何啟俊：地產股多招去槓桿 財務狀況穩健

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何啟俊：地產股多招去槓桿 財務狀況穩健
2024-03-12

面對高息環境及外圍經濟等因素，發展商賣樓銷售表現下滑早已是意料之內，連帶淨負債比率亦有所上升，但升勢未見惡化並處於受控範圍內，料出現違約機會微乎其微，股價更是全面撤辣後穩步向上。 各大地產股陸續公布業績，財務狀況成市場關注焦點。新地（0016）最新淨負債比率由18%上升至21.2%；恒隆地產（0101）淨負債比率由2023年6月底的30.3%，升至2023年底的31.9%；新世界（0017）淨負債比率由2023年6月底的47.7%，升至2023年底的49.9%。長實、恒地即將於下周公布業績。 受去年內房債務違約危機影響，本港地產股亦曾瀰漫恐慌情緒，當時負債相對高的恒地及新世界成為市場焦點。其中新世界最近公布業績，截至2023年底，一年內債還的債務約為619.8億港元。撇除循環貸款後，一年內需償還507億港元。不過，考慮到新世界持有約378億現金和可動用銀行貸款130億港元，加上公司積極落實去槓桿措施，料出現違約機會微乎其微。 首先，新世界旗下多個大型投資項目將陸續落成，資本開支將會降低，並產生穩定租金收入。其中「啟德零售館」今年下半年落成，共設有200間店舖，現時出租率已達70%。第二，配合政府撤辣和放寬按揭限制，未來半年公司將推出2,500伙住宅單位，估計銷售額約為120億港元。第三，公司提高2024財年出售非核心資產目標，上調至80億元，近期向華懋集團出售荃灣愉景新城商場及停車場所有權益，套現40.2億港元，預計今年4月完成交易。其他潛在去槓桿方案包括分拆旗下K11項目上市及持續在市場上提前贖回債券。 另一方面，受惠《財政預算案》宣布全面撤辣，政府亦加快北部都會區發展。地政總署上周宣布，根據《收回土地條例》，計劃收回171公頃位於元朗新田之私人土地，作為發展新田科技城發展計劃第一期。隨著政府加速推進北部都會區，預計擁有大量農地之本地發展商，可通過農地轉換加快釋放土地價值。 綜合而言，儘管香港政府撤辣和金管局放寬按揭，相信在高息環境和本港經濟有待改善之背景下，本地樓市仍然面對逆風一段時間，但考慮到本港地產商去槓桿方案選擇非常多元化，能通過多管齊下方式加速資金回籠，減輕財務壓力。 撰文：何啟俊 俊賢資產管理投資總監 （筆者為證監會持牌人，沒有持有上述股票，其公司管理之客戶持有上述股票並隨時作出買賣） ============= 延伸閱讀：何啟俊：美高梅（2282）復甦勢頭勝同業，可候低收集 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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戴德梁行料二手樓價難以V形反彈 明年上半年樓價跌5%
2023-12-07

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢預計，一系列減辣措施推出，但本地買家和投資者入市意欲仍然相對保守，相信高息環境和股票市場不穩等利淡因素將維持一段時間；加上發展商手上新盤存貨量多，一手盤將繼續提供折讓貼市開價，二手樓價在短期內難以出現V形反彈，預料整體樓價於明年上半年仍有最多5%下調空間。至於成交量方面，估計發展商明年將加快推盤步伐，息口亦有望在下半年企穩，將有助帶動樓市氣氛回暖，估計明年全年住宅成交量比今年低位回升約兩成，至5萬至5.3萬伙水平。 戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝表示，通關後寫字樓的新租賃步伐比市場早前預期的進度緩慢，截至11月中的第四季甲級寫字樓整體錄37.97萬方呎淨吸納量，但中區仍錄16.69萬方呎負吸納量。年初至今整體錄26.71萬方呎負吸納量，待租率推高至18%的歷史新高水平。寫字樓租金因而受壓，整體甲級寫字樓租金年初至今累跌7.2%。 旅客回歸繼續帶動本港零售市場逐步恢復，2023年1月至10月零售業總銷貨額總計3,361億港元，在去年低基數對比下錄得按年17.2%的明顯升幅。當中，以受旅客歡迎的商品類別升幅最爲顯著，“珠寶及鐘錶”按年大升55.0%，服裝及配飾和藥物及化妝品亦按年升約40%。第四季度，珠寶鐘錶品牌及藥妝店繼續於核心地段增加據點，整體一線街舖空置率大致呈下跌之勢，明顯比過去三年疫情表現有所改善。其中，傳統遊客區銅鑼灣空置率跌至2.6%，與2019年水平相約，尖沙咀空置率亦按季回落至10.7%，而中環及旺角空置率則按季持平。租金方面，隨各區空置率持續下降，一線街舖租金於第四季繼續錄得低單位數增長。各區全年街舖租金升幅累計5至10%，當中以中環的9.7%按年升幅最為顯著。另外，各區餐飲租金按季同樣錄得輕微升幅，按年升5-7%不等。 ========================= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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王涵：新世界獲300億低息融資 證財政穩健
2023-09-02

香港經濟復甦步伐不似如期，市場整體貸款需求疲弱，上半年貸款總量下跌0.5%。為搶佔大額優質客戶，銀行自然願以較低息搶客。新地於今年五月便與18家主要的國際及本地銀行簽署一筆5年期貸款協議。銀行界對是次銀團貸款反應熱烈，錄得5倍超額認購，最終總貸款額達275億元，是集團歷來最大額的銀團貸款。 新世界今年上半年已成功獲得300億港元銀行貸款，當中約220億元屬再融資，超過80億港元屬新批出貸款，從銀行獲得貸款的息率為香港銀行同業拆息加約1.1厘的低成本融資。據新世界今年2月發布的投資者簡報，公司去年12月回購多個債券，涉及金額逾37億元，反映公司財政穩健。 內房信貸爆煲，人心虛怯，自然容易觸發市場恐慌情緒，最近甚至有網民在社交平台及收費平台發布虛假，暗示新世界抵押3個商業項目，融資成本高達11至12%。但據公司解釋，上半年獲得300億港元銀行貸款，包括約220億港元屬再融資及逾80億港元屬新批出貸款，全屬低成本融資。 另外，亦有社交網體指，有銀行已凍結新世界信貸額，但從銀行上半年批出的貸款利率，未見銀行有收縮信貸的跡象，公司從銀行獲得貸款的息率為香港銀行同業拆息加約1.1厘。在內地境內借款為優惠利率2.8至3.2%。截至去年底，新世界的銀行貸款息率平均亦約為3.8%，反映新世界發展仍獲銀行業支持。 不過，面對地價及息口持續高企，對本港發展商投地及賣樓等，難免造成一定程度影響，估計未來會加快補地價步伐，以較低本增加土地儲備，特別是政府積極發展的北部都會區及新田科技城等新發展區。 在四大發展商之中，以恒地及新世界部分都會區擁有最多農地，分別持有1,230萬及1,470萬平方呎農地。政府6月降低標準補地價，相信有助加快農地轉換。另外，政府亦計劃放寛強拍門檻，加快市區重建，近年以恒地、新世界及宏安地產等較為積極，成為中長線的重要收入來源。 高息環境下近期樓市低迷，但財政穩健的地產商，前景仍是理想。     撰文：王涵      堅策研究中心研究員 ============= 延伸閱讀：王涵：公共開支佔GDP大增 [...]

陳衍綸：淺談香港按揭服務

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陳衍綸：淺談香港按揭服務
2023-08-07

對於大部份本港業主，如有資金需要，可運用手上物業向銀行承造樓宇按揭套取資金。於現時銀行高息環境下，銀行按揭實際年利率為3.25% – 3.5%左右，遠較一般按揭公司平均年息12%-20%低廉，為何本港按揭公司服務仍有殷切需求？ 其實銀行除了利息較低，其他影響業主承造按揭之取決因素皆不如按揭公司靈活，並可大致歸納如下： 1) 業主個人條件 除嚴格審視物業質素及狀況，貸款業主需通過銀行壓力測試，包括入息、工作性質、年齡、財務信貸評級及是否負有其他個人債務等，並需提供大量證明文件以供銀行計算其還款能力及相關風險。按揭公司則注重物業抵押品會否資不抵債，貸款業主個人狀況並非關鍵，只要抵押物業估值及借貸比率（Loan-to-Value Ratio）符合按揭公司要求，條件參差之業主（例如沒有入息證明或個人信貸評級較差）仍可成功申請。 2) 抵押物業狀況 銀行對抵押物業有嚴格要求。首先銀行只做「一按」，即申請按揭時抵押物業不可在其他銀行或財務機構有其他貸款，大部份銀行亦不容許業主於成功申請後再用此物業向其他金融機構申請「二按」。一旦被銀行發現，銀行將對業主增加按揭利息甚至要求清還全額按揭貸款（Call Loan）。如抵押物業以聯名持有，所有業主需同時簽署銀行按揭文件，缺一不可。僭建（村屋較為普遍）亦為銀行拒絕承按之原因。 按揭公司相對寬鬆，只要借貸比率符合要求，承造「二三按」乃家常便飯。物業業權方面，亦普遍接受聯名物業業主根據業權比例，以部份業權為抵押（俗稱「借半契」）申辦按揭，有僭建物業亦可接受申請。 3) 借貸比率 [...]