股市
新股攻略：銀城生活服務 母公司負債高企
2019-07-21
隨着城鎮化率的逐步上升，以及行業調控政策的持續，房地產業的黃金期漸行漸遠。作為房地產開發的下游，物管公司因為能夠持續帶來現金流反而開始受到資本市場的追捧。銀城國際（01902）擬分拆旗下物業管理公司銀城生活服務上市，提交主板上市申請，獨家保薦人為工銀國際。 據初步招股資料，截至今年4月底止，銀城生活服務的物業管理服務覆蓋內地10個城市，合約管理面積為2,658.4萬平方米。於6月24日，總在管建築面積更增至約2,040萬平方米，涉及93項住宅物業及111項非住宅物業。去年度收入錄4.67億元人民幣，按年增長52%。 公司計畫將集資淨額分別用於收購具有良好聲譽的物業管理公司；於智能系統方面作出投資；升級內部信息技術系統；繼續招聘更多技術及管理人才；以及用作營運資金及其他一般公司用途。於2018財年，物業管理服務的收益錄3.68億元人民幣，佔總收入78.6%。期內，物管服務的毛利率貢獻為7.7%，而生活社區增值服務的毛利率為39.5%。 利潤率有待提升 目前銀城生活服務由銀城國際大股東兼主席黃清平持股54.5%，其餘主要股東亦全部持有銀城國際股份。於過去三個年度，銀城生活服務對關連公司的依賴度有所下降，來自銀城國際的收入佔比由16財年的38.2%，下降至17財年的32.3%及18財年的23.9%。截至4月底止，該比例已降至22.6%。 銀城生活的業務收入主要來自物管服務和社區增值服務。財務資料顯示，最近三年，物管服務在銀城生活營業收入中的佔比接近80%，社區增值服務的佔比超過20%。 令人關注的是，與銀城生活同屬一個實控人的銀城國際，2018年的銀行及其他借款總額為101.9億元人民幣，較2017年的56.6億增長近一倍，2018年底淨資本負債率為351.5%。 因此，銀城生活此時申請上市，外界有聲音關注銀城國際的資金鏈問題，不過據業內分析，上市募集的資金均受監管，因而銀城生活赴港上市像是為了趕上物業上市潮的順風車。 在物管收入方面，銀城國際控股對銀城生活的業務貢獻率呈逐年下降的趨勢。雖然銀城生活對銀城國際控股的依賴性不大，但銀城生活自身的盈利能力卻有待提升。 人力成本大升 銀城生活2016年、2017年、2018年的營業收入分別為2.27億元、3.06億元和4.68億元，同期淨利潤分別為0.23億元、0.20億元和0.27億元，淨利潤均不及營業收入的零頭。 招股書指出，是受人力成本大升的影響，銀城生活過去三年的人工費用分別為1.28億元、1.78億元和2.74億元，再加上行政成本、融資成本等其他費用，吞噬了公司的部分利潤。 據弗若斯特沙利文資料顯示，長三角城市群住宅物業的平均管理費為1.35元每月每平方米，非住宅物業的平均管理費用為3.51元每月每平方米。銀城生活對住宅和非住宅的服務收費均高於長三角平均水準，後期漲價空間有限。 另一方面，隨國家經濟水準的發展，物管人員的平均工資也持續上升。統計資料顯示，國內物管人員的平均工資已從2013年的3,335.5元/月增長至2018年的4,992.5元/月。如果物管人員的工資持續上漲，也將拉低銀城生活的毛利率等盈利指標。 統計資料顯示，2014年至2017年，國內物業十強企業的管理面積平均年複合增長率超過40%，遠高於百強企業均值的25%，向頭部企業集中的趨勢更加明顯。儲備面積方面，百強企業均值由 [...]
