關前全年樓價可升8%，超級豪宅勢跑贏大市。 「美聯物業」品牌溢利按年增 集團業績扭虧為盈，盈利創出3年新高，主要是由於以「美聯物業」品牌經營之業務， 2020年年度之經營溢利（不計算香港政府於「保就業」計劃下之補貼），較2019年上升。美聯物業之業績改善是基於其於香港之市場佔有率增加，尤其是二手住宅市場，加上優化資源分配，令營運效率得以提升，以及獲得香港政府於「保就業」計劃下之補貼。 美聯集團主席黃建業表示，今年「樓市早春」，首季住宅物業交投持續暢旺，而且旺勢有延續跡象，預計首季一手銷售量及二手註冊量皆按年顯著上升，惟樓價始終受到經濟環境及「移民盤」增加等因素影響，未有隨交投同步飆升，2021年迄今僅升1.82%。惟近月股市波動，「套股換樓」個案增加，受惠熱錢流入以及「新香港人」開始入市，樓價已重拾上升軌跡，預計交投續旺。黃建業強調本地樓市短期仍然受限於疫情及經濟因素，如年內未能通關，料全年樓價錄單位數升幅，升約8%，假若年內成功通關，升幅方可達10%或以上。 美聯集團副主席黃靜怡表示，集團疫市下在香港住宅市場仍錄得盈利，美聯物業的一二手市佔率更創出10年新高。逆市締佳績的主要原因，是集團洞悉先機，審時度勢，及時投放資源，銳意提拔本地住宅市場的管理人才，美聯物業及香港置業的前線管理層皆作出重要的人事佈陣，並且逆市不斷吸納其他行業人才加盟，成功提升市場份額及營運效益。此外，集團的減租成效明顯，整體租金支出減8.5%，去年本地新續約分行平均減租約3成。惟部份業主減幅輕微，故積極考慮調遷或關閉不獲減租的分行。集團亦持續投資，疫情期間不斷提升天網功能及豐富樓市資訊內容，網上廣告及市場推廣開支因應市況轉旺增加約2成，並善用網上平台推廣，進行精準行銷，更透過不斷教育，提升前線同事對科技的應用和認識，助他們運用多渠道經營生意。業績表現證實資源投放策略見成效。 黃建業：「樓市早春」應驗 「移民盤」增　經濟未復舊觀減慢樓價升幅 黃建業表示，自去年疫情放緩後，住宅物業成交已反彈，早前率先預告首季「樓市早春」，雖然一度未為市場接受，但事實是交投旺勢一直延續，已由「早春」進化為「大陽春」。首季新盤銷售表現突出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料推算，估計今年首季新盤銷售量可達3,900伙，按年升逾6成。二手交投亦回升，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，估計首季二手註冊量將達14,700宗，按年升逾7成(見表一)。 表一：首季新盤銷售量與二手住宅註冊量按年比較 　 21年首季(估計) 20年首季 按年變化 新盤銷售量 3,900 2,407 +62% 二手住宅註冊量 14,700 8,537 +72% 新盤銷售量資料綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>製作，若未來上述售出單位出現撻訂，會扣除有關成交，故此數據將來可能會作出修訂，最終新盤銷售量將以發展商公布或<<一手住宅物業銷售資訊網>>公布資料為準。 二手住宅註冊量綜合土地註冊處資料製作，鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 資料來源：美聯物業房地產數據及研究中心 首季樓市最特別的地方是，樓價罕有未因為交投暢旺而同步飆升。「美聯樓價指數」最新報166.45點，本年迄今僅累升近1.82%。黃建業認為，樓價未大升的主要原因是，資金雖然持續湧港，但是一度僅匯聚股市，本港樓市只是輕微受惠。此外，本港經濟暫難復舊觀，失業率持續高企，亦令業主難以於旺市中加價；再加上二手放盤亦隨需求一同增加，估計當中「移民盤」佔一定數量。隨著多個國家更新針對港人的移民政策，雖然離港人數未必如預期般龐大，但是部份移民家庭或售出本地物業套現，降價求售的「移民盤」數目上升。部份需求由增加的「移民盤」供應填補，減慢首季樓價上升速度。 資金充裕　樓價已重拾升軌料交投續旺 黃建業強調，移民因素對樓價影響料短暫，因為香港向來是「移民城市」，「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」，每當有部份人離開，就會有新人口補上，更有坐滿「移民監」者回流置業，從「移民盤」快速被市場吸納，可見置業剛需強勁。近期市場信心已經回升，根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成的「美聯信心指數」最新報67.8點，與去年年底相比累升達23.7%。業主信心回升，反映二手筍盤及減價盤數量漸減，「移民盤」逐步被市場消化後，買家或須「追價」入市，從而推高樓價。 黃建業認為，香港國際金融中心的地位屹立不倒，去年共吸引154 家公司來港上市，合共集得近港幣4,000億元，當中不少為內地企業，可見香港在中美關係持續緊張之下，發揮「聚寶盤」作用，繼續成為國際級金融中心。香港吸納資金能力強勁，本港存款處於高位，並未出現所謂走資的情況。及至近月，股市進入調整期，獲利者「套股換樓」，熱錢加快湧向物業市場，樓價已重拾上升軌跡，一二手交投皆暢旺。 新香港人撐港樓　內地買家比例低位回升 另一重要利好樓市因素為，更多資金已於「通關」前偷步入市，特別是「新香港人」更帶來龐大購買力。綜合土地註冊處數據，一手私宅個人買家登記中，按已知買家姓名作分析，以宗數計算，當中內地買家（以買家姓名拼音辨別）佔個人買家於香港一手私宅註冊量比率，由2020年第二季的低位約8.7%，連升3季，升至2021年首2個月約10.5%(見圖一)。與此同時，首2個月內地買家購買香港一手私宅錄得的宗數，亦按年升約3成(見表二)。 至於二手住宅個人買家登記的宗數中，內地買家佔個人買家於香港二手住宅註冊量比率，同樣連升3個季度，由20年第二季的低位約5.1%，升至今年首2個月約6.8%(見圖一)。宗數方面，首2個月內地買家購買香港二手住宅錄得的宗數，則按年升約45%(見表二)。無論一手私宅或二手住宅內地買家比率，均呈現上升趨勢，由於中港尚未通關，估計以上買家當中不少為早年移民香港，已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」，出現「新香港人撐港樓」的情況。市場更持續出現「新香港人」買入大單位的個案。 圖一：內地買家佔個人買家於香港樓市一手私宅及二手住宅註冊量比率 備註： 1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家； 2) 計算內地買家比率時不計算公司個案，並僅按已知買家姓名個案計算比率； 3) 二手住宅數字包括公屋、居屋及夾屋；及 4) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況。 *20年第3季及第4季為初步數字，當獲得更多數據後會作出修訂 #21年第1季只包括1月及2月數字，屬臨時數字 資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 表二：2021年首兩個月內地買家購買一手私宅及二手住宅宗數的按年升幅 一手私宅 +29.3% 二手住宅 +45.1% 合計 +40.6% 備註： 1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家； [...]