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香港

供樓供半世？按揭年期如何考量？

2021-12-03

自近年樓價拾級而上，加上新按保政策出台，不少人為了更容易上車，不惜將按揭年期延長。根據最新金管局的數字反映，10月份的平均按揭貸款年期已增至333個月（即接近28年），創有紀錄以來新高。如何選擇最合適自己的供樓年期？大部份銀行最短的按揭貸款年期為5年，最長則是30年。而借款人亦可根據人齡、樓齡、利息、每月供款及壓力測試等幾項因素而去決定最合適的貸款年期，以下將詳細說明。樓齡／人齡：大部份銀行沿用「75減樓齡/人齡」來計算最高按揭年期，並以較低者為準。假設A先生40歲，購入樓齡50年的物業，最高按揭成數為75-50=25年。樓齡無法改變，但人齡卻有可能因增加較年輕擔保人而降低。假設B先生60歲，購入樓齡20年的物業，本應最高按揭成數只有75-60=15年，但如B先生的20歲女兒作擔保人，而女兒的每月收入大於每月按揭供款，按揭年期便有機會以女兒年齡計算，最長可增至30年。利息：年期越長，利息越多。假設貸款額500萬元，承造20年及30年的供款年期，以實際按息1.4厘計算，20年的全期利息逾73萬，30年的全期利息更逾112萬，兩者相差39萬或53%！不過，全期利息只供參考，因利息除了根據年期，亦會根據拆息（Hibor）、最優惠利率（P）而有所改變。如未來遇上加息周期，利息將有機會大幅上升。每月供款／壓力測試：借款人當然想縮短貸款年期，以盡量減少利息開支。但年期越長，每月供款自然減少，更有利通過壓力測試。以首置客為例，供款佔入息比率及壓力測試基準分別為50%/60%，即每$10,000元收入，每月供款不可超過$5,000及$6,000。如每月供款超過此水平，拉長年期亦是其中一個較易通過入息基準的方法。因此，借款人可根據自身條件，選擇較長的按揭年期以便更易通過入息審查，或選擇較短的按揭年期以節省更多利息開支。另外，借款人亦可在轉按時，配合自身需要增加或減少按揭年期，筆者亦建議借款人不要借盡，預留按揭年期作緩衝。撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦 [...]

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曹德明：你的錢足夠用到100歲嗎？

2021-12-03

古語有云「人生七十古來稀」，指古時能活到七十歲十分少見。但現代人生活質素提升，加上醫療技術不斷進步，使人均壽命有所增長，而香港早前更再度列為全球最長壽的地區。政府統計處於早前發表的《香港統計月刊》，估計去年出生的男嬰和女嬰，日後分別可活到82.9歲和87.95歲。勞工及福利局長羅致光於日前發表網誌，指出假設本港死亡率持續下降，估計現年65歲以上男士的平均壽命可長達90歲，而去年新生男嬰的平均壽命更有望達100歲，「長命百歲」並不是夢。以現年65歲的男士，可能亦只剛開始他人生的下半場。市場上退休年齡一般為60歲或65歲不等，事實上部份60歲以上的人仍保持活力，加上經驗豐富，辦事效率高，部份政府部門或私營機構亦推行延長／彈性退休年齡或退休後合約計劃等，按需要繼續聘用退休員工，相信延長退休年齡亦屬環球趨勢。上一輩普遍會有「養兒防老」的觀念，但是隨著社會變遷，百物騰貴，生活指數高企，子女要照顧自己已不容易，部份更要反靠父母協助「上車」。而根據最新金管局調查顯示，平均住宅按揭的還款年期為333月，創有紀錄以來新高，反映現時供樓負擔愈來愈大，因此在現今社會養兒亦未必能防老。另一方面，不少人想計劃提早退休，盡早享受人生，但所需的退休儲備亦隨之增多，而政府現時設有各種社會保障計劃如政府津貼（長者生活津貼、傷殘津貼及綜援）以及強制性供款（如強積金、職業退休及公務員退休金計劃），但單靠政府津貼未必能夠應付退休開支。因此，退休人士可考慮選用市面上退休理財產品。而香港按揭證券有限公司於今年推出退休規劃產品—「HKMC退休3寶」，即「安老按揭計劃」、「香港年金計劃」，以及「保單逆按計劃」，以協助退休人士自製長糧，享受無憂的退休生活。下一回筆者將集中講解退休人士如何善用安老按揭計劃，協助應付日常的生活開支。撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

明年加息開始？按揭供款貴幾多？

2021-11-26

自2019年美聯儲再次啟動買債計劃，轉眼間是次量化寬鬆（QE）至今已屆兩年，美聯儲的資產負債表的總資產規模由3億多美元上升至超過8億美元，升幅達1.3倍。然而，QE令全球資金泛濫，產生資產泡沫風險，年初已傳美聯儲將減少買債，但一直只聞樓梯響。剛剛11月份，「收水」鐘聲終響起，買債規模由每月1,200億美元減至1,050億美元，加上近日報導指美聯儲主席鮑威爾或將連任，相信未來作風偏「鷹」，明年美聯儲或會重啟加息。筆者認為，美國「收水」進程有可能於明年中結束，並於同年展開加息周期。然而，即使美國加息，相信短期內香港最優惠利率（P）仍會維持不變。惟隨資金流向的轉變，料銀行體系結餘將會由高峰的4,575億元逐步下調，而一個月銀行同業拆息（HIBOR）將有上升的趨勢，影響選用拆息按揭計劃（H按）人士的每月供款。參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘。反之，HIBOR的波幅則較大，由於全球「水浸」，HIBOR於今年9月份曾達到0.06%的11年新低，但亦曾於2019年美國加息周期期間飆升至2.99%的歷史高位。不過，普遍H按計劃均設有封頂位，大部份計劃定於2.5厘，即使HIBOR不斷上升，選用H按人士最多只需以2.5厘作供款。現時新造H按計劃的息率普遍為H+1.3厘，若以11月24日的HIBOR為0.1厘計算，實際按息約為1.4厘。假設貸款額為500萬元，供款30年，每月供款為$17,017；若HIBOR升至0.4厘，實際按息升至1.7厘，每月供款將上升至$17,740，增加$723或4.2%；若實際按息升至封頂位2.5厘，每月供款將上升至$19,756，比實際按息1.4厘增加$2,739或16.1%。面對未來息口上升預期，「轉按」是現時可考慮的慳錢方法。若現時使用的按揭計劃為發展商高成數按揭、P按、或高於H+1.3厘的H按計劃，可考慮趕上低息尾班車，於罰息期過後轉按至銀行的H+1.3厘按揭計劃。即使現時已選用H+1.3厘按揭計劃而已過罰息期，亦可考慮轉按以賺取現金回贈。以貸款額500萬元為例，最高可享1.4%現金回贈即7萬元。扣除數千元的律師費，仍有6萬多元的現金，足以抵銷約一年的利息開支。撰文：張顥曦經絡按揭轉介營運總監 [...]

香港

相連單位按揭稅項要點計？

2021-11-12

置業考慮因素眾多，戶形是其中一個重要考量。上車客或投資客一般傾向選擇開放式或一房單位，家庭客或換樓客則大多選擇二房以上單位。為迎合不同買家，發展商會推出各式各樣的戶形以迎合不同客群。除上述單位外，某些樓盤設有特色戶型如洋房、相連單位等。今集筆者將與大家淺談相連單位的注意事項。相連單位指兩個打通的單位，當中亦有分「原裝相連」或「自製相連」。發展商出售的相連單位，最常見的如複式單位，在物以罕為貴的情況下，價格一般比獨立出售兩個單位更高。而發展商推出的「原裝相連」已向屋宇署申請有相連屋則，買家購入該單位時只涉及一張樓契，申請按揭時，與一般單位無異。然而，市面上亦有人放售「自製相連」單位，意思是賣家將兩個獨立單位打通。同樣地，自製相連單位的售價一般亦較兩個單位分開售出為高。考慮購入「自製相連」前，應先確認該單位有否已向屋宇署或田土廳完成入則申請，如有違規情況，或契約不清晰，或會影響按揭審批、日後轉售甚至涉及相關法律問題等。由於「自製相連」單位原屬兩個獨立單位，因此單位擁有兩份樓契，承造按揭以及稅項與「原裝相連」亦大不同。試舉一例，A先生購入一個「自製相連」單位，涉及兩張樓契，銀行估價為每間各400萬元，如A先生以一份文書購買該單位，從價印花稅須以第一標準稅率計算，即400萬元x2x15%=120萬元。按揭成數方面，由於銀行將視作多重按揭，二個單位均最高只可承造5成按揭。從例子可見，購入「自製相連」單位或涉及多重按揭及印花稅問題，首期及稅項支出與「原裝相連」有可能大相徑庭。購入相連單位前，宜做好資料搜集以及計算清楚，亦可尋找專業按揭中介公司作免費查詢。撰文:曹德明經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

香港

提早償還按揭貸款一定慳到錢？

2021-10-21

一般市民買樓都會向銀行申請按揭，而銀行會收取利息以賺取盈利。事實上，供款年期愈長，或貸款金額愈大，總利息開支亦相應地增加。以貸款額400萬元為例，現時普遍H按計劃的實際按息約1.4厘，若供款30年，總利息為約90萬元，相等於貸款額近四分之一，為數不少。部份借款人為了慳錢，當累積一定財富、或有閒錢在手時，會考慮向銀行申請提前清還按揭貸款，但求節省更多利息支出。然而，考慮提早償還按揭貸款前，亦要留意銀行「罰息期」條款。銀行為爭取按揭業務，會以息口以及現金回贈等優惠作招徠。但為了保障風險成本及收入，銀行會於按揭貸款合約上列明罰息期條款，若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行將向借款人收取指定費用。每間銀行的罰息期收費及細款略有不同，一般罰息期為2年至3年。罰款方面，一般以「借貸額1至3%＋現金回贈」計算，金額會逐年遞減，愈早償還貸款，所罰的金額愈多。以400萬元貸款額為例，現金回贈為1%（4萬元），銀行罰息為首年「貸款額2%＋現金回贈」；次年「貸款額1%+一半現金回贈」。若果借款人首年提前全數還款，罰息便是12萬（8萬+4萬）；次年提前全數還款，罰息則是6萬（4萬+2萬）。另外，如於非罰息期間償還貸款，部份銀行則只要求借款人繳付數百元的手續費。順帶一提，向銀行償還按揭貸款期間，樓契正本會存放於該銀行。假如還清全部按揭貸款，進行「贖契」手續時，業主可選擇將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。當然，若存放樓契於律師樓或銀行將產生額外費用。因此，業主因資金鬆動而想提早「斷供」以減少利息支出，事前要留意按揭貸款合約上列明的罰息期條款，衡量當中的利弊。如借款人手頭上有鬆動資金而又未過罰息期，想慳息亦不無辦法，較折衷的方法是將資金存入按揭銀行提供的存款掛勾戶口（Mortgage-Link）內，便可輕鬆賺取與按揭利率相同的高息，抵銷部份按揭利息開支。加上將鬆動資金存放於Mortgage-Link，當另有資金需要時亦可立即將其調配及運用，靈活地實現「Cash is King」。撰文:曹德明經絡按揭轉介首席副總裁 [...]