香港

「樓換樓」買賣時序按揭大不同
2021-11-19

置業路長，不少人成功踏出「上車」第一步後，下一個目標便是「愈住愈大」，從而萌生「樓換樓」的念頭。「樓換樓」一般分為「先買後賣」及「先賣後買」兩種方法，前者指業主購入新物業後才出售舊有物業；後者則相反，先售出舊有物業，再購入新的物業。 近年新按保計劃推出，提高了按揭保險計劃的樓價上限，樓價800萬元可承造最高9成按揭；樓價1,000萬元或以下可承造最高8成按揭。計劃為換樓客大開方便之門，大大降低了換樓門檻。不過，由於「先買後賣」即有兩個物業在身，新物業的按揭成數只能承造五成，並需要先繳付15%印花稅，待一年內售出舊有物業才退回稅項差額。因此，部份換樓客會選擇「先賣後買」，藉以透過新按保承造高成數按揭，及只需以「第二標準」稅率繳交印花稅。 不過，「先賣後買」期間業主或要另租居所暫住，同時亦需搬家兩次，牽涉額外的租金及搬遷費。為了節省費用，部份業主會「選擇」於簽定舊有物業的臨時買賣合約後，便簽定新買物業的臨時買賣合約，但求做到「無縫交接」。但原來買賣交易的時序不同，亦會影響其按揭成數，當中亦有需要注意的事項。 較常見的做法是，業主在簽定舊有物業的臨時買賣合約時，會與買家商議好延長成交期至三個月以上，並於期間完成新買物業的交易。這樣，由於有舊有物業的臨時買賣合約在手，新物業的按揭成數可高達8成（樓價1,000萬元或以下）。但要注意，由於舊有物業仍未正式完成交易，入息比率上限相應下調一成，並須通過加3厘壓力測試，因此業主事前要先仔細計算自身供款能力是否能通過入息要求。 如業主有地方暫住，便可選擇出售的物業成交期早於新買物業的成交期，最高可承造9成按揭，但有一些要點務必注意。首先，若選用9成按揭的人士並打算以「免壓力測試」的方式入市，必須等到舊有物業完成交易後，業主再向銀行申請新買物業之按揭。由於要經按揭保險公司再作審批，批核時間將會更長，建議申請按揭至新物業成交期預留至少一個半月的時間。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明 [...]

博客

千萬富翁有何財技？
2021-04-17

最近有銀行公佈一項調查，顯示去年本港逾50萬人擁有千萬港元或以上的淨資產，創該行歷年調查新高，並佔相關年齡人口的8.7%，即約每12名港人就有一位千萬富翁。疫情底下，本港千萬富翁人數不跌反升，當中有何財技致富？ 從該行的調查報告顯示，千萬富翁淨資產總值分佈中，逾七成分佈於物業。而近日亦有政府機構披露2019至2020年度，本港約165萬人擁有一個物業，即約兩成港人擁有一個物業，約28.5萬人則擁有兩個物業。 此外，根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據，今年首3月整體物業註冊宗數為22,840宗，按去年同期比，急增近八成。樓市暢旺，同時帶動按揭市場。今年首季現樓按揭宗數21,474宗，按上年首季比，大增逾兩成。由此可見，港人「愛磚頭」，投資房產是本港常見的財富增值方法。 事實上，現時各國均推出量化寬鬆貨幣政策，熱錢充斥，促使大量資金流向亞洲區，當中包括本港投資市場。去年股票市場十分暢旺，使不少市民獲利豐厚，近期亦出現不少「套股換樓」的個案。 除「套股換樓」，部份業主趁着多年內資產增值效應，靠「樓換樓」的方式「細屋換大屋」，筆者朋友於10年前以400萬元購入海怡半島2房單位，近期以近900萬售出，獲利後再以1,200萬元購入另一太古屋苑3房單位，正式晉升為「千萬業主」。此外，亦有業主將物業轉按套現，再購入第二層樓以作投資，實現財富增值。筆者去年擔任一個樓按節目的嘉賓，其中某個案的業主，更「快狠準」地於一年內由一層樓變成三層樓。而自政府放寬按揭保險的樓價上限後，承造高成數按揭的個案有顯著上升的趨勢，反映現時置業人士欲以房產作槓桿投資，以增加資產。 疫情逐漸緩和，疫苗陸續安排接種，限聚令進一步放寬，相信最壞情況已經過去。而銀行對後市保持正面的態度，並開始逐步放寬早年收緊按揭批核的準則。加上低息效應持續，對樓市有正面支持的作用。 今年本港樓市暫時表現不俗，市場對於樓市表現仍然看高一線，相信不少市民仍會視「買磚頭」為穩健增值的投資，料本港千萬富翁將會繼續增加。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]