香港

樓市速報：貿戰社運衝擊　核心區舖租料跌兩成
2019-08-04

數據顯示，本港工商舖市道於今年上半年的跌勢進一步加劇，這全因是中美貿易戰爆發所致。可是，踏入下半年商舖市場更是「雪上加霜」，皆因由《逃犯條例》修訂爭議而引發的連示威及衝突不斷，從而令零售業和旅遊業帶來更多不明朗因素，這都會直接影響商舖市場。目前，一些核心區域如中環、旺角、尖沙咀等，都陸續出現減租個案，有市場人士認為，若本港政局持續不穩，核心區舖租於年內有機會再下跌約20%。 自中美貿易戰於去年下半年爆發後，本港工商舖市場於今年上半年跌勢進一步加劇，據利嘉閣（工商舖）的數據，今年上半年全港錄得2,881宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額達603.59億元，較去年下半年的3,927宗及943.55億元分別下跌27%及減少36%；若按年計算，則分別挫46%及跌8%，創下近3年來最低迷的局面，同時亦是2013年2月實施雙倍印花稅（DSD）後，第3次出現「半年度」少於3,000宗登記的淡況。 而在工商舖3類物業當中，今年上半年工廈的買賣登記宗數繼續跑出，錄得1,712宗，佔整體比率達59.4%；商廈及店舖則分別錄得579宗及590宗買賣登記，佔比各約20.1%及20.5%。利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明指出，上半年店舖物業買賣較去年下半年的699宗跌16%；成交金額方面，若非今年1月有領展出售多個商場而錄得大額登記，導致今年上半年店舖登記金額逆市出現顯著增長，才令上半年錄得286.22億元，較去年下半年的217.68億元大升31%。 踏入下半年，商舖市場看來會繼續無運行。皆因除中美貿易戰的紛爭仍未解決，令本港零售市道受壓外，最近因《逃犯條例》修訂爭議而引發的連示威及衝突，更為零售業和旅遊業帶來更多不明朗因素。其實，早在6月出現反對修訂《逃犯條例》的大型示威活動前，香港零售已連跌多個月，資料顯示，即使受惠內地勞動節假期，5月訪港旅客人數按年顯著上升，可是本港5月零售銷售亦要按年跌1.3%，已是連跌4個月。 旺丁不旺財 香港零售管理協會主席謝邱安儀表示，本港零售業一直在轉型，現時內地旅客來港主要是享受生活體驗，令零售業的增長幅度不明顯，如過去2個大型基建的落成，旅客人數雖有較大的增加幅度，但零售業卻沒有相對應的上升幅度，反映出只是「旺丁不旺財」。她續指，零售業於2017年下半年及2018上半年的增長幅度不錯，可是直至中美貿易戰、人民幣匯率下跌，以及近期的政治因素而有所影響。 香港零售管理協會表示，近日大部分會員公司都稱，由6至7月第一個星期的營業額平均僅錄得單位數至雙位數的跌幅。即使7至8月是暑假旺季，但隨遊行威在各區蔓延，預料影響生意的程度會擴大，若情況持續，將修改早前對今年整體銷售額預測，由原本單位數增長改為雙位數負增長。 至於一直力撐零售業的旅遊業，據旅發局的數字，6月的訪港旅客臨時數字雖有8.5%增長，但增幅較之前數月收窄。旅發局總幹事劉鎮漢表示，香港的社會事件於6月初開始發生，期間的旅客是早數個月前已計畫訪港，故訪港人數未受影響；惟他們留意到下半年旅客的預訂行程開始放緩，會有一定挑戰。 酒店房價挫 香港入境旅遊接待協會主席梁耀霖亦表示，目前酒店房價、團費和5月淡季時一樣，較去年同期跌了二至三成，即使現在是暑假旺季，可是來港的旅遊團數目不升反跌了二至三成，且主要是集中在內地團，因為報團的多數是一家扶老攜幼，旅客都擔心香港的安全問題。近日業界生意更每況愈下，連查詢問價都沒有，即使有，也只是查詢11和12月。 事實上，示威遊行持續，本已飽受壓力的核心區舖市「雪上加霜」，多寶地產董事總經理陳志寶指出，3至10月本為舖市的傳統旺季，惟受社會不穩因素，零售市場前景變得更不明朗，令化妝品及藥房的擴充步伐明顯放緩，核心區舖租已從高峰期大幅回落約40%至50%，租金亦普遍回到6年前的水平，現時僅餘小食店趁租金下滑，乘機「逆市」覓鋪擴充，但他坦言，若本港政局持續不穩，核心區舖租於年內有機會再下跌約20%。 美聯行政總裁黃子華則指出，遊行示威對舖市風險不能量化，既有實質影響，亦有心理上影響。實質來說，一旦該區有遊行示威，店鋪為安全起見，固然拉閘不做生意，當一個區域癱瘓，道路阻塞，波及鄰近區域，如金鐘被佔領，灣仔及中環亦受影響。店舖經營者即租客亦會感到憂慮，一切不能再如常預算。他形容，當生意「打折」，租金無可奈何一定要減，「最旺地區危險性最高，最好收租的地方亦最首當其衝」，中環、銅鑼灣、尖沙嘴及旺角本身租金昂貴，受到影響最嚴重。他預期，核心區鋪租包括銅鑼灣、灣仔、中環、尖沙咀及旺角等將受壓，租金跌幅達20%至50%不等。 舖主心態變 市場消息指出，旺角西洋菜街2J至2Q號地下3號舖，面積約800方呎，一台式飲品店以每月租金31萬租入，取代大型表行，該舖舊租金為55萬，故新租金較舊租金大幅下跌約44%。 另據區內代理指出，由資深投資者黎永滔持有的旺角西洋菜街132號部分樓面，合共面積5,394方呎，獲外國大型化妝品首度來港承租，以每月約45萬進駐，平均呎租約83.4元；據悉，該舖的舊租金約52萬元，故新租金較舊租下跌約13%。 中原工商鋪董事總經理潘志明表示，近期有業主主動減租，中環雲咸街44號地舖，面積約1,900方呎，剛獲食肆以每月約10.5萬元承租，業主原以每月約25萬放租，減幅達五成八。他預期，原打算擴展業務的品牌租客亦稍觀望，舖主心態亦因而轉弱。他表示，近月多場的大規模遊行示威活動，情況有如2014年底的「佔中」，影響於緊接之下一個季度浮現。遊行示威對商鋪市場打擊大，封路及改道，影響旅客及市民外出及消費意欲，第三季租務市場可見端倪。 [...]

企業策略

「驚安之殿堂」荃灣西開第二分店
2019-04-20

雖然香港零售市道未見明顯好轉，但商戶對前景的信心似乎已經回升，近年不少外資品牌進駐香港。日本大型連鎖雜貨店「驚安之殿堂」（前稱激安之殿堂）早前傳出落戶美麗華酒店的1.5萬呎的地庫巨舖，市傳已再下一城，承租港鐵荃灣西站海之戀商場，最快年底開幕。 市場消息傳出，「驚安之殿堂」在香港的首間分店尚未開業，就決定在香港開第二間分店，選址港鐵荃灣西站的大型商場海之戀商場，該商場最快於今年底開幕，「驚安之殿堂」有望成為該商場最大的租戶。 海之戀的住宅項目已陸續入伙，長實地產投資董事黃思行表示，43萬呎的商場OP MALL會於聖誕假期前後開幕，當中有日本百貨品牌租用約5萬呎樓面，成為商場最大租戶，亦是該品牌在新界最大店舖。 該品牌於今年2月已承租美麗華（00071）旗下尖沙嘴美麗華酒店地庫一個約1.5萬平方呎的舖位，月租為100萬元，平均呎租約67元，預計今年7月開業。「驚安之殿堂」屬生活雜貨店，於日本多個城市均設分店，售賣貨品種類包括零食、日用品、電器、衣服、首飾等，多屬24小時營業，因此亦成為遊客的最愛。 本地商舖租金回落，亦吸引到其他外資品牌來港試水。有「歐美版莎莎」之稱的化妝品零售商SEPHORA，近期年已在核心區銅鑼灣皇室堡租下兩個地庫舖位，月租估計約100萬元，預計第3季開業。SEPHORA承租的舖位面積約3,400平方呎，呎租約294元，原租戶為瑞典時裝品牌店。 SEPHORA該品牌早前已預租的中環ifc mall舖位，面積約4,000餘平方呎，月租估計約200萬元。該品牌約10年前曾租下旺角荷李活商業中心舖位，面積約4,000平方呎，月租約200萬元，但不夠2年就突然撒出香港，2016年再以網店形式回歸香港市場。 至於今年2月，意大利絲襪店Calzedonia亦續租羅素街60A號鋪位，提前以月租75萬元續租，以面積約400方呎計算，每呎租金達1,875元，較舊租金每月65萬元加15%，暫時成羅素街呎租最貴商舖，呎租較毗鄰羅素街38號雷達錶每呎租金1,258元，高近50%。 [...]

大中華時事

打通陸空交通　港舖價大翻身
2019-02-23

中央政府日前公布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，為大灣區的發展再作明細的安排，而為了回應《綱要》，港府翌日便立即有行動，首個起飛的範疇正是航空業。運輸及房屋局週二（十九日）飛抵北京，與中國民用航空局簽訂備忘錄，落實擴大《內地和香港特別行政區間航空運輸安排》，日後只用一張機票，就可以接駁好香港與內地的交通服務，勢帶旺香港的旅遊業、零售業，而商舖租金亦終於可以止跌回升。 中央政府公布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》之中，提出要進一步擴大大灣區的境內外航空網路，積極推動開展多式聯運代碼共享，而廣深港高速鐵路香港段，以及港珠澳大橋相繼在去年啟用，正是好時機去落實代碼共享。中港雙方於週三（二十日）簽定擴展內地與香港之間的陸空多式聯運安排，容許香港與內地各城市的各式陸運承運人，包括鐵路、客車及旅遊巴士等與雙方指定的航空公司進行代號共享。雙方亦同意開放香港與內地珠三角地區之間的海空多式聯運代號共享。在多式聯運安排下，陸運及海運承運人可與雙方指定航空公司營運的航班進行代號共享，作為航班的延伸服務，令海空或陸空可在全球分銷系統中銷售，真正打通海陸港交通的任督二脈。 新的代號共享安排主要為方便旅客，可以透過不同海路或陸路交通工具往來內地和香港國際機場。玩法很簡單，旅客可以用一張機票，就能接駁廣深港高速鐵路香港段穿梭廣州或深圳，再連接內地各個城市的鐵路服務，方便計畫行程，不用分開訂票。現時外國旅客欲經香港到內地，先要買機票飛香港，再訂購高鐵或單獨買跨境巴士車票，若對內地的交通安排及地理環境不太熟悉，會遇上甚多問題。再者，若目的地只是香港，對長途跋涉飛來的外國旅客來說，吸引力始終較細，但若可以一口氣到中國的城市旅遊，叫座力自然會較大。 未來旅客就可以用同一張機票經港珠澳大橋往來珠三角西部各個高速發展中的城市，更能帶動珠三角西部以至粵港澳大灣區的經濟發展，亦能積極回應《綱要》中要鞏固和提升香港作為國際航空樞紐地位的建議。 拓跨境直昇機服務 除了傳統的交通安排，《綱要》亦有提出要深化低空空域管理改革，加快通用航空發展，發展跨境直昇機服務，所以中港雙方亦落實拓展往來香港的跨境直昇機服務，至涵蓋整個廣東省的航點，為可以花得起錢的高端或商務旅客提供更奢華及快捷的空中運輸選項，進一步帶動大灣區內更多元化的商貿和經濟活動。除此之外，香港與上海虹橋國際機場之間的航班班次亦會有所增加，以加強兩個金融中心的聯繫。   運房局局長陳帆表示，內地與香港簽訂的這份備忘錄，將會對落實《綱要》中提出鞏固提升香港國際航空樞紐地位、強化航空管理培訓中心功能起積極的作用。有關的新協定不但可以擴大內地與香港間的航空運輸及多式聯運安排，亦同時呼應《綱要》內提出要建設大灣區世界級機場群，推進大灣區機場錯位發展和良性互動的多贏目標，為整個大灣區的航空基礎設施互聯互通塑造了良好的條件。 其實現時已有類似的聯運安排，但能「搭通」的範疇均有所限制。乘客目前透過手機應用程式（app），可一次過購買香港市區到大橋香港口岸的城巴車票、香港口岸到珠海口岸的巴士車票，以及珠海口岸到中山的內地長途巴士車票，但聯運安排僅限巴士，所以簽署備忘錄後，巴士公司便可以與航空公司討論聯運安排，港珠澳大橋穿梭巴士董事長張廣友預計，今年內便可推出服務。 國泰股價連日上升 受惠好消息出台，國泰航空（00293）股價已連升兩日。該公司指，去年起已積極開辦海空代碼共享聯運，讓旅客一站式經香港機場前往澳門、珠海等地，待具體政策落實後，將與其他海陸營運商研究安排。至於香港航空方面指，現時已與渡輪公司有多式聯運代碼共享安排，讓旅客可經機場作中轉，前往大灣區城市，未來類似服務會再擴展。 國泰亦剛好有另一個好消息刺激股價，該公司週三發盈喜，料截至去年底止年度股東應佔溢利約二十三億元，終於能扭虧為盈，而國泰一七年要蝕近十三億元。國泰表示，去年客運業務受惠於可運載量增長、重顧客服務及提升收益管理。縱使有競爭壓力，運載率得以維持及收益率有所提升。貨運業務強勁。可運載量、收益率及運載率增加。公司的企業轉型計畫已發揮正面影響。 跨境直昇機服務亦有機會在短期內便投入服務。香港民航處前副處長梁汝強指，中信集團旗下「中信海直」已於今年初兩度完成試飛，經蛇口進入維港，再由鯉魚門沿香港東部海岸返回深圳，該公司已取得內地及香港的營運批文，待新機付運後最快四月底可正式載客，初期來往深圳南山區南頭直升機場與上環信德中心。消息透露，深圳市東部通用航空有意開通深港跨境直昇機業務，將先試點不定期航班，以包機的形式開展，之後再向定期航班發展，跨境直昇機服務未來將會覆蓋整個大灣區，預計將有幾千個停機點，方便商務接駁及緊急救援。 市場對新的安排一致正評，旅遊界立法會議員姚思榮表示，中港雙方簽訂備忘錄後，高鐵、巴士等其他公共交通工具，申請共用航班代號會較容易，有助推動大灣區內不同交通工具聯運，可以吸引更多內地二、三線城市旅客搭高鐵來港，再轉機到外國，帶動本港旅遊業。不過，打通中港交通網絡可以更進一步，中國科學院院士、港大城市規劃及設計系講座教授葉嘉安建議，大灣區十一個城市可推出「大灣區交通卡」，以及設網上電子商務簽證系統和「粵港澳大灣區商貿通道」，方便九個內地城市的學者、官員等來港交流。 內地以外遊客減少 [...]

香港

銅鑼灣舖租續冠亞洲
2017-11-21

香港的零售市道雖然較高峰期時大幅滑落，旺區亦見大量「吉舖」，但部分旺舖的租金仍然高企，戴德梁行的報告顯示，銅鑼灣地段的租金繼續成為亞洲之最，並是全球第二，而預期銅鑼灣租金下調的勢頭，將在今年終止。 戴德梁行發表《全球主要大街》報告，追蹤全球451條主要商業街道，而紐約第五大道上段蟬聯全球最昂貴的大街，平均每年每方呎租金約均3,000美元（23,400港元），與2016年租金持平。至於香港銅鑼灣亦繼續成為全球最昂貴商業街的第2位，並蟬聯亞洲租金最昂貴首位。倫敦新龐德街亦因租金飆升，排名升至全球最貴商業地段的第3位。 雖然銅鑼灣的平均舖租按年下跌了4.7%，回落至每年每方呎約2,725美元（21,255港元），但仍穩企全球第2貴商業地段。戴德梁行歐洲、中東及非洲零售市場研究部主管Darren Yates表示，紐約第五大道上段、香港銅鑼灣和倫敦新邦德街這些全球最黃金的商業地段，仍然受到國際名牌的熱切追捧，希望能在這些地段打造新穎刺激的消費體驗，因為現時創新商戶都在尋求線上與線下的結合，為消費者提供一個無縫、全方位的購物模式，所以最頂級的消費體驗，仍然只可以在全球最貴的商業街上找到。 雖然銅鑼灣的租金之前不斷下調，但戴德梁行預期，調整期將於今年完結。近期零售數據已見好轉，相信對舖租有一定支持。政府統計處早前發表最新零售業銷貨額數字，今年9月份零售業總銷貨價值臨時估計為357億港元，按年升5.6%，已是連升7個月。扣除其間價格變動後，9月份零售業總銷貨數量按年升5.5%。 政府發言人指，零售業銷售9月份的升幅是逾2年半以來最快，反映消費情緒樂觀及訪港旅遊業持續改善。零售業回暖，遊客居功不少，9月訪港旅客按年升4.8%，其中內地客升7.2%。 市道轉好，令零售商敢於湧入香港最佳地段銅鑼灣。莎莎（00178）上月剛以120萬元預租銅鑼灣啟超道10號地下連1樓舖位，建築面積共2500方呎，呎租480元。莎莎原是該舖位的舊租客，早於2003年開始承租，當時月租40萬元，之後一直續租並加至100萬元，但到在2011年，業主加租80%至每月180萬元，令莎莎棄舖。事隔6年，莎莎重回據點，而租金較2011年搬走時稍高，叫110萬元，但已較上一手租客的月租大幅下調五成。 電訊商和記電訊（00215）旗下3香港，上月亦在銅鑼灣怡和街租下兩層合共樓面逾5,000方呎舖面，用作開旗艦店，該公司指，大面積舖位的租金不便宜，但屬公司可負擔範圍之內，強調投資值得，有助推廣產品服務。 [...]

香港

大型地舖租金壓力增
2017-07-13

零售市道轉弱，令舖租壓力不斷增加，品牌豪租巨舖的情況相信將會絕跡。高力國際估計，下半年主要街道的地舖租金壓力仍在，估計全年跌5%。為了留客，不少業主亦非常進取地劈租，銅鑼灣近時代廣告附近的奢侈名錶店，最近就獲業主劈租六成。 高力國際就香港各類物業市場進行回顧及下半年展望，估計下半年舖租仍有下跌壓力。該公司零售服務部董事吳凱寧表示，雖然今年首五個月香港旅客人數增長3.2%，零售市道已見回穩，並有新品牌進駐主要街道，但現時租賃需求主要為中及細面積的商舖，大型舖依然較難租出，業主為求原租客續租，不惜大減一半甚至更多的租金。 由於大型店舖租金跌幅較大，拖累本港主要街道的店舖租金，上半年主要街道的零售租金已經跌2.9%，估計下半年仍會下跌，全年跌幅達5%。資本價值則跌15%。 事實上，旺區大型舖的續租租金，近期的確出現「大減價」，業主大幅割價留好租客。銅鑼灣恩平道及啟超道交界的單邊舖位，總面積約3,400方呎，一直由太子珠寶鐘錶租下，市場消息透露，太子珠寶鐘錶近期以每月約110萬港元續租，較舊租金每月約300萬元大減超過六成。 同位於港島區的中環，近年被不少名牌棄租，業主亦要減價求租客。澳博控股（00880）執行董事梁安琪持有的娛樂行，原先由瑞士名店Philipp Plein租用的地下兩個相連舖位，早前已放棄續租，令娛樂行首次出現「吉舖」，要劈價近六成至100萬元放租。上述舖位面積約1,038方呎，為娛樂行呎租最貴的地舖，但該品牌只租用3年便棄租。 零售市道疲弱，令海外大品牌都放棄租巨舖的策略，並撤出租金較貴的港島區，以減省成本。美國服裝品牌Abercrombie & Fitch（Ａ＆Ｆ）早前便寧願賠1.25億元，以提早兩年棄租中環畢打行旗艦店。近期傳Ａ＆Ｆ轉投已預租九倉（00004）旗下尖沙嘴海港城商場，新舖面積6,800方呎，較中環四層的旗艦舖縮水七成，最快12月重新開幕。 同樣來自美國快速時裝店Forever 21，去年亦已放棄月租高達1,380萬元的銅鑼灣京華中心共6層巨舖，改租旺角西洋菜南街百寶利商業中心三層舖位，月租省掉九成，每月只須196萬元。 [...]