香港
樓市速報:地王頻生 啟德領導九龍樓市
2019-05-21
啟德發展區再有新地王誕生,繼週前啟德跑道第4C區2號住宅地,由會德豐(00020)等6個合組財團以125.9億元奪得後,最新又有跑道首幅商業地皮以逾111.24億元成交,每呎樓地價約12,888元。每次麵粉價創新高時,都會帶動該區樓價再創新高,當啟德發展區漸趨成熟,相信區內樓價很快便會追上九龍站。另一方面,啟德週邊樓價亦會受帶動而水漲船高,特別是有沙中線優勢的土瓜灣及馬頭圍等,故吸引不少發展商已搶先在區內插旗。 剛開標的啟德第4C區4號商業及酒店地皮,上週五(10日)截標時共接獲6份標書,競爭者包括長實(01113)、新鴻基地產(00016)、會德豐(00020)、鷹君集團(00041),以及信和置業(00083),但最終由高銀集團旗下駿騰投資有限公司奪標。高銀發言人表示,對於再次投得啟德跑道地皮表示欣喜,對CBD2及起動東九龍的長遠發展潛力充滿信心, 地皮的總樓面約863,181平方呎,以中標價111.244億元計,每方呎樓面地價約12,888元,為九龍東商業地新指標。上述土地享有無遮擋維港海景,當中作酒店用途面積上限為43.2萬方呎,發展商將來不可拆售項目。業界預期,地皮估值82億至120.8億元,預計每方呎樓面地價9,500至1.4萬元,而今次中標價算是貼近預測上限。 啟德商業地都被搶高,住宅地自然更矜貴。週前開標的啟德跑道區維港景第4C區2號住宅地,是本財政年度首幅售出的住宅官地,最終由會德豐、新世界發展(00017)、華懋、中國海外(00688)、恒基地產(00012)及帝國集團合組的重量級財團,以125.9億元奪得地皮,若以總樓面逾64萬方呎計算,每方呎樓面地價高見19,636元,高出市場估值上限價。 回看區內對上一幅相同景觀,位於毗鄰的地皮,是由新地於今年1月以112.6億元投得,樓面呎價約17,360元。換言之,隨樓市氣氛進一步升溫,地價於4個月期間,上升約一成三。與此同時,今次地皮的呎價,亦打破全個啟德發展區的紀錄,舊紀錄為新地於去年5月,以逾251.61億元投得的沙中線車站旁啟德地皮,樓面呎價達17,776元,而今次亦較舊紀錄高出一成。 呎價料達4萬元 萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,在近日市好轉下,地皮成交價對該區未來樓價及地價具指標作用,而是次發展商以合組財團入標,亦有利分攤投資風險,預計項目將建混合式豪宅,落成後每呎料約3.2萬元起出售。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚更認為,若連同本身地價及建築成本及息口等,項目呎價至少由3萬元起,才能收回成本,若要有合理利潤,呎價須達3.5萬至4萬元,由於項目位置臨海,加上區內配套愈見成熟,售價甚至可挑戰區內新高。 事實上,區內的樓價亦隨麵粉價提升,亦水漲船高。目前啟德區的新盤成交呎價,普遍介乎2.5萬至3.3萬多元,而部分項目的餘貨是以大單位及特色戶為主,故在樓市氣氛轉好下,成交呎價亦愈來愈高,如嘉華國際(00173)的新盤嘉匯,新近成交單位9座高層A室,實用面積964方呎,以2,928萬成交,呎價約3.03萬元;另外,建灝地產旗下天寰一特色戶,天海匯3座連天台特色戶A室,亦以5,200萬元成交,單位面積1,461方呎,另連716方呎天台及128方呎平台,呎價達3.5萬多元。 觀乎政府在啟德分了3階段賣地,第一批官地是在2013至14年間推出,即目前已入伙及即將入伙的啟德一號、嘉匯、天寰、龍譽及OASIS KAI TAK,當時這6幅地皮的呎價是由4,913元至6,530元。第二批則是在2016至2017年間,同樣是售出6幅住宅地皮,但呎價已升至10,220至13,600,其中有逾1.3萬元呎價的地皮,均由海航及旗下子公司投得,引起市場一陣哄動。至於第三批便是由去年開始賣的跑道區的地皮。 加價幅度驚人 翻查資料,啟德一號(I)於2016年8月推售時,首批折實呎價為12,741至15,562元。可是,其後於2017年2月開售的嘉匯,首張價單的折實呎價已升至15,580至20,068元,相對啟德一號(I)已整批貴約24.4%,這全因是在2016年11月時,海航以1.35萬元的呎價投得第一幅官地,從而帶動該區新盤亦可高開。 而另一次便是新地於去年5月以逾250億元投得的第1F區1號地皮,樓面呎價以17,776元再創新高,而OASIS KAI [...]