海外

海外樓市：馬尼拉樓價　長線被看好
2019-06-10

菲律賓在東南亞國家中常被忽略，但據萊坊的財富報告顯示，首都馬尼拉依然是全球最熱門的投資市場。該國超高淨值人群（淨資產超過3,000萬美元）的數量將在未來5年增長38%，而推動超高淨值人群增長的主要原因，是房地產等非金融資產的投資，馬尼拉以11%的增速成為去年全球豪宅價格增長最快的城市，超高淨值人群的增加將為馬尼拉豪宅提供了機會。 萊坊預測，至2023年，菲律賓百萬富翁的數量將從去年的24,162人增加3.2萬多人。不斷擴張的商業房地產行業亦是該國超高淨值人群感到興趣的另一個領域，當地房地產開發商與大企業都在加強商業開發活動。 數據顯示，近十年來，菲律賓的經濟發展水平不斷提升，近兩年的GDP都保持在接近7%的水平，位列東南亞前茅，受經濟利好的刺激，馬尼拉的商業地產價格也是一路走高，部分區域的漲幅甚至高達十倍以上。 在亞洲眾多地區中，馬尼拉公寓的平均租金回報率為6%至10%，遠超中國國內的2.66%。此外，馬尼拉擁有超過2,000萬的人口，位列東南亞經濟增速第二，人均年GDP達3,000美元，正處於地產市場的早期和中期之間等因素，都是房地產行業蓬勃發展的信號之一。 公寓新動工數目減少 大批湧入菲律賓的中國公民成為了馬尼拉樓價飆升的主力推手，2017年，馬尼拉商業新區新增辦公面積超過7萬平方米，但是空置率僅為5%。在此期間，不少中國公司，尤其是科技和博彩公司，將辦公室外包給馬尼拉。不斷增加的中國投資者，推動了房地產需求，並推高了樓價。 去年，公寓期房預售量超過房地產開發商推出的43,000套，在2016年和2017年的該數字分別為35,000和36,000。但隨馬尼拉地區土地逐漸的不足，中央商業區的土地價格高漲，今年新動工公寓數量會減少。因此在本就供不應求的馬尼拉市場上，加之減少的新建公寓，馬尼拉及其週邊的房價，可能會漲到一個新的高度。   隨著披索的持續貶值，菲律賓人工成本變得更加實惠，外國公司利用菲律賓龐大的英語員工隊伍成為一個利潤豐厚的市場。加上菲律賓強勁的經濟增長，不斷壯大的中上層階級和外國人推動了公寓住宅市場的增長。隨近年的發展，菲律賓馬尼拉房產名聲大噪，愈來愈多中國買家為當前和未來的增長作出了巨大貢獻。 馬尼拉灣區最受歡迎 根據仲量聯行報告，不少知名開發商在馬尼拉及週邊城市進行開發，提供更多辦公和住宅空間，以滿足龐大的市場需求。到2020年，馬尼拉將新增約210萬平方米的辦公空間，其中大部分將位於Makati、Pasig與Taguig地區。 高力國際報告指出，從2019年到2021年，馬尼拉每年將完成約25,800個單位。到2021年，馬尼拉大都會計畫擁有約142,000個單位，較2017年底的107,100個單位高出33%。在這三年期間，BGC新城可能佔新供應量的40%，而馬尼拉灣區可能會佔新供應量的35%。 馬尼拉灣區至2021年將提供約29,500套，增長78%。而在此期間，馬尼拉整體公寓空置率將保持在12至13%左右。租金回報率方面則將變動不大，或只有0.3%至0.5%的小幅上漲。 外包產業帶動樓價 由於價格在上漲，需求在增加，市場在以可持續的速度增長，預計未來兩到三年將保持不變。關鍵驅動因素將來自外國公司(包括外包產業BPO)需為員工提供住房的需求增加，中國投資者與當地人購買力增強，以及愈來愈多的海外匯款。菲律賓自2001年開始發展BPO以來，依靠高素質的英語人才和先進的資訊技術通訊設施，發展迅速，BPO產業成為近年來發展最快的行業之一。到2009年，已佔有全球離岸外包市場分額的20%，僅次於印度。 知名諮詢機構Leechiu稱，在經歷了幾年的平淡之後，菲律賓的BPO行業預計將在2019年捲土重來，而且勢頭將非常強勁，預計將成為寫字樓市場的主要推動力，也將帶動房產市場。未來18個月，很多來自美國的大品牌承諾將為菲律賓創造數萬個就業崗位，要設立辦公室。將大量僱用員工，並在未來9到18個月內投入運營。 [...]

海外

海外樓市：賭權開放　經濟興旺　馬尼拉樓市大爆發
2018-06-10

自馬尼拉人質事件後，不少港人對菲律賓多了忌諱。然而，自總統杜特爾特（Rodrigo Duterte）上台後，當地經濟有很大發展，又拉近與中國關係，並推動「大起特起基建政策」（Build Build Build），吸引外商投資。如今，菲國已成為日、韓、台投資熱門地。加上開放賭權，大量華裔進駐馬拉大都會（Metro Manila），推升區內樓價。IHS亞太地區首席經濟學家預計，菲律賓經濟目前約2,920億美元國內生產總值（GDP），至2030年卻有望超過1萬億美元。憧憬強大的經濟撐起當地樓市下，投資者可重新檢視馬尼拉大都會的投資價值。 根據國際地產投資銀行GOBankingRates最新研究，從Global Property Guide的平均月租金、租金收入所得稅率，以及平均租金回報率的資料中，找出25個最有投資潛力的國家，當中，菲律賓以6.3厘的高租值回報及4.06%的較低租金收入所得稅率，排名全球第1，而僅次的分別為阿拉伯酋長國及哥斯特黎加。 除了租金回報可觀，近年當地樓價亦是一升再升，菲律賓央行指，2017年第4季度的住房價格同比上漲5.7%，而2017年全年住宅同比上升了3.6%。住房指數從2016年同期的111.1上漲到117.4。當中以馬尼拉市為核心，涵蓋週邊15個城市及1個自治市的馬尼拉大都會平均住樓價格上漲了8.8%。 馬尼拉大都會近年樓價上升，主要是因為菲律賓政府從2016年發放博彩業許可證後，約有50多家招待海外華人賭客的離岸博彩公司獲得許可證。雖然下注可遠程進行，但由於博彩運營商需要聘請會說中文的人，打理營銷、客戶諮詢到海外客戶支付手續等各種事宜，故大派華裔人士湧入區內居住。有指自2016年末以來僱用約20萬名與賭業相關的勞工，多數是中國人。根據Santos萊坊的數據，在2017年最後一季馬尼拉馬卡蒂附近的海灣地區，樓價飆升了創紀錄的27%。 吸引海外資金 此外，菲律賓本身經濟的發展，亦成為樓市的支持力。菲律賓總統杜特蒂上任後首先訪問中國，成功拿下習近平允諾總值240億美元的貸款與投資承諾。之後杜特蒂兩度訪問日本，和日本企業簽訂至少25個項目合約，價值約60億美元的投資，投資項目包括造船、鋼鐵、農業、電力、再生能源等。 在大規模推進基礎設施建設和內需增長的背景下，菲律賓經濟在過去的幾年裏迎來黃金飛速發展期，連續6年保持GDP增速超過6%。據菲律賓國家統計局資料，2017年全年菲律賓經濟增速為6.7%，達到政府設定的6.5%至7.5%的預期。 再加上菲律賓人口過億，平均年齡僅26歲，擁有75%的勞動人口，成為該國經濟可持續發展的核心力量。依託大量的會講英文的年輕人口，菲律賓有望成為世界最大的商業服務外包中心，刺激經濟增長，拉動對住房和寫字樓的需求。 目前海外買家在馬尼拉都會區的投資主要集中在老牌金融中心馬卡蒂中央商務區（Makati [...]

大中華時事

體現一帶一路　hpa為馬尼拉打造新中環
2017-09-05

自國家主席習近平於2013年底提出「一帶一路」以來，已經有超過60個國家和地區參與加入這項規劃，而沿線國家的建設工程正不斷落實，開始見到成效。香港知名建築事務所何設計（hpa）最近便響應規劃，宣布承接菲律賓全新城區項目－耗資1,000億美元打造的「新馬尼拉灣國際社區」。該社區佔地407公頃，相當於三個太古城，整個工程預計2038年全部落成。屆時菲律賓將有望成為「一帶一路」中亞洲創新和智能科技的舞台中心。 該項目首席設計師、何設計副董事總經理何力治強調，這個規劃項目完全是響應習近平提出的「一帶一路」建設。全新打造的社區落成後將儼如中環，集商業、娛樂及休憩於一體，是迄今菲律賓和中國就「一帶一路」進行的最大型合作項目。 「一帶一路」是指陸上的「絲綢之路經濟帶」與海上的「21世紀海上絲綢之路」，橫跨亞歐大陸、涵蓋東南亞、南亞、中亞、西亞及中東的60多個國家和地區，目前生產總值佔全球三成，貨物貿易量亦佔全球總額逾三成。估計到2050年，全球八成的生產總值增幅將來自「一帶一路」國家和地區，當中30億人更將躋身中產行列。 這次選擇菲律賓馬尼拉開發新城區，何力治認為與中國大力倡議「一帶一路」不無關係。「尤其去年十月，菲律賓總統杜特爾特訪華，中菲關係回暖後，與當地開發項目的進展都較過去順利和迅速得多。」他更形容這個項目是在菲律賓總統和中國國家主席層面支持的項目，也是當地一線城市最核心地段的一個填海工程的整體規劃。 歷時二十年竣工 這項耗資龐大的工程將於今年底進行填海工程，預計需時三年。填海工程完成後，會利用17年時間分七期進行，首期項目約5年後落成，估計2038年全部工程竣工。 何力治介紹稱，「新馬尼拉灣國際社區」是佔地407公頃的城市綜合核心商業區，城區由7個小島組成。城區交通將由一條主幹線及4條支線構建，並由穿梭整個城區的無人駕駛輕軌貫穿。何力治指出，無人車以再生能源驅動，零廢氣排放，而每個車站與附近地段的距離，保證步行20分鐘即可到達任何網點目的地，是一個集商業、居住及旅遊於一體的國際社區。他補充，無人車與內河渡輪連接南北兩島，更可在30分鐘內直達機場，而區內有齊住宅、學校和商務中心等配套。 至於區內電力的生產、儲存及運輸均會自動化。城內亦會收集雨水以灌溉中央綠洲及沖廁。此外，內環線設有廣闊的中央公園和高爾夫球場，外環線則飽覽一望無際的馬尼拉灣海天景色。內河渡輪穿梭城內，接駁南北島嶼及首都內的其他區域。 利用AI打造智能城市 據了解，「新馬尼拉灣國際社區」亦會利用AI（人工智能）系統控制太陽能和潮汐能，供應區內兩成電力，體現再生能源的生產和消耗。另外，先進的全天候大型運動場、海濱長廊，以及住宅及商業區將會為社區提供逾50,000個就業機會。 何力治指出，「儘管整項工程分七期進行，但每一期的工程除了住宅、商業外，還有最主力的公共配套，例如高科技、高端的產業園，又設有學校、醫療、體育用地等。每一期都會建造部份工程。」據了解，這個社區從第一期開始至整個規劃完成均希望能夠做到自給自足。居民不用走出這個園區便能購物、上班，能夠做到園區就業、生活和消費。 由於國際社區鄰近舊城，當社區逐步落成後，希望可以藉此吸納舊城區的企業陸續遷入國際社區，有助解決舊城區的塞車和擁擠問題。何力治強調，這項工程並非純粹房地產項目。「這是一個官商合作的項目。由市政府和國際私人集團合作，政府是其中一個持份者，園區有一半土地作為公共設施、政府屋苑。是一個具特別意義的『一帶一路』項目。」 事實上，「新馬尼拉灣國際社區」是中菲關係緩和後，菲律賓經濟體系的首個項目。早於三年前，馬尼拉市長，亦即前總統埃斯特拉達便建議要在市中心填海，打造一個新社區，創造十多萬就業機會，藉此帶動當地經濟。一來可以讓國際資金進入當地；二來吸納外地專業人士、企業、學校和醫療設施。 為下一代締造上流機會 何力治表示，菲律賓雖尚處發展階段，但年輕人口多且英語能力較佳，不少更具大學教育水平，惟社會欠上流機會。他說，「除了出外做傭工，留在菲律賓的人多數從事cold [...]