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吳旨賢:接管人-處理債務違約的良方

顧名思義,房地產私募債的核心抵押品就是房屋或其他不動產。通過合理的按揭成數(loan-to-value ratio)及其他風險管理措施,私募債貸款人能夠在風險可控的情況下,收取目標回報。那麼,在債務違約的情況下,貸款人如何收回資金呢?就此,其中一個貸款人強而有力的工具就是委任接管人,因為接管抵押品給予貸款人相當大的自由度去處理抵押品以收回貸款。 接管人可由法庭委任或於庭外按貸款協議或抵押協議委任。在香港,普遍而言接管人都是按協議條文於庭外被委任。一般而言,當貸款協議中訂明的違約事件發生後,貸款人可向借款人追討欠款。如借款人未能償還貸款,貸款人便可根據協議條文委派接管人接管物業。被接管的物業不再由借款人(即原有業主)控制及管理,該物業的控制權及管理權將轉移至接管人的手中,並透過接管人管理或出售物業所得的收入償還貸款。 假若被接管物業的強制銷售價值(forced sale value)高於欠款,貸款人只需安排接管人出售該物業以收回資金;但如果直接出售物業的收回金額低於貸款額,貸款人豈非要錄得虧蝕?事實上,在撰寫抵押協議時,貸款人可擬定有利的條款,訂明接管人於接管物業後的權力。在此,接管人廣泛的權力將大派用場—能按照市況的需求,制定不同策略以提升物業的價值或所產生的收入。常見的權力包括出售或出租物業、修葺或裝潢以改良物業、為物業添置設備和聘請專業人士管理或提升物業質素。以接管一整棟工業大廈作為例子,接管人可翻新大廈單位以吸引新租客、活化工廈為商業大廈以提升租金收入、改變單位的大小和間隔以切合不同用途(如藝術手作工作坊、派對房間等)及聘請物業代理向市場推銷並處理物業出租事宜。在如今物業銷售市場低迷的情況下,上述一系列舉動可能比直接出售整棟工業大廈帶來更理想及更持續的收入。 除上所述,委派接管人接管物業尚有三大利處: 時間和成本 在確定抵押權益可被執行後,委派接管人執行的所需時間和成本相對較低。委派程序所需的開支亦可按抵押協議向借款人追討。 對貸款人的風險 其中一個常見的謬誤是認為接管人是貸款人的代理人,因為接管人是由貸款人委任並協助貸款人處理被抵押的物業。但其實在法律上,接管人是借款人的代理人,借款人對接管人處理被抵押的物業時作出的行為負有責任。因此,委派接管人能為貸款人提供一個與借款人的屏障,及降低貸款人在管理和處理物業所產生的風險—貸款人毋須以佔有抵押權人(mortgagee in possession)身份處理被抵押的物業並承擔相關風險。 接管人的謹慎責任 接管人對借款人負有獲得合理的最佳價格的謹慎責任(duty of care),意即接管人需要盡力為被接管的物業洽談最佳價格,以償還最多的貸款,貸款人因而可收回最多的欠款,對借款人而言亦最為公道。   綜合以上而言,柏衛資本認為委派接管人接管抵押品是一個強而有力的工具,即使在債務違約的情況下,仍可最大化抵押品的價值和收入及保障貸款人的利益。在借款人拖欠貸款的情況下,委派接管人接管抵押品提供一個相對而言較快捷和成本效益較高的方法去收回欠款。   免責聲明:本文章僅為對有關主題的一般概述,只供參考,並不構成任何法律意見。如需進一步的法律意見,請諮詢專業人士。     撰文:吳旨賢  柏衛資本董事總經理及首席投資總監   深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/   [...]

股市

毛偉廉:新興國家債務違約風險增,料資金尋求避險

隨著美國啓動進取加息及收緊貨幣政策,導致新興發展國家主權債務違約風險再上升,過去幾次新興發展國家貨幣及債務出事, 避險資金都流入黄金及美元,因此預計對近日疫弱的金價有支持。   上週三(13日)美國公佈6月年度通脹率結果是9.1%(5月為8.6%),顯示通脹持續飆升,令市場揣測7月27日美聯儲局將加息1%,但之後有兩位官員發表言論表示只會加0.75%,目的是為大幅加息預期降溫。不過,加息0.75% 仍是ㄧ個頗大的幅度,已令美元匯價上週進ㄧ步上升,美元指數升上108(20年新高),非美貨幣及商品價格下跌。 商品中的黃金曾下跌至1,697美元,週五(15日)收在1,706美元。 美聯儲局自今年3月起啟動加息週期,刺激了美元匯價急升,導致發達國家貨幣大幅貶值,當中包括日圓、英鎊、歐元等等。美元匯價近月大幅飆升,受影響最大的是經濟本已十分脆弱及承擔龐大債務的新興發展中國家。當中承受不住通脹、美息及美匯大升的國家是斯里蘭卡,成為了新興國家中第ㄧ個觸發債務違約,並在今年5月19日宣告破産。斯里蘭卡這個小國的破產可能引起骨牌效應,下個爆發債務違約的國家可能是土耳其,其次是阿根廷,薩爾瓦多,加納,突尼西亞,巴基斯坦,埃及等等。以上的新興國家其 「債務違約掉期」(CDS)的差價基點之闊均高達過千至幾千個基㸃。差價基點越高,顯示其國債違約機率更高。美國目前的國債CDS是21個基㸃,表示違約機率近乎零。 而土耳其國債CDS目前是900個基㸃,違約風險相當高。雖然未過千,但市場十分關注土耳其的超高通脹率,目前官方計算已高達74%,但土耳其國內獨立經濟研究機構ENA Group計出的通脹是160%。過去一年全球通脹上升, 土耳其里拉兑美元已貶值了50%,大幅增加了土耳其還債壓力,導致外界揣測土耳其是下個觸發「債務違約」的國家。 本月27日美聯儲會加息0.75%(甚至1%),預計將提升新興國家債務違約風險。 過去五年新興發展國家發生過幾次幾乎觸發債務違約及貨幣大貶值的風險事件,這幾次的過程中,金價都發揮了避險功能而上升。最近的一次是2021年3月,土耳其里拉兌美元ㄧ夜間暴跌17%,其後ㄧ週金價升近77美元。2019年9月阿根廷披索暴跌27%,金價在數星期升近157美元(10%)。2018年8月阿根廷披索急跌26%,金價升近4%。 由此可見,過去幾次新興發展國家貨幣大跌,都是因為美元匯價急升,提升了這些國家的債務違約風險,而金價都受到避險買盤支持, 相信今次亦不例外。 [...]

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毛偉廉:多個重磅消息在本週公佈 料金、股、匯有突破性行情

本週是7月最後ㄧ週,也是今年以來最多重份量消息公佈的ㄧ週,以下是3件重要消息等待公佈: 1)美國債務上限(Debt Ceiling)的死線臨近,共和民主兩黨之間就此事分歧至今仍然十分大,因此仍無共識。據路透社週五(23日)報導,美國財長耶倫警告,若然在8月2日前仍未能通過增加債務上限額度或延長債務上限實施日期的話,美國國債或引發「債務違約」(Default)的風險,共和民主兩黨只餘ㄧ週時間談判,故留意本週談判進度。 2)美聯儲局將於本週三至四(27-28日)舉行議息會議,預計息口不變。市場焦㸃將放在主席鮑威爾的發言, 由於美國通賬近期急升,因此市場揣測聯儲局可能提前減少買債(縮減QE)及加息。雖然美國通賬已升至超標水平,但鮑威爾仍多次表示只屬「短暫性」(Transitory),並強調FED目前未有縮減QE的計劃,鮑威爾似乎刻意淡化通脹飆升的迫切性。而美股投資者亦似乎十分順從華爾街的名句「永遠不要與聯儲局對抗 !」(Don’t fight the FED !」,因此即使美國通脹近期急升,理應驅使聯儲局提前加息及提前縮減QE,本來這個預期對美股存有下跌壓力,但經過鮑威爾不斷的安撫下,美股3大指數不跌反升,而且更不斷創新高。剛公佈了的6月多個通賬數據顯示仍不斷上升,因此今次市場將十分關注鮑威爾會否改口,將通賬上升屬「短暫性」的用詞刪掉。若然删掉的話,即暗示FED的「收水」行動快將來臨,料美股當晚有顯著的下跌,美元將進一步攀升,非美貨幣及黃金價格有急速下跌的可能。 3)本週美國將有兩個重頭數據公佈,這些數據結果是反映美國目前的經濟及通脹表現,本來這些數據每月都有公佈,可說是例行公事,但近期市場正揣測FED會否提前「收水」,因此本週公佈的重要數據結果顯得格外重視,尤其是反映通脹的PCE,重頭數據如下 : 週四(29日 HKT 20:30) [...]