香港
樓市速報：樓市重現負資產 料最快次季消失
2019-02-10
據差餉物業估價署數據顯示，去年12月樓價指數連跌5個月，更由去年7月高位累跌近一成。樓價由高位回落，隨之而來便是負資產再次出現的消息，金管局公布，去年第4季錄得262宗負資產個案，涉及金額11.89億元，為2016年第4季後再次出現負資產。然而，有業界人士認為，近期樓市再轉趨活躍，新盤銷情佳，加上經濟基調理想，失業率維持低水平，樓市回調後即獲市場承接，近日乍現樓市小陽春，樓價有機會在短期內止跌回穩，負資產增幅有限。 雖然近期樓市氣氛轉趨活躍，可是去年下半年卻是因受多重利淡因素擊，故樓價從年中高位持續回軟，據差餉物業估價署最新的數據，去年12月私人住宅樓價指數按月跌約2.4%至358.4點，按月跌幅略為收窄，但自去年8月始，已是連跌5個月，累計跌幅達9.6%，重回去年1月時的水平。 換言之，去年高峰期曾有12%的樓價升幅，如今幾近蒸發，最終全年樓價升幅僅1.62%，相較2017年14.7%的升幅大幅收窄，更為過去10年升市期間，升幅最小的一年，較2015年全年升幅2.4%更差。至於全年計算，表現最差的物業類型，則為實用面積逾1,722方呎的超級豪宅，全年錄得2.5%的跌幅，屬於2008年以來，表現最差的一年。 樓價的下跌，同時讓消失已久的負資產再次「現身」。金管局公布，去年第4季錄得262宗負資產住宅按揭貸款個案，涉及金額11.89億元，即平均每宗涉及金額約453.8 萬元，其中無抵押部分的金額為5,800萬元，主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款，或者按揭保險計畫等較高按揭成數的貸款。而本港銀行自從2011年第1季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。這是2016年第4季後再次出現負資產，當季的新增負資產個案為4宗。 高峰期逾10萬負資產 其實，香港過去亦曾出現大量負資產個案，在1997年金融風暴後，樓市連跌6年，負資產人數達至高峰。至2003年沙士時，本港樓價直插谷底，樓價更累跌超過六成。據金管局資料，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約10.57萬宗負資產按揭，佔所有按揭的22%，涉及金額1,650億元，佔未償還按揭總額高達31%，造成社會民生問題。其後本港樓價逐步回升，但亦要至2012年第3季時，所有負資產個案才被消化。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，負資產是指現時物業樓價估值，低於借款人的按揭金額，故較易出現在樓價剛下跌，而新造高成數按揭的人身上。而對於是次負資產再現，她估計主要涉及採用按揭成數較高的銀行職員，以及小量剛上會選用九成按保貸款的個案，因樓價由高位平均下跌約一成，分布在各區屋苑跌幅有差幅的，部分單位跌幅已達一成半，導致少量採用九成按揭的業主，又或是九成以上按揭的銀行職員個案跌入負資產界線。 據了解，香港銀行普遍提供予職員十成按揭，部分更可最多借月薪的120倍，以較低者為準。以豐銀行為例，假設底薪月入5萬元，便可借500萬元，只要物業低於500萬元，即可「零首期」上車。若銀行職員於去年下半年入市，並且「借盡」十成按揭，他們便是首當其衝淪為負資產一族。 此外，樓價是於第3季起回落，下跌的時間不算長，所以去年中樓價高位時入市，並承造高成數按揭的人，跌入負資產的風險會較大。而去年初已承造按揭的人，由於當時的樓價與現時相比仍有一定升幅，且已上會一段時間，已償還了一部分金額，故成為負資產的機會較低。 出現斷供機會細 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，在樓市回調下，負資產再現是意料中事，隨今年首季樓價跌幅放緩，相信今年首季負資產數字增幅只會輕微。另外，基於目前承造九成按揭人士，都要符合多項要求，既須屬首次置業、固定薪金及供樓佔入息比率要低於45%，故還款能力較強，即使物業成為負資產，只要業主還款能力不變，出現斷供應機會不大。 再者，金管局就按揭借款水平先後推出8輪逆週期措施，在相關措施限制下，大部分買家都是以選用八成按揭為主，基本上樓價下跌超過20%以上，業主才有可能成為負資產。加上目前按揭槓桿率處於接近歷史低水平，平均按揭成數只有46.3%，遠低於2003年負資產高峰期時的65%，值得一提的是，樓價下跌近10%後已見承接，跌勢放緩下，相信負資產不會廣泛出現。 黃詠欣又認為，即使中美貿易戰等不明朗因素令香港經濟前景有隱憂，但香港現時失業率仍然偏低，加上未見有大規模資金流走的情況，小量的負資產個案，對整體樓市影響不大，亦未會動搖買家入市信心。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇更直言，今年首季內樓市調整期將會結束，樓價有止跌回穩跡象。加上聯儲局暫緩加息，亦會考慮調節縮表進度，以確保市場資金寬鬆的環境。展望今年次季，樓價有機會穩步回升，屆時負資產將會再次消失。 港失業率持續偏低 [...]
