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吳旨賢：接管人－處理債務違約的良方
2023-11-16

顧名思義，房地產私募債的核心抵押品就是房屋或其他不動產。通過合理的按揭成數（loan-to-value ratio）及其他風險管理措施，私募債貸款人能夠在風險可控的情況下，收取目標回報。那麼，在債務違約的情況下，貸款人如何收回資金呢？就此，其中一個貸款人強而有力的工具就是委任接管人，因為接管抵押品給予貸款人相當大的自由度去處理抵押品以收回貸款。 接管人可由法庭委任或於庭外按貸款協議或抵押協議委任。在香港，普遍而言接管人都是按協議條文於庭外被委任。一般而言，當貸款協議中訂明的違約事件發生後，貸款人可向借款人追討欠款。如借款人未能償還貸款，貸款人便可根據協議條文委派接管人接管物業。被接管的物業不再由借款人（即原有業主）控制及管理，該物業的控制權及管理權將轉移至接管人的手中，並透過接管人管理或出售物業所得的收入償還貸款。 假若被接管物業的強制銷售價值（forced sale value）高於欠款，貸款人只需安排接管人出售該物業以收回資金；但如果直接出售物業的收回金額低於貸款額，貸款人豈非要錄得虧蝕？事實上，在撰寫抵押協議時，貸款人可擬定有利的條款，訂明接管人於接管物業後的權力。在此，接管人廣泛的權力將大派用場—能按照市況的需求，制定不同策略以提升物業的價值或所產生的收入。常見的權力包括出售或出租物業、修葺或裝潢以改良物業、為物業添置設備和聘請專業人士管理或提升物業質素。以接管一整棟工業大廈作為例子，接管人可翻新大廈單位以吸引新租客、活化工廈為商業大廈以提升租金收入、改變單位的大小和間隔以切合不同用途（如藝術手作工作坊、派對房間等）及聘請物業代理向市場推銷並處理物業出租事宜。在如今物業銷售市場低迷的情況下，上述一系列舉動可能比直接出售整棟工業大廈帶來更理想及更持續的收入。 除上所述，委派接管人接管物業尚有三大利處： 時間和成本 在確定抵押權益可被執行後，委派接管人執行的所需時間和成本相對較低。委派程序所需的開支亦可按抵押協議向借款人追討。 對貸款人的風險 其中一個常見的謬誤是認為接管人是貸款人的代理人，因為接管人是由貸款人委任並協助貸款人處理被抵押的物業。但其實在法律上，接管人是借款人的代理人，借款人對接管人處理被抵押的物業時作出的行為負有責任。因此，委派接管人能為貸款人提供一個與借款人的屏障，及降低貸款人在管理和處理物業所產生的風險—貸款人毋須以佔有抵押權人（mortgagee in possession）身份處理被抵押的物業並承擔相關風險。 接管人的謹慎責任 接管人對借款人負有獲得合理的最佳價格的謹慎責任（duty of care），意即接管人需要盡力為被接管的物業洽談最佳價格，以償還最多的貸款，貸款人因而可收回最多的欠款，對借款人而言亦最為公道。   綜合以上而言，柏衛資本認為委派接管人接管抵押品是一個強而有力的工具，即使在債務違約的情況下，仍可最大化抵押品的價值和收入及保障貸款人的利益。在借款人拖欠貸款的情況下，委派接管人接管抵押品提供一個相對而言較快捷和成本效益較高的方法去收回欠款。   免責聲明：本文章僅為對有關主題的一般概述，只供參考，並不構成任何法律意見。如需進一步的法律意見，請諮詢專業人士。     撰文：吳旨賢  柏衛資本董事總經理及首席投資總監   深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/   [...]

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吳旨賢：淡市中亞洲私募債跑出
2023-09-26

在整體香港物業市場動蕩期間，私募債或私募信貸（Private Debt/Private Credit）或成為投資者關注的另類投資產品之一。私募債是指由非傳統金融機構（如私募基金和對沖基金）向中小型企業或沒有信貸評級的企業所提供的直接貸款。對於需要融資的借款人而言，私募債提供了一種除了向銀行或資本市場之外的代替方案。私募債通常提供較高的固定收益、短期限和較低風險的投資選擇，因此吸引投資人的關注。此外，私募債的風險監測相對於股權投資更簡單，包括信用風險、流動性風險等，故資產管理投資人更容易進行風險評估，而能更有效的做出投資組合的風險分散。 如下圖所示，在過去十年私募債投資的增長前所未有，以資產管理規模（AUM）計算，從2010至2020年間，全球私募債市場從3,200億美元擴大到8,750億美元，成為在另類投資領域中排名第三的資產類別，僅次於私募股權和房地產。根據市場機構Preqin預測, 未來5年私募債市場規模將達到8.92％的複合增長（CAGR），並將達到近2.3萬億美元的資產規模。 *根據 Preqin 從2023 年至 2027 年的預測數據計算 資料來源: Preqin   私募債優勢 [...]

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吳旨賢：香港房地產市場在壓力下的走向
2023-09-06

提及加息，大眾往往着眼對樓市買家的影響，由供樓負擔比率上升到收租回報率變負數。但事實上，加息對於發展商、賣方的影響甚至更大。由於地產發展的投入資金龐大，而且項目周期往往長達4至5年，些微的息口改變對於整個周期的發展成本影響可以相當大。據統計，2022年香港樓價跌約15%，在長期的利息高漲下地產行業舉步艱難，以現時融資成本4至5厘的水平，按照5至6年發展時間累計，已經是2至3成的利息成本。當新盤因為市場環境而遲遲未能推出，銷售周期每多一年，利息成本就隨之增加，即使樓盤最終仍然能夠以理想價錢售出，但其中利潤卻會被利息成本所蝕食。 隨著2023年的到來，在經歷了一段驅疫重生的過程後，房地產市場出現了許多利好消息：（1）地產商減價，一手市場的銷售正在改善、（2）租金恢復增長勢頭、（3）銀行表現支持立場以促進貸款業務、（4）地價下跌有助改善地產商中線盈利前景、（5）優化的政策環境，如由於跨境活動復常，「高才通」將更活躍、及（6）市傳港府將研究進一步放寬首次置業市民按揭成數的比例，預期帶動下半年經濟及樓市回暖。   多家金融機構看好零售市場，中港通關復常及旅客回流，將推動非必需品市場，特別是高端產品的需求，因此預計零售租金將在2023年下半年反彈約5%。相反在寫字樓方面仍然面臨壓力，由於空置率居高不下且供應充足，核心商業區仍有大量新廈落成，今年將有約超過280萬平方呎樓面落成，包括中環兩幢新商廈，預計核心區租金下半年將有可能再下跌1%至3%。故柏衛資本對於寫字樓投資保持審慎的態度，但將積極在下行市場中尋找估值吸引的標的物。   在住宅方面，由於一手盤搶客和銀行加息等因素，二手樓價近期呈現窄幅上落，近幾個月屋苑成交量明顯萎縮，藍籌屋苑接連出現減價、蝕讓個案。政府進一步放寬首置客按揭成數，令樓價1,000萬以下的單位可借盡九成按揭，買家自然傾向購買面積較大的單位。而細單位、納米樓受到的影響最大，因為其投資屬性高，需求也偏低，抗跌力自然較弱，在短期內價格難有突破。除非大市回穩，樓價持續反彈，或有機會推動細單位售價上揚。   在租賃樓宇方面，雖然近期二手買賣交投量未見突出，但租務情況卻呈現出不同的趨勢。部分買家選擇轉買為租，令多個屋苑出現「租多過買」的現象。內地客和即將來港的家長客都渴望租用優質物業，為租務市場注入新的動力。過往內地生退租並改用視像形式上課，隨著疫情消退和通關復常，現在漸見內地生南下入讀趨勢重升，推升了租盤需求。許多內地生偏好預繳一年租金，因此具有承租優勢，間接導致本地租客需要支付較高的租金才能搶得租盤，進一步帶動整體租金的反彈。   一些銀行認為，影響樓價的關鍵因素在於需求，而「供給側」方面缺乏彈性。隨著內地白領重回香港，預計需求會回升，包括截至今年5月31日，共2.1萬份「高才」申請獲批准，當中約一半已經到港，預計下半年會有更多人獲批和入境。今年首5個月有6.2萬個外籍人士回歸，以及5.6萬的內地白領流入，將抵消本地5.4萬的下降，並支持住宅租金和樓價。多家中資券商及銀行看好下半年樓市，認為在美國聯儲局的立場正處於轉捩點，加上「高才通」支持住宅租金及樓價，預計樓價在下半年保持平穩，而租金則有機會按年升5%。   根據最新市場數據和消息，柏衛資本相信隨著中港通關復常，以及美國預計放緩加息步伐，資金將重新流入資本市場，股市上漲將推動了財富效應。這些積極的發展將對房地產市場產生良好的影響，並有望提高人們置業的意願。此外，資金回流資本市場也將有利於房地產業者更容易地獲得融資，將有效推動市場發展。總體而言，這些利好消息將有望為房地產市場注入新的活力，並為行業帶來驅動力。     撰文：吳旨賢  [...]

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吳旨賢：受惠通關及利好政策 香港房地産市場持續復甦
2023-06-29

2022年，隨著數波新冠疫情衝擊，以及美元利率持續上升導致全球經濟增長放緩，香港樓市一度面臨衰退風險。即使其後封城措施的逐步解除，經濟下行趨勢出現緩和迹象，但住宅和商業地産市場的投資和租賃需求仍然受到明顯抑制。投資方面，由於香港浮動利息按揭貸款大多以1個月期港元銀行間拆借利率（HIBOR，即H按）爲標準，HIBOR利率上升導致住房抵押貸款利率上升，置業人士每月還款負擔加重，影響入市意願。 從香港差餉物業估價署的數據可見，2022年第四季香港房地産成交量及總金額爲8,386戶及約740億港元，而2021年同期則爲15,197戶及約1,495億港元，價量齊跌。租賃方面，與2021年相比，零售物業和寫字樓的空置率同步上升，造成租金進一步下行，同時地緣政治局勢升溫也讓企業擴張計劃變得謹慎。 然而，隨著今年邊境開放，港府也對房地産市場發出積極訊號。在政策方面，香港政府今年2月公布2023年財政預算案。值得注意的是，預算案調整了購買住宅或非住宅物業時的從價印花稅稅率（第二標準稅率）。調整後，價值介乎於的物業交易，將按不同比例降低印花稅，減輕置業負擔。根據香港差餉物業估價署的數據，成交額低於1,000 萬港元的住宅物業交易將佔2022 年總交易量的80%（2021 年爲75%），其中，介乎500萬至1,000萬港元的住宅成交佔總成交的54%（2021年爲56%）。作爲兩地恢復通關後的首個財政預算案，這次印花稅調整將使大多數的買家受惠，刺激入市意願，有望推動本已企穩的香港房地産市場重回上升軌道。 市場情緒方面，根據2023年3月2日香港政府統計處公布的數據，今年1月份社會消費品零售總額初值362億元，同比增長7.0%及5.8個百分點，高於市場預期的4.5%，而初值社會消費品零售數量同比增長5.1%，顯著高於市場預期的2.2%。這主要歸功於香港與內地恢復通關及人員流動，訪港游客預計與12月相比增加2至3倍，也很大程度上為市場強力注入樂觀情緒，提振了今年香港經濟發展的正面預期。房屋成交方面，香港呈現企穩回升態勢，「中原城市領先指數」自2023年以來持續反彈，穩步轉好。在今年2月發佈財政預算案後，香港土地註冊處資料顯示，2月香港一手私樓成交643宗，較上月大增83.2%，二手住宅成交4,130宗，較上月增加27.2%，創下九個月新高。2月全港18區除元朗及黃大仙二手房成交較上月有所回落外，均錄得較大升幅。 綜上所述，在兩地通關及利好政策下，今年的市場情緒有望顯著改善。柏衛資本預測，雖然寫字樓市場供應壓力依然存在，但隨著空置率和租金企穩，資産價值下行壓力將明顯减輕，價值回暖將在今年下半年逐漸顯現。 撰文：吳旨賢  柏衛資本董事總經理及首席投資總監   深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur [...]

商事動態

靄華押業與柏衛資本集團訂立諒解備忘錄
2023-06-02

靄華押業信貸(01319)公布，與柏衛資本集團訂立諒解備忘錄擬建立戰略夥伴關係，以在香港及海外(特別是普通法管轄的已發展市場)的房地產私人信貸機構投資管理業務，投資策略包括資產支持的直接借貸、不良債權收購、收購融資、優先級融資、項目融資、過橋融資及其他債務相關策略開展長期合作。 訂約方的潛在合作模式之一，是共同建立一項有限合夥基金，其中公司作為基石投資者，為基金提供初始資本；及雙方共同成立一家公司，作為基金的普通合夥人。儘管如此，合作模式的具體內容將根據個別情況，在訂約方簽訂的正式協議中另行協商及規定。 靄華押業主席、行政總裁兼執行董事陳啟豪表示，集團持續看好按揭抵押貸款業務行業長遠前景，相信諒解備忘錄為訂約雙方提供受惠於更佳資源分配的良機，同時有助集團發展海外市場業務、擴大收入來源及客戶基礎。 柏衛資本集團董事總經理和首席投資總監吳旨賢表示，自2018年柏衛資本集團成立以來，靄華押業一直是柏衛資本集團值得信賴的合作夥伴，是次共同設立基金更能使雙方進一步推進雙方的關係。今次集團有幸與靄華押業達成長期戰略合作夥伴關係，憑藉共同對已發展地區私募信貸市場的信心和資源，爲日後發展奠下穩固基礎。   ============= 延伸閱讀：亞太財富及文化產業中心開幕 營造創新創意生態圈 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

理財管理

柏衛資本 專注房地產私募債 擅長逆市投資回歸基本
2023-04-06