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陳柏軒：日本終結負利率，對日投資有何影響？

2024-03-22

日本央行近日宣布結束負利率政策，將短期利率目標設定在0% – 0.1%，這是自2007年以來的首次加息。此次日本負利率政策的退出，也代表了已持續近12年的全球負利率時代落下了帷幕。那麽，日本會步入一個快速加息周期嗎？對於日本資產的投資有何影響？日央行短期内料不會快速加息，寬鬆的貨幣環境將繼續維持就如市場預期，日本央行在近日的3月會議上宣佈，結束作為寬鬆貨幣政策重要手段的負利率政策；同時還取消了大部分的非常規政策，包括取消2016年9月出台的旨在將10年期日本國債收益率目標定在零左右的政策，以及停止繼續購買交易所交易基金（ETF）和不動產投資信託（REIT）等。日本於2013年推出大規模寬鬆政策，並在2016年實施負利率政策，而此次央行的政策改變，市場聚焦更多的是日本央行會否進一步推高利率水平，甚至進入一個加息周期？從目前的各種跡象來看，投資者應該不會在短期內迎來快速加息。根據數據顯示，日本在實行負利率的最初幾年并未將經濟拖出低迷困局，也未有效的將通脹率推升到央行設立的2%目標；然而在新冠疫情和俄烏衝突的影響下，日本的主要通脹指標已連續22個月觸及或高於2%目標；而近期日本工會總聯合會公布，大型企業計劃今年平均加薪5.28%，創出33年來最大薪酬漲幅後，令日本央行相信，將步入物價與工資交替上漲的良性循環。日本央行行長植田和男強調，在當前一段時間內將持續寬鬆的金融環境，避免急劇上升政策利率。日本央行盡顯鴿派之態和小於預期的加息幅度，迅速反應至匯率市場，並且在市場普遍認為美聯儲的降息開始時間將晚於預期的加持下，日圓兌美元的匯率一度跌至近4個月的低位。日股繼續向上，日經指數再創收盤新高當符合預期的結束負利率決定確認後，以及市場普遍將央行表述的「一段時間將維持寬鬆的貨幣」視為利好，日經指數快速擺脫一度劇烈振盪的走勢，迎頭向上，更在周四（21日）上漲超過2%，終盤報收於40,815點，再創歷史新高。解除負利率，從長期影響來看，投資者還是需要關注二點；第一是日本企業的盈利，也就是未來可能的借貸成本上升，以及企業薪資成本的增長是否會侵蝕企業的利潤，從而造成企業利潤下滑；第二是對於全球市場的影響，衆所周知，日本企業和個人為獲得更高收益一直巨量投資海外市場，若今後日本出現更好的投資選擇，是否會吸引日本資金回流？當然，以上情況在短期内或很難發生。日本房地產仍是值得投資的資產在負利率的作用下，壓低了日圓匯率，「便宜日圓」不僅助推日本股市屢屢創出新高，也讓大量的海外資金湧入日本房地產，根據數據顯示，僅2023年上半年，日本房地產市場的外國投資總額就年增45%；而日本的二大龍頭城市東京和大阪，更是整體樓價在去年下半年，按年上升分別達到7%和12%，表現好於大部分亞太區城市。解除負利率政策，保持寬鬆的貨幣環境，日本央行行長表示「不認為儲蓄利率和貸款利率會大幅上升」，因此，目前情況下購置物業的成本或不會快速提高。負利率的解除，也預示了日本自通貨緊縮轉變至通脹的趨勢，而房地產基於其保值和增值的特點，以及負債抵抗通脹，租金回報在通脹期增長等因素情況下，將繼續被投資者看好。建議大家可以重點關注。撰文：陳柏軒慧裕家族辦公室行政總裁、慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金 — 基金經理 ============= 延伸閱讀：陳柏軒：日股「牛氣衝天」，全球資金持續佈局日本資產 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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陳柏軒：日股「牛氣衝天」，全球資金持續佈局日本資產

2024-03-06

今年2月22日，日經指數收報39,098點，創下自1989年日本資產泡沫峰值後34年以來的收盤新高；之後日經指數更是屢屢突破高點，令投資者振奮。作爲此波行情重要推動因素之一的「便宜日圓」，也同時推高了日本的房產；那麽，日本的資產今年還會繼續受到全球資金的熱捧嗎？多重因素推升股指；日股總市值重歸亞洲首位其實因受到常年通縮和經濟增長緩慢的不利影響，日本股市在過去的三十多年一直表現得差強人意。但隨著日本公司治理不斷改善，「便宜日圓」推高日企的海外利潤價值，消費者物價指數（CPI）的溫和回升，以及科技板塊特別是芯片股的帶動下，日經指數於近日一舉突破40,000點，再創股指新紀錄。東京證券交易所的上市股票總市值也再次上升至亞洲第1位，這是自2020年7月被上海證券交易所超越後的再次回歸。偏熱的通脹數據下，日本或將繼續保持寬鬆的金融環境日本總務省近期公佈的數據顯示，1月全國消費者物價指數（CPI）較去年同期上漲2%，雖然升幅已連續3個月收窄，但仍高於預期的1.8%。日本的消費者物價指數（CPI），在常年經歷通縮後，於2022年4月首次達到2%，這爲之後的股市上漲奠定了信心。值得注意的是，2年期日本國債收益率近期升至0.176%，是自2011年以來的最高水平。日本央行提出2%的CPI物價穩定上漲目標，當前繼續維持大規模貨幣寬鬆政策；若達成目標，日央行計劃啟動包括解除負利率在內的貨幣政策；但日央行同時指出，即使解除負利率，但考慮到經濟和物價走勢，或仍會維持寬鬆的金融環境；日央行的這一表態，著實讓擔心通脹數據偏熱的投資者稍感安心。日本樓市好於大部分亞太區城市，大阪表現優於東京同樣得益於寬鬆的貨幣政策，以及「便宜日圓」，大量海外投資者和資金湧入日本樓市，日本住宅物業價格指數持續上漲。據調查報告的數據顯示，日本兩大主要城市東京及大阪的房產市場不斷升溫，表現好於大部分亞太區城市；從整體樓價來看，東京去年下半年按年上升7%，而大阪更是按年上漲達到12%。大阪將於明年迎來爲期184天的世博會，目前已有超過150個國家及地區確認參加，預計世博會的入場人數約為2,800萬人，可拉動經濟效益約為2萬億日圓。大阪賭場將在2030年預計建成，美高梅將投資約100億美元建造度假村，屆時將迎來每年2,000萬人次遊客，帶來經濟效益約1.3萬億日圓。相信「大阪世博會&賭場」將有力地推動當地的旅遊和經濟，帶來大量的遊客和就業機會，會直接利好於房地產市場和出租市場。日本仍是中國遊客「境外遊最熱門目的地」之一根據中國旅遊研究院近期發佈的《中國出境旅遊發展報告（2023－2024）》顯示，2023年中國出境旅遊人數超過8,700萬人次，預計2024年出境旅遊人數將達到1.3億人次，較上一年度有近50%的增長，將恢復至疫情前的八成以上。中國出境遊客中，以高學歷的年輕人群為主體，22歲至41歲年齡段的人數佔比超過82%，其中大學本科和大學專科的人數占比近75%；而來自一線和二線城市的出境遊客占比約七成。在受訪者中，超過四分之一的遊客有意願前往歐美進行旅遊，其次為東南亞和港澳台地區。而具體到國家或地區，日本僅次於中國香港，排名第二。這對日本民宿的投資者來説，無疑是個較大的利好。撰文：陳柏軒慧裕家族辦公室行政總裁、慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金 — [...]

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受惠旅遊業蓬勃及低息走勢日本大阪與二世古樓市今年繼續上揚

2024-02-14

日本不只是旅遊熱門地，地產也受到海外投資者關注，其利好因素是促使樓價在過去9年持續上升的原因。日本樓價於近十年來穩步拾級而上，升幅健康，而日圓持續疲弱，令投資者能以更划算的樓價入市，當中的東京、大阪已是重中之重的投資目標。隨著旅遊業愈來愈蓬勃，北海道的二世古亦是投資者覬覦之地，領域（Landscope）創辦人許賡勝相信，東京、大阪及後起之秀的二世古，今年的樓價繼續有個位數的升幅，其中，大阪的升值潛力最大，值得投資者考慮。日本樓價在20世紀90年代初，即日本泡沫經濟崩潰後，是持續下滑，至2008年金融危機爆發時，當地樓價指數更下跌了40%左右。不過，這局面在過去十年已完全改變，近年因為人口重新回歸大城市的趨勢，以及日本在疫後的旅遊人數急增，令到去年4月至9月，東京圈新建公寓的平均價格比去年同期上漲了27.3%，而去年前三季度，東京、大阪都市圈的土地平均成交價格上漲4.3%和3%。過去日本年輕人以「低慾望」、「不買樓只租樓」見稱，但越來越多已積極加入置業大軍，會見到上車一族呈現年輕化趨勢。年輕人將房屋視為保值和投資首選，有家庭收支調查顯示，疫情後成為業主的人，年齡低於29歲的家庭比率達到33%，是近20年來的最高水平，與2002年相比，上升了約14%。長期負利率的優勢許賡勝表示，日本樓市在五、六年前開始已是受海外投資者關注，主要是過去十年來，日本經濟穩步上升，配合政府的政策，及對外開放的力度上升，令外資更容易投資，也因為經濟的增長和息口低，甚至負利率，令到借貸的成本極低，即使日本的樓市租金回報率相對低，可能只有兩至三厘，但也是一個正回報，所以日本在過去十年的樓價，普遍都是內向上增長的。「另一方面，日本人口老化。日本各大城市，尤其是比較受歡迎的城市，例如東京、橫濱及大阪等，其實在過去這段時間的人口增加，都是從農村地方或其他小城市的人移入，然而住屋供應量非常有限，於是推升了樓價。」不動產經濟研究所指，2023年4月至9月在東京新樓，每戶平均價格達到1.57億日圓（約553萬港元）。其平均價亦超越32年前泡沫經濟末期、1991年度創下的9555萬日圓（約509萬港元），再寫下歷史新高。加上消費者物價指數（CPI）持續向上，日本通脹率高於3%，過去逾30年日本平均CPI增速約為0.1%，但截至2023年10月，CPI已經連續15個月在3%以上，其中核心CPI連續七個月保持在4%以上。同時帶動當地租金上升，東京都區部的11月份平均租金達到9年來的最高水平。以東京都心部為中心，租賃住宅的需求持續增加。自8月份以來，東京23區的分戶出售住宅樓房租同比上漲11%至12%。至於令到日本樓在疫情中持續上升，許賡勝指出，是多國的封控措施，令到中國投資者向外尋求投資機會，而日本是一個地理上及文化上比較接近的國家，兼看到日本經濟與樓市逐漸趨勢向好，也令到香港投資者入市。日圓近年匯率疲弱，已經跌到一個相當低的歷史水平，多一個誘因去投資日本樓市，長遠來說，日圓向上的機會可能會多於向下，所以大家比較有信心在這個時候入市。「日本政府也明白，如果不能夠吸引更多外資進來，只靠塘水滾塘魚，是不能令日本經濟持續增長，所以日本政府不會規限外國人的投資，不會過份將外國人和本地人的投資區分。」利好因素今年將繼續發揮作用作為投資者，最關心的利好日本樓市的因素，是否在今年延續。許賡勝認為，日本經濟增長仍然相當好，雖然最近央行曾經說過利率有上調空間，但一般均預測不會很快成事，即使真的加息，幅度也不會過大。投資樓市，需要看利率和租金回報差別有多大，若是正差，對投資者來說，亦是鼓勵。「日本的政黨或者政府雖然經常更換官員，但始終政策的大方向是沒有改變，故此日本經濟是繼續開放。」許賡勝提到，大阪愈來愈受到注意，主要受惠於2025年的世博及2029年賭場開幕，當中所製造的經濟效益，也如大型基建般的效果。不過，最大誘因，是日本旅遊業非常蓬勃，也令到民宿的需求大增。「民宿在日本是受到非常嚴謹的規管，在東京，只有某些區分才可以有民宿，規定在指定的大廈內，在指定的日子才能營業，若有其它業主投訴，便要停業。但在大阪，情況有點不同，規管是相對寬鬆的，因大阪的酒店配套不足，遠遠供應不到市場的需要，故政府就在這方面做了變通，以接待更多的遊客，所以有很多投資者都在大阪開設民宿，原本大阪與東京的樓價是有一段距離，現在因為投資者選擇在大阪開設民者，因而令大阪與東京的樓價距離拉近，大阪現在的樓價，約為東京的6成，作為一個人口稠密的城市，它的樓價升值空間，比東京還要多。」他建議投資者在選擇上，還是以大城市為主，如要在小城市投資，必需對當地非常熟悉。對於沖繩是否也是理想的投資地，他表示，在當地如是純粹投資，而並非自用，就不會將沖繩放在優先位置。「因為沖繩本身現有的房屋量，已足夠居民的需求，沖繩確實是旅遊區，但在經濟或市場能量上，是不及東京、大阪或二世古。」許賡勝補充，如果看準日本的旅遊業增長，可選貼近旅遊區的地方作投資，而二世古附近的樓市投資愈來愈重視，是當地二世古村滑雪場(Niseko Village)極受歡迎。他有不少朋友都喜歡滑雪，也表示當地的雪，質素是世界數一數二，當滑雪已成為中國中產人士喜愛的運動，每當滑雪季節時，附近的度假屋是一房難求。即使不是滑雪季節，出租率也不低，而且周邊配套齊全，相對於同屬北海道的札幌，二世古是被看高一線。二世古雪道附近有不少全新的酒店及公寓落成，以一個可以Ski-In及Ski-Out的一房全新公寓計算，只有400-500呎，售價為500至600萬港元，呎價超過1萬港元，排屋或獨幢屋的價格較合理，以一個2,000呎土地上蓋面積1,500呎的兩層木屋，三房間隔為例，售價也只700至800萬港元左右。海外買家以投資為主現時有很多內地或香港及新加坡的投資者，都熱衷於日本樓市，開展民宿或出租予日本的海外及本地專才，通常以一房或studio [...]

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陳柏軒：被「股神」忽視的日本酒店民宿投資

2023-08-08

隨著股神巴菲特時隔11年後，今年再度訪問日本，並加碼對日投資，日本已成爲其除美國以外持有最高股票數的國家；不負衆望，日股在6月初即報收於32,217點之上，創出日本泡沫經濟崩潰後的新高，更是今年至今全球表現最好的市場之一；那在股神的背書下，備受全球投資者矚目的日本，除了股市投資外，是否還有其他值得投資的資產呢？日本經濟有序向好答案顯然是肯定的。但在做出投資決策前，瞭解當地經濟則是必不可少的環節。日本走出新冠疫情後，國內需求顯示出強勁，這為經濟復蘇帶來了有益的支持；日本第一季度國內生產總值（GDP）增長2.7%（年率），為連續兩個季度的增長；根據國際貨幣基金組織（IMF）近期的數據顯示，預計日本經濟2023年可增長1.4%，2024年將增長 1.0%；上述數據預示日本今年的增長或將高於歐元區，且未來兩年的增速或可與美國看齊。近期公佈的一系列數據也進一步顯示日本經濟在有序向好中。日本5月經常項目繼續保持順差，經常項目包括海外貨物、服務，以及投資交易，順差超過1.86萬億日元，為去年同期的約2.4倍，已是連續4個月的順差。而財務省的數據顯示，日本2022年度稅收超過71萬億日元，較去年同期上漲6.1%，為連續3年創出新高。日本6月貿易順差達到430億日元，也是2021年7月後首次轉爲貿易順差。「便宜日元」下，日本資產凸顯投資價值「便宜日元」是今年日本股市創出新高和大量海外資本流入的最主要原因之一。自美聯儲開啟此輪加息週期後，強勢美元隨即令大多數全球主要經濟體的貨幣都出現了一定幅度的貶值，而日元的貶值程度尤甚，一度成為G7國家之最。而日元的貶值，在一定程度上對日本經濟起到了帶動作用，首先，貶值利好出口為主的製造企業；其次，貶值帶動了日本股市上漲；再後，從海外投資者的角度來看，「便宜日元」使日本資產倍具性價比，因此，大量資金的源源流入也就不足爲奇了。儘管近期日本央行對其大規模貨幣寬鬆政策進行了一些調整，即在維持0.5%左右的長期利率上限的同時，根據市場動向允許其升至1%；對比很多發達經濟體還在為高利息苦苦掙扎的情況，日本央行這一仍在保持其基本框架情況下的調整，應是邁向貨幣政策正常化的動作；而新政策對於日元走勢的影響，還有待進一步的觀察和確認。大阪的酒店民宿投資或值得重點關注我於1997年起就開始深度研究日本的投資，如光通訊，軟銀，豐田等，而沉睡了約30年的日本房地產，在「便宜日元」和大量湧入資金的當下，更顯其投資潛力，尤其是大阪的酒店民宿投資。基本要因有三：其一，日本一直是外國遊客的首選旅遊國之一，2019年曾一度創下訪日外國人數達到3,188萬人的最高紀錄。隨著日本旅遊業的快速復蘇，6月訪日外國人突破207萬，據日本觀光廳的數據，預計今年訪日外國人數，將超過2,000萬人。隨著入境遊客的激增，也導致了酒店類別房產的價格上漲；第一季度的商業房產投資數據顯示，在所有類別的商業房產投資中，酒店類別的投資額同比增幅最大，較去年同期增長超過960%。而根據3月的細分數據統計，46個都道府縣3月的住宿總人數均超過上年同期，增幅最大的是大阪，增長達92.9%。最近在公務出差期間，讓我對日本的旅游復蘇有了真實的體驗，晚上10點的大阪，其熱鬧程度甚至超過了我印象中同一時段的香港銅鑼灣和上海的南京路。其二，大阪將於2025舉辦世博會，會期共185天，預計入場人數約為2,800萬人，可拉動經濟效益約為2萬億日元；同時，大阪賭城預計於2029年落成，美高梅將在大阪建造渡假村；大阪賭城每年預計可吸引2,000萬名遊客，約600萬名為訪日的外國人，帶來約1.3萬億日元的經濟效益。其三，大阪是是京都、奈良、神戶等地旅遊的必經之地，也是「民宿特區」，大阪民宿可365日運營。在投資選擇上，除了考慮物業的地段，土地情況，價格等因素外，物業擁有民宿牌照，以及酒店民宿的後續管理和服務也是極爲重要的考量因素，建議選擇具有專業的日本團隊，且有房地產建築翻新及民宿管理經驗的團隊；如若物業開發者還提供民宿代運營和租金代付服務、經營管理簽證服務支持、物業投資的信託架構保護、在香港，大陸，日本都有能力提供到位服務的，則可爲投資者免去許多物業投資後的麻煩，更可令日本投資更穩健和安心。 [...]

旅遊

大阪新風景線——Zentis Osaka

2020-06-06

隨著新冠疫情放緩，日本政府亦全面解除緊急狀態，並擬考慮解禁泰國、越南、澳洲及紐西蘭四國國民的入境限制，至於香港人要遊日，有傳最快要等到8月。炎炎的8月，還是最佳旅遊時機，著名酒店集團Palace Hotel Co. Ltd 旗下首家物業 ─ Zentis Osaka 將於今年第三季度開幕，屆時便可以親身體驗一番了。來自 Tara Bernerd & Partners 的國際著名頂級英國設計師 [...]