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陳柏軒：被「股神」忽視的日本酒店民宿投資
2023-08-08
隨著股神巴菲特時隔11年後，今年再度訪問日本，並加碼對日投資，日本已成爲其除美國以外持有最高股票數的國家；不負衆望，日股在6月初即報收於32,217點之上，創出日本泡沫經濟崩潰後的新高，更是今年至今全球表現最好的市場之一；那在股神的背書下，備受全球投資者矚目的日本，除了股市投資外，是否還有其他值得投資的資產呢？ 日本經濟有序向好 答案顯然是肯定的。但在做出投資決策前，瞭解當地經濟則是必不可少的環節。日本走出新冠疫情後，國內需求顯示出強勁，這為經濟復蘇帶來了有益的支持；日本第一季度國內生產總值（GDP）增長2.7%（年率），為連續兩個季度的增長；根據國際貨幣基金組織（IMF）近期的數據顯示，預計日本經濟2023年可增長1.4%，2024年將增長 1.0%；上述數據預示日本今年的增長或將高於歐元區，且未來兩年的增速或可與美國看齊。 近期公佈的一系列數據也進一步顯示日本經濟在有序向好中。日本5月經常項目繼續保持順差，經常項目包括海外貨物、服務，以及投資交易，順差超過1.86萬億日元，為去年同期的約2.4倍，已是連續4個月的順差。而財務省的數據顯示，日本2022年度稅收超過71萬億日元，較去年同期上漲6.1%，為連續3年創出新高。日本6月貿易順差達到430億日元，也是2021年7月後首次轉爲貿易順差。 「便宜日元」下，日本資產凸顯投資價值 「便宜日元」是今年日本股市創出新高和大量海外資本流入的最主要原因之一。自美聯儲開啟此輪加息週期後，強勢美元隨即令大多數全球主要經濟體的貨幣都出現了一定幅度的貶值，而日元的貶值程度尤甚，一度成為G7國家之最。而日元的貶值，在一定程度上對日本經濟起到了帶動作用，首先，貶值利好出口為主的製造企業；其次，貶值帶動了日本股市上漲；再後，從海外投資者的角度來看，「便宜日元」使日本資產倍具性價比，因此，大量資金的源源流入也就不足爲奇了。 儘管近期日本央行對其大規模貨幣寬鬆政策進行了一些調整，即在維持0.5%左右的長期利率上限的同時，根據市場動向允許其升至1%；對比很多發達經濟體還在為高利息苦苦掙扎的情況， 日本央行這一仍在保持其基本框架情況下的調整，應是邁向貨幣政策正常化的動作；而新政策對於日元走勢的影響，還有待進一步的觀察和確認。 大阪的酒店民宿投資或值得重點關注 我於1997年起就開始深度研究日本的投資，如光通訊，軟銀，豐田等，而沉睡了約30年的日本房地產，在「便宜日元」和大量湧入資金的當下，更顯其投資潛力，尤其是大阪的酒店民宿投資。基本要因有三： 其一，日本一直是外國遊客的首選旅遊國之一，2019年曾一度創下訪日外國人數達到3,188萬人的最高紀錄。隨著日本旅遊業的快速復蘇，6月訪日外國人突破207萬，據日本觀光廳的數據，預計今年訪日外國人數，將超過2,000萬人。隨著入境遊客的激增，也導致了酒店類別房產的價格上漲；第一季度的商業房產投資數據顯示，在所有類別的商業房產投資中，酒店類別的投資額同比增幅最大，較去年同期增長超過960%。而根據3月的細分數據統計，46個都道府縣3月的住宿總人數均超過上年同期，增幅最大的是大阪，增長達92.9%。最近在公務出差期間，讓我對日本的旅游復蘇有了真實的體驗，晚上10點的大阪，其熱鬧程度甚至超過了我印象中同一時段的香港銅鑼灣和上海的南京路。 其二，大阪將於2025舉辦世博會，會期共185天，預計入場人數約為2,800萬人，可拉動經濟效益約為2萬億日元；同時，大阪賭城預計於2029年落成，美高梅將在大阪建造渡假村；大阪賭城每年預計可吸引2,000萬名遊客，約600萬名為訪日的外國人，帶來約1.3萬億日元的經濟效益。 其三，大阪是是京都、奈良、神戶等地旅遊的必經之地，也是「民宿特區」，大阪民宿可365日運營。 在投資選擇上，除了考慮物業的地段，土地情況，價格等因素外，物業擁有民宿牌照，以及酒店民宿的後續管理和服務也是極爲重要的考量因素，建議選擇具有專業的日本團隊，且有房地產建築翻新及民宿管理經驗的團隊；如若物業開發者還提供民宿代運營和租金代付服務、經營管理簽證服務支持、物業投資的信託架構保護、在香港，大陸，日本都有能力提供到位服務的，則可爲投資者免去許多物業投資後的麻煩，更可令日本投資更穩健和安心。 [...]
