何啟俊:地產股多招去槓桿 財務狀況穩健

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何啟俊:地產股多招去槓桿 財務狀況穩健

面對高息環境及外圍經濟等因素,發展商賣樓銷售表現下滑早已是意料之內,連帶淨負債比率亦有所上升,但升勢未見惡化並處於受控範圍內,料出現違約機會微乎其微,股價更是全面撤辣後穩步向上。 各大地產股陸續公布業績,財務狀況成市場關注焦點。新地(0016)最新淨負債比率由18%上升至21.2%;恒隆地產(0101)淨負債比率由2023年6月底的30.3%,升至2023年底的31.9%;新世界(0017)淨負債比率由2023年6月底的47.7%,升至2023年底的49.9%。長實、恒地即將於下周公布業績。 受去年內房債務違約危機影響,本港地產股亦曾瀰漫恐慌情緒,當時負債相對高的恒地及新世界成為市場焦點。其中新世界最近公布業績,截至2023年底,一年內債還的債務約為619.8億港元。撇除循環貸款後,一年內需償還507億港元。不過,考慮到新世界持有約378億現金和可動用銀行貸款130億港元,加上公司積極落實去槓桿措施,料出現違約機會微乎其微。 首先,新世界旗下多個大型投資項目將陸續落成,資本開支將會降低,並產生穩定租金收入。其中「啟德零售館」今年下半年落成,共設有200間店舖,現時出租率已達70%。第二,配合政府撤辣和放寬按揭限制,未來半年公司將推出2,500伙住宅單位,估計銷售額約為120億港元。第三,公司提高2024財年出售非核心資產目標,上調至80億元,近期向華懋集團出售荃灣愉景新城商場及停車場所有權益,套現40.2億港元,預計今年4月完成交易。其他潛在去槓桿方案包括分拆旗下K11項目上市及持續在市場上提前贖回債券。 另一方面,受惠《財政預算案》宣布全面撤辣,政府亦加快北部都會區發展。地政總署上周宣布,根據《收回土地條例》,計劃收回171公頃位於元朗新田之私人土地,作為發展新田科技城發展計劃第一期。隨著政府加速推進北部都會區,預計擁有大量農地之本地發展商,可通過農地轉換加快釋放土地價值。 綜合而言,儘管香港政府撤辣和金管局放寬按揭,相信在高息環境和本港經濟有待改善之背景下,本地樓市仍然面對逆風一段時間,但考慮到本港地產商去槓桿方案選擇非常多元化,能通過多管齊下方式加速資金回籠,減輕財務壓力。 撰文:何啟俊 俊賢資產管理投資總監 (筆者為證監會持牌人,沒有持有上述股票,其公司管理之客戶持有上述股票並隨時作出買賣) ============= 延伸閱讀:何啟俊:美高梅(2282)復甦勢頭勝同業,可候低收集 ============= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

聶振邦:市差選股應重防守性 恆安國際價低佔一席

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聶振邦:市差選股應重防守性 恆安國際價低佔一席

本週開局港股便捱沽,市場對內房債務違約風險又掀關注,恆指開市位已低於18,700點,其後一度低見18,554點,創7月11日以來最低,最終雖以近乎下午高位收市,報18,773點(下午高位為18,792點),仍較8月11日低位19,049點產生近280點差距的下跌裂口。除非市場見重大利好消息,否則觀乎短期再有內房債負面消息出現機會大,本週關注18,500點能否守住,亦要有隨時落到18,000點水平才見支持的心理準備。面對港股投資氣氛再度欠佳,所以選股繼續以防守性作首要考慮為佳。 股價處於一年低位 集團主要在中國製造、分銷及出售個人衛生用品,護膚及零售產品,包括婦女衛生巾、嬰兒紙尿褲和成人紙尿褲,以及紙品系列的恆安國際(1044)不妨留意。於8月14日收報30.10元,較52週低位30.00元(見於8月14日)高出0.33%,差距少於一成確認防守性高。於今年4月17日收市後發佈的2022財政年度之年度報告顯示,截至去年12月底資產淨值約195.24億元,而去年12月底已發行股數約11.62億股,計出每股淨值折合為18.9521港元,相對今年8月14日收報30.10元,市賬率為1.59倍,高於1.00倍反映就基本面而言現價偏高。 市盈率看現價定位 而,參考截至2018至2022年12月底之每年最低市賬率為1.59至3.28倍,平均值為2.46倍,高於現時的1.59倍,反映現價實則偏低。平均值相對每股淨值為18.9521元,得出每股合理值為46.55元,較30.10元之潛在升幅為54.65%。而截至去年12月底的股東應佔溢利約19.25億元,相對截至去年12月底的加權平均股數約11.62億股,每股盈利折合為1.8693港元,對比30.10元之市盈率為16.10倍,參考上述五個時期之每年市盈率為10.79至24.67倍,平均值為20.11倍,高於現時的16.10倍,同樣確認現價偏低。平均值相對上述每股盈利,計出每股合理值為37.60元,較30.10元之潛在升幅為24.92%。 超過七年穩定派息 另可留意集團於2016至2022年每股股息介乎1.4000至2.5000元人民幣,平均值為2.0143元;2022年為1.4000元,期內最低。2022年每股股息折合為1.5793港元,較現價30.10元產生股息率為5.25%。參考上述五個時段之每期股息率平均值為3.52%,相對上述每股股息,計出每股合理值為44.85元,較30.10元之潛在升幅為49.00%。綜合上述三種分析,每股合理值為37.60至46.55元,平均值為43.00元,筆者認為集團的每股合理值不少於此值,表示現價有上升空間,較現價產生潛在升幅接近43.00%;若連同股息率超過5.20厘,預期一年回報率超過48.00%。 今年1月5日高見43.00元(暫為2023年最高價),之後不斷反覆向下,較今年8月14日最低收報30.10元,約八個月累跌三成。現價30.10元,正是今年暫時最低收市價;並考慮到處於2009年5月以來的低水平,距今歷時超過十四年零三個月,反映現價進場風險不大。參考策略為進取者可於現價或以下買入股份;謹慎者可於27.00元或以下買入;保守者則可於24.00元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質,持貨不少於一年可看目標價為40.00至45.00元;而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。 撰文:聶振邦(聶Sir) 博威環球資產管理金融首席分析師 筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況,其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票;其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外,筆者現時也並未持有上述股份。 以上純屬個人研究分享,並不代表任何第三方機構立場,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。 ============= 延伸閱讀:聶振邦:大市缺方向尋投資目標 領展現價防守性高 ============= [...]