香港

樓市速報：淘大工業村將變住宅
2019-03-31

兩年多前牛頭角淘大工業村的迷你倉大火，相信大家還記憶猶新，持有該物業逾八成業權的恒隆地產（00101），日前成功以底價20.756億元，成功統一業權，並計畫將原址重建為一座住宅大廈，冀盡快開展項目。 淘大工業村地盤面積約20,700平方呎，最高地積比率為9倍，最高可建樓面面積為18.63萬方呎。以今次成功統一業權的底價計，每方呎樓面地價約1.1萬元。項目同區住宅物業、樓齡達35年的淘大花園，目前二手呎價逾1.4萬至1.5萬元，德福花園則賣1.25萬至1.36萬元，而去年尾以進取價開售的觀塘凱匯，首張價單平均呎價為1.73萬元，所以估計淘大工業村重建後，呎價在2萬元以上難度不大。 位於牛頭角的淘大工業村1座，樓齡已達58年，2016年度曾發生迷你倉大火，令大廈結構出現嚴重問題，是以一直丟空。而恒隆自火災後就一直收購項目的其他業權，據恒隆年報資料顯示，集團於2017年11月以2.25億元完成收購4個單位的全部權益，合共持有淘大工業村84.85%權益；至同年12月，恒隆向土地　審裁處遞交了強制出售淘大工業村剩餘15.15%權益以進行重建的申請。 及至今年1月初，終獲法庭以逾20.7億元作底價頒下強制拍賣令，至拍賣會週二（26日）舉行，恒隆成功以底價統一業權。據悉，淘大工業村在強拍前包括恒隆還有9名業主，但自火災後屋宇署多次發出維修信，大部維修工程及費用已由恒隆一力承擔，其他業主會待強拍後再在收購價中扣除。隨近年樓價飆升，強拍個案也愈來愈多，因為發展成本相對低廉。去年全港錄得39宗強制拍賣申請個案，按年增加1.6倍，創6年新高，當中以新世界發展（00017）提出強拍北角皇都戲院舊址規模最大，估計超過31億元。 據土地審裁處資料顯示，由2012年至2017年，強拍申請分別是57宗、16宗、25宗、17宗、11宗及15宗，所以去年的強拍宗數為2012年以來最多。業內人士解釋，政府地皮供應不足，加上市建局及鐵路項目有限，而重建舊項目另一好處，是多數佔據較佳地理位置，例如今次淘大工業村，景觀開揚，交通方便，還配合近年東九龍發展愈趨興旺的趨勢，料今年強拍情況會繼續暢旺。 再者，近年已不單只有香港財團進行舊樓重建，不少內地房企都已開始收購舊樓重建，如深水海壇街244至256號、以及260至276號舊樓，分為6宗申請入稟，物業估值共約6.4億元，就是由內地財團萬科集團或有關人士提出。有關舊樓建於1954年，地盤面積18,745方呎，若按商住地積比9倍計重建，可建樓面面積約16.87萬方呎。 [...]

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恒隆強拍淘大工業村
2017-12-19

近年發展商不斷出手強拍舊樓，以增手上土地資源，強拍風氣近期吹到工業大廈之上。被相中的是去年經歷四級奪命火災的九龍灣淘大工業村第1座。本身持有該大廈85%業權的恒隆地產（00101），近日向土地審裁處入紙申請強拍，大廈估值約6.42億元。 土地審裁處資料顯示，恒隆近日入紙申請強拍淘大工業村第1座，按申請文件顯示，恒隆已持有該廈84.85%業權，餘下4樓A、C及D室和5樓C及D室共5個單位未能成功收購，涉及樓面面積1.3萬方呎，故此引例申請強拍。 恒隆近年一直積極收購淘大工業村第1座，早前以逾5.18億元收購由「舖王」鄧成波家族持有的淘大工業村地下全層，上月底又以約2.3億元向母公司恒隆集團（00010）收購該大廈的4個工作室，佔總樓面約2.2萬方呎，令集團現有項目業權增至85%。 淘大工業村第1座如此吸引，全因地皮的土地用途現為「 住宅（甲類) 」 地帶，可以進行住宅發展，由於該廈樓齡達56年，地契屬於舊契，毋須補地價即可重建。測量師估計，該大廈的估值約6.42億元，佔地約2.07萬方呎，目前總樓面面積約12.3萬方呎，呎價約5,221元，地積比約9倍，可建樓面面積約18萬方呎，若以可建樓面計算，每方呎樓面地價約18萬方呎，每方呎3,567元。 該大廈鄰近住宅的二手呎價約1.4萬至1.5萬元，距離最近的得寶花園呎價最貴達15,023元，而地皮位置鄰近港鐵站，區內商場林立，交通方便，屬非常優質。鄰區啟德發展區的一手，最新呎價就高達2萬元，所以恒隆強拍成功的話，將是非常抵買。 淘大工業村第1座去年6月發生火災，率先起火的是時昌迷你倉，其後蔓延至其他樓層，大火燒了108小時才被救熄，為香港歷來工廈第二長命火災，事件亦導致兩名消防員殉職。其後屋宇署曾進行物業結構評估，顯示整體樓宇結構沒有倒塌危險，但在大火發生後，恒隆已不再出租項目單位，以進行修葺。 近年發展商大舉強拍舊樓，最進取的為恒基地產（00012），10月才向土地審裁處申請強拍堅尼地城卑路乍街36至38號天成工業大廈，市場估值約4.229億元。資料顯示，物業早於1971年落成，地盤佔地約6,418方呎，現時為1幢13層高工廈，而新鴻基地產（00016）去年亦透過強拍，投得天成工業大廈毗鄰的卑路乍街32號保發大樓的全數業權，若兩家發展商合作發展，項目發展規模可擴大兩倍，預計可建樓面面積達17.9萬方呎。土地審裁處的資料顯示，今年申請強拍宗數已有13宗，較去年全年11宗多。 [...]