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入市村屋的5大注意事項
2021-09-01

本港樓價高企置業難，如想盡早「上車」，可選擇入場門檻相對較低的物業。當中村屋樓價相對私樓便宜，實用率高，加上環境寧靜又舒適，更有不需繳付管理費以及可養飼寵物等等的好處，因此成另一種熱門的「上車」選擇。 雖然村屋入場門檻低，為不少新手買家捧場之選，不過村屋按揭較私樓繁複，牽涉的問題亦有可能較為廣泛，稍有不慎，銀行或未能批出按揭，令買家大失預算。筆者列出以下5點，有興趣購入村屋的準買家可多加留意。 首先，村屋分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」及「建屋牌照」（後兩者一般統稱為「丁屋」）。現時市場上最常見的村屋為丁屋，而丁屋與居屋二手市場一樣，需要補地價後，方可在市場自由買賣。因此準買家購買丁屋前，要確保物業已補地價。 第二，自政府推出「新按保」後，首置人士購買800萬元以下物業可承造最高九成按揭；1,000萬元以下物業可承造最高八成按揭。而1,000萬元以下村屋最高可同樣承造最高八成按揭，但留意800萬以下村屋最高只可承造最高八成半按揭。 第三，村屋的交投較私樓疏落，銀行因缺乏市場交投參考指標，在估價方面會較為保守，一般亦會出現估價不足的問題，建議準買家要預留額外資金作首期支出。 第四，村屋涉及業權、地契、路權及樓宇結構等複雜問題，銀行審批按揭時，一般會委派估價行職員親臨現場視察或驗樓，審批時間比一般按揭批核更長，建議買家可與賣方爭取至少兩個月以上的成交期。 最後，村屋按揭還款期一般為25至30年，個別銀行以「55至65年減樓齡」計算，如經按保申請高成數按揭，最高按揭年期只可以「55年減樓齡」計算。 購買村屋注意事項繁多，買家事前宜做足資料搜集，並準備充足預算，有需要亦可尋找專業中介公司作詳細查詢。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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西貢逸瓏園再錄蝕讓　斬竹灣複式村屋外籍業主損手近「一球」離場
2021-07-10

樓市交投熾熱，惟二手市場仍持續錄得損手個案，例如西貢豪宅逸瓏園近日就接連出現平手及明賺暗蝕成交。世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，西貢逸瓏園屬區內低密度豪宅，新近錄得第三座高層C室成交，單位實用面積691平方呎，2房2廳連儲物室間隔，座向西南，望市景觀。單位原叫價1,000萬元，終以961.89萬元沽出，實用面積呎價13,920元。據了解，原業主於2016年5月購入上址，當時作價922萬元，持貨5年至今轉售，賬面獲利39.89萬元，連雜費等料平手離場。 逸瓏園高層3房持貨5年明賺暗蝕 另一宗同為逸瓏園第二座高層K室成交，單位實用面積881平方呎，屬3房2廳連儲物室間隔，享山海雙景。物業原叫價1,250萬元，累減70萬元，成功以1,180萬元沽售，實用面積呎價13,394元。據了解，原業主於2016年11月購入上址，當時作價1,175萬元，持貨5年至今易手，賬面獲利5萬元，連裝修費用及雜費料損手離場。 西貢斬竹灣複式村屋4年貶值9% 西貢村屋再有外籍業主蝕讓。市場新近錄得西貢斬竹灣雙號屋下複式村屋成交，物業建築面積1,400平方呎，3房2廳間隔，享山景。原叫價1,050萬元，終以980萬元成交，減幅約7%，建築面積呎價7,000元。 據了解，原業主為外籍人士，於2017年9月購入上址，當時作價1,077.5萬元，持貨近4年至今沽售，賬面蝕讓97.5萬元，物業期間貶值9%。 [...]

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村屋成交量跌近兩成創9個月新低　西貢外籍業主劈價賣樓走人　大網仔村屋6年貨貶值30萬
2021-02-22

農曆新年小陽春持續，除了帶旺一手新盤，向隅客回流亦刺激二手交投。然而，曾於幾年前樓市「高瘋期」成為上車客熱捧之選的村屋市場，就似乎未能受惠樓市熾熱氣氛，最近公布的村屋交投數字亦持續下跌，並創9個月新低。同時，向來受外國人鐘情的西貢村屋持續有外籍業主劈價賣屋返老家，最近更錄得持貨6年的大網仔村屋帳面蝕讓30萬元易手！ 1月份新界村屋買賣錄145宗　創9個月新低 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2021年1月份新界鄉村屋宇二手買賣合約登記錄得145宗，總值7.71億元，較2020年12月的178宗及9.24億元，分別下跌18.5%及16.6%。數字是自2020年4月的120宗及5.94億元之後，創九個月新低。反映12月聖誕長假期間買家多採取觀望態度，暫緩入市，影響村屋市道回軟。不過，1月份樓市氣氛好轉，樓價回穩，二手成交增多，預期村屋交投將會回升。新春後季節性旺市來臨，預料將帶動村屋買賣上揚。 若以金額分類，2021年1月份價值三百萬元或以下的新界二手村屋買賣跌幅最多，錄12宗，按月下跌29.4%。價值四百至五百萬元的買賣錄33宗，按月下跌26.7%。價值五百萬元以上的買賣錄74宗，按月減少17.8%。價值三百至四百萬元的村屋交投1月錄26宗，與去年12月份相同，沒有變幅。 在新界區五個傳統村屋林立區份(包括大埔、元朗、西貢、屯門及沙田)，2021年1月份合共錄122宗，較去年12月的139宗下降12.2%。其中，元朗區錄49宗村屋買賣登記稱冠，大埔區以33宗居次，而屯門區錄20宗，排名第三位。 在5個分區中，2021年1月份沙田區的二手村屋買賣宗數跌幅最多，錄得4宗及1,645.0萬元，按月急降69.2%及78.7%。其次是西貢區，錄16宗及7,999.0萬元，按月下跌20.0%及33.3%。大埔區及元朗區的村屋買賣宗數分別錄33宗及49宗，按月下跌15.4%及12.5%，而金額分別錄2.04億元及2.71億元，按月下跌9.4%及4.5%。但屯門區的村屋買賣是唯一錄得升幅的區份，1月錄20宗及1.0億元，按月上升81.8%及94.2%。 外籍業主狠劈逾「五球」沽西貢鳳誼花園全幢村屋 疫情持續下，個別外籍業主劈價離場。世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，新近錄得西貢龍尾村路鳳誼花園雙號屋全幢村屋成交，建築面積2,100平方呎，屬4房套2廳間隔，連天台約700呎，望山景。單位原叫價1,888萬元，狠劈538萬元，減幅高達28.5%。最終以1,350萬元沽售，建築面積呎價6,429元。 據了解，原業主為外籍人士；新買家為本地買家。原業主於2005年6月以718萬元購買上址。持貨約16年至今轉售，帳面獲利632萬元離場，單位期內升值88%。 西貢大網仔村全幢村屋6年貶值30萬 另外，廖振雄續指，市場新近錄得西貢大網仔村雙號村屋全幢戶成交，建築面積900平方呎，2房套2廳間隔，望山景，連天台約300呎。物業原叫價998萬元，成功以900萬元沽售，建築面積呎價10,000元。 據了解，原業主於2015年5月購入上址，當時作價930萬元，持貨近6年至今沽售，帳面貶值30萬元，物業期間貶值3.2%。 [...]

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樓價高企　村屋成上車之選
2018-01-28

本港住宅價格愈升愈有，已到了不理私樓還是公屋的地步。而過去一直落後於大市的村屋在去年亦有極佳表現。中原地產研究部資料顯示，2017年的新界鄉村屋宇二手買賣合約登記錄得2,016宗，較2016年的1,585宗上升27.2%，為近3年的新高。至於金額則為60.55億元，較2016年上升42.6%，為1996年有記錄以來歷史次高。 村屋賣買暢旺，反映當公屋都水漲船高之時，部分買家已轉戰村屋市場尋找安居之所。而各區中，尤以大埔及西貢最受歡迎。然而，在僧多粥少下，近期有關區域的貼市盤亦經已買少見少。 根據中原數據顯示，以金額計算，去年價值400萬元以上的新界二手村屋最為搶手，錄得953宗買賣買，按年大增95.3%。價值300萬至400萬元的買賣則錄得646宗，按年上升16.4%。至於價值200萬元或以下及200萬至300萬元的村屋買賣錄得跌幅，分別錄152宗及265宗，卻按年下跌11.6%及28.4%，反映細價村屋漸漸絕跡市場。 而在新界區五個傳統村屋林立區份（包括大埔、元朗、西貢、屯門及沙田）中，2017年大埔區的二手村屋買賣宗數及金額錄得最多升幅，按年上升41.6%及56.0%。其次為西貢區，按年上升40.6%及37.7%。至於沙田、元朗及屯門的村屋宗數，按年上升31.4%、23.0%及17.5%，而金額分別按年增加43.5%、46.1%及44.5%。 事實上，近期市場不乏高價成交的村屋，當中如本月中，根據世紀21奇豐物業資料，西貢西貢屋苑式村璟瓏軒錄得雙號屋二樓連天台戶成交，建築面積700平方呎，另連天台700平方呎，成交價715萬元，建築面積呎價10,214元。原業主於2008年3月以290萬元購入物業，持貨至今沽售，帳面獲利425萬元，物業升值1.5倍。 向來以呎價低水見稱的村屋，單是西貢區去年全年已有逾10宗分層呎價破萬之成交，除了反映樓市氣氛向好，本港息口持續偏低，增強市民的入市信心，亦反映在市區樓價大升後，不少買家都向村屋埋首，作上車之用。事實上，近期市區公屋呎價也升至近萬港元，日前青衣長安邨安泊樓更有一個實用面積150方呎的中層單位，剛以240萬元連地價易手，呎價竟達1.6萬元，成為全港史上呎價最貴公屋王。在市民與似乎上車夢愈走愈遠之際，村屋的確亦是一個不錯選擇。 不少用家均偏好村屋實用率高，部分高達九成，內櫳寬闊四正，再加上各層均有其優勝之處，如地下單位有花園、中層單位有露台、3樓單位有天台。此外，單幢式村屋毋須繳付管理費（除了屋苑式管理村屋）。同時，村屋很多時在購入時已附送車位，就算沒有附送車位，每月租金亦只是千元以內；比私樓車位月租平均約3,000元以上花算得多。 近期大埔區放賣盤供應雖然充足，但價格有明顯上升趨勢，故成交不算太暢旺，其中全新頂層連天台戶成交價已較5個月前上升逾8%。有物業代理指，大埔村屋放賣盤有近200個，但貼市價的僅得2成，業主心態強硬，議價空間普遍約3%，如大美督村有700方呎地下戶原開價450萬元，放盤3個月終減至435萬元易手，減幅僅約3.3%。 按揭要求有異 雖然相對私樓，不少村屋上車的門檻仍較低，惟村屋的估值、按揭及業都跟私樓不同，購買前宜先留意細節。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，大部分村屋前身是丁屋，即是新界原居民所起的，本身不可以租售和轉賣。不過，若拿到滿意紙，到屋宇署申請，並完成補地價，便可以自由買賣。 理論上，村屋跟私樓一樣，600萬以內可以做到八成按揭，卻不是每間銀行都樂意為村屋按揭，一般而言，中小型銀行較樂意提供。而如若買家想申請高成數的按揭，即六成以上，樓齡一般要較新，大約十年以內，無潛建物，附近要有交通配套，如巴士站、小巴站等，更要是為標準700呎單位。按揭年期方面，村屋一般都可以做到30年按揭，不少銀行會用「60減」，或「70減」，假設樓齡30年，如以「60減」就是60減30年，即最長按揭期為30年。 由於村屋成交量比較少，位置多較偏遠，故村屋之間的成交價可以出現很大差異，故銀行較亦著重申請人的條件多於抵押品。例如申請人收入是否固定，收入證明亦會查得較嚴謹。如界定申請人是優質客戶，批出來的成數、息率跟私樓相近，但若果不是，就會減成數和增加息率。 此外，村屋業權以及土地使用權亦需要留意。曾有個案，在買家買入村屋之後，發現屋前的道路，並非公家地方，故沒有使用權，最後每個月都要繳付路費。此外，地政總署早前高調公布，依據法例收回兩個私人農耕地段，並正處理多宗農地違契建屋個案。因此，買賣村屋，最好找做開村屋的律師樓處理，因為村屋涉及很多法律問題，例如丁權、原居民權益等，並非每個事務律師都懂得處理。 [...]