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聶振邦:佳源國際(2768)疫下盈收創新高　業務聚焦大灣區光芒綻放

2021-04-07

2020年對內房企業而言是極具挑戰的一年，疫情令首四個月業務發展陷入停頓狀態，而全年最終能錄得驕人業績的企業，顯著是具備優良基本面使然，筆者留意佳源國際控股 (2768) 是其中之一，集團堅持深耕發展戰略，重點聚焦長三角、粵港澳大灣區、中西部有潛力的省會城市，主要業務為中國物業開發及物業投資，經營以下三個業務分部： 1) 物業開發：開發及銷售辦公室物業、購物商場及住宅物業； 2) 物業投資：租賃辦公室物業、酒店、購物商場及停車場； 3) 開發服務：開發安置房及其他公共設施。疫情下收入仍錄得連續五年增長面對上述長達四個月業務停頓的嚴峻考驗，集團於2020上半年收入和股東佔應溢利仍見錄得增長，分別為27.17%和5.63%，相對收入和溢利約85.59億和14.62億元 (人民幣‧同下)，自2016年3月8日上市以來，連續四個財政年度的首六個月盈收均見錄得增長，反映在疫情下仍能保持業務穩定增速。隨著2020下半年內地疫情漸見受控，管理層亦把握市道好轉的機會，大力拓展下半年業務，令全年收入增長14.27%至約183.63億元，連續五年 (2016至2020年) 錄得增長。溢利增長更為顯著，高達59.73%至約32.75億元。區域深耕優勢提高大灣區影響力一間企業能否取得成功，利潤率也扮演著重要角色，集團於2020年邊際利潤率為17.84%，除了較2019年的12.76%高近四成，亦創2017年以來新高。而自2012年向公眾披露財務數據起，九年當中有七年此利潤率為雙位數，而九年平均值為14.30%，並自2015年起未嘗低於此值，證明集團一直保持優良往績，相信這亦是在疫情中業務發展能速迅重回正軌的關鍵之一。此外，通過招拍掛、收併購、合營開發等方式，以低溢價獲取優質地塊，為集團深耕區域發展奠定堅實的基礎。去年集團首次進入廣州、珠海、惠州和鄭州等一二線城市，進一步提高了在粵港澳大灣區及華中地區的市場佔有率和品牌影響力，區域深耕優勢凸顯。票據獲得多間大行給予買入推薦國際控股亦持續完善財務結構，受益於管理層加強財務紀律，嚴格控制購地回籠比。於2020年集團積極把握海外市場融資窗口，先後發行2022年到期2億美元及2023年到期合共6億美元的長年期新票據，並主動回購和註銷合共約3.125億美元2022年到期優先票據，進一步優化債務到期結構和降低融資成本。憑著上述效果的營運策略，以及良好的基本因素，集團亦獲市場肯定。惠譽首次授予集團長期外幣發行人評級「B」，展望正面；標準普爾將集團長期發行人信用評級上調至「B」，展望穩定；穆迪維持集團主題評級為「B2」，展望穩定。佳源國際債券也獲得匯豐銀行、渣打銀行、瑞士信貸、野村證券、國泰君安國際、克而瑞證券等國際知名金融機構推薦，獲得「買入」推薦，接間反映市場對集團的財政實力充滿信心。集團也憑藉著品牌影響力和高質量的地產項目，獲得香港股票分析師協會頒發「上市公司年度大獎2020」，香港新城財經台頒發的「香港企業領袖品牌2020之卓越內地地產發展商品牌」同時，在2020優質中國房地產企業大獎頒獎典禮上獲得「優質中國房地產企業大獎2020」等殊榮。業績公告也寫到展望未來，集團將繼續以務實策略補充優質土地儲備，持續優化項目區位佈局，並且針對中國城鎮化的不同階段制定相應的投資組合，捕捉各地市場的購房需求。未來將在穩健發展的基礎上，根據各地市場情況靈活調適，實現高品質的協調發展以持續提升盈利能力，為股東創造最大價值。 [...]

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黃寶田：佳源國際（2768）有望追落後

2019-10-28

佳源國際控股（2768）主要於中國各大城市開發大型住宅與商業綜合體項目。截至2019年6月30日，集團擁有的物業組合共47個，開發區域涵蓋了南京、揚州、常州、南通、泰州、鎮江及蘇州等城市。另外，集團亦已於2018年進軍香港，項目包括匯賢一號及菁雋等。上半年集團確認收益約53億元人民幣，按年增加20.2%；同期純利為11.74億元人民幣，按年增加13.6%。核心淨利潤則增加22.7%，至10.6億元人民幣。財政方面，集團淨資本負債比率去年12月31日的約159.3%大幅下降至6月底的約107.6%。上述數據反映，上半年集團營運情況理想。值得留意的是，集團於上半年向主席及最終控股股東沈天晴，收購其私人私人持有的物業管理業務，並獲其注入位於安徽省的物業開發項目（位於合肥市、馬鞍山市及蚌埠市等物業開發項目，當中主要包括多個大型住宅綜合體及商業綜合體項目，以及公寓、辦公室、購物中心、酒店及其他配套設施等），可望增強盈利能力，並進一步開拓集團於長三角經濟區城市群的業務版圖。集團早前已發布最新的銷售數據，9月份合同銷售為25.7億元人民幣，按年增長約5%；若以年初至9月底計，集團合同銷售金額約181.8億元人民幣，按年增長更達42%。今年銷售理想，主要由銀售面積增加所推動（合同銷售面積約1,659,801平方米，按年增長約40%，銷售均價則按年上升約1%。根據中期報告，集團往後將緊循國家「十三五」發展規劃，在區域佈局上以粵港澳大灣區、長三角經濟區與重點省會城市，和「一帶一路」沿線城市為三大深耕區域。看好其前景的投資者，可考慮於現價分段買入，並作中線部署，隨著集團業務規模及盈利增加，有利估值上升。事實上，現時集團股價處偏低水平，若市況配合，甚具追落後的空間。 [...]

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【港股專家】捕風：被低估的佳源國際（2768）

2019-08-30

隨著貿易戰不斷加劇，刺激內需會是內地的一大方向，而內房很有可能亦是其中值得關注的板塊。內房當中，佳源國際控股（2768）似有被市場嚴重低估的態勢，配合上剛公佈的業績，顯然值得長線留意。佳源國際剛公佈了今年上半年的業績，確認收益為53.04億元人民幣(下同)，同比增長20.2%，其中主營業務物業開發上半年營收為50.66億元，同比增長20.8%，主要由於揚州的佳源西峰玖墅及佳源雨潤桂府以及鎮江的佳源巴黎都市的預售物業所致。此外，合約銷售額為87.23億元，同比增長18.6%，總銷售面積為687198平方米，銷售均價為12693.6元/平方米，同比上漲12.4%，在全國房地產行業調控的大環境中，公司調整產品結構效果明顯，營收增長穩定，銷售均價不降反升，表現值得肯定。另外，需要注意的是，於本月初，佳源國際控股完成收購目標公司徽源投資控股有限公司全部已發行股本，實現了與徽源投資的資產重組。重組完成後，徽源投資將與位於安徽省的所有物業開發專案公司組成控股集團，徽源投資為集團的控股公司。集團旗下有多個位於安徽省合肥市、馬鞍山市及蚌埠市等地的物業開發專案，主要包括大型住宅綜合體及商業綜合體專案，還有公寓、辦公室、購物中心、酒店及其他配套設施等。由於徽源集團的物業開發專案大多地處於安徽省的國內二、三線城市，預計安徽省未來的房地產發展，將繼續呈現平穩向上的增長趨勢，有助提升公司銷售預期。同時也將大大擴展公司物業項目的範圍，在一定程度上提升公司在行業中地位，收購的物業項目將很好的與原有項目形成協同效應，助力佳源國際整體業務的發展。文初有略略提到貿易戰的影響，即便如此，內地房地產行業本身早已成為中國經濟的支柱產業，近十年來始終保持較快的發展速度，並積極的吸引外商投資和促進中國企業走出去的重要行業和市場。根據國家統計局資料，2019年1—7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%。其中，住宅投資53466億元，增長15.1%，住宅投資佔房地產開發投資的比重為73.4%。就行業資料而言，內地房地產市場仍在快速的發展，依然是值得關注的頭部行業。雖然佳源國際年初曾被沽空機構惡意沽空，不過根據目前披露的2018年年報，佳源國際2018年新增總建築面積3.9百萬，銷售均價為11292元/平方，相應的貨值為440.39億元，公司近五年的平均淨利潤率為16.13，新增土儲未來能帶來的淨利潤為71.03億元，考慮土儲轉化為利潤中間存在的3年的折現率，所以淨利潤為59.31元，2018年佳源國際股東權益合計為89.43億元，則佳源國際合理的市值應該為148.74億元，相對於目前129億元的市值，有接近16%的增值空間，後期因沽空而暴跌後的佳源國際，估值必將會修復。佳源國際未來將以一二線城市為依託，重點佈局長三角經濟區、粵港澳大灣區等都市圈內市場潛力大、投資回報豐厚的城市。如此一來，相信未來能夠持續發展的同時，亦能為股東帶來豐厚的回報；加上現時估值偏低，值得趁低吸納。 [...]

股市

券商收「孖展」　暴跌股陸續有來

2019-01-27

二○一九年還未足一個月，就出現不少單日急跌五成的股分，當中一月十七日由佳源國際（02768）引發的暴跌潮，除牽連多隻內房股外，更波及其他股分。市場人士指出，自從去年內地收緊中資證券行在港的融資規模後，加上證監會不時巡查個別證券行「孖展」情況，同時打擊殼股買賣活動，增加了莊家持倉成本，不少莊家更被逼轉倉，以致一些財力不足或資金一時週轉不及的莊家甚至大股東被斬倉，預期今年首季斬倉股陸續有來，各股民千萬小心。上週四有不少股分突然急挫，跌幅逾五成的股分就達五隻，為首的佳源國際急挫逾八成，市值單日蒸發二百六十億元，隨之為跌七成三的仁天科技（00885）、跌六成八的弘達金融控股（01822）、跌近六成半的陽光100中國（02608），以及跌逾五成二的安領國際（08410）。由於跌幅較大的股分中，有兩隻為內房股，所以當天也觸發不少規模較大的內房股股價下瀉，如中國恒大（03333）跌百分之四、中國海外（00688）跌百分之三、碧桂園（02007）跌逾百分之三。佳源當天急挫，市場初時傳出理據是集團有一筆一月十七日到期的美元債未能償付，而陽光100中國也是傳出資金鏈出問題，結果雙雙急插。事實上，內房負債高已非今天的問題，且他們多以債冚債形式解決資金問題，如去年十一月恒大就以高達十一厘息發行十億美元優先票據，佳兆業（01638）也在年底發行息率達十厘半的一億美元可換股債。內地房股融資不斷中原地產研究中心統計數據顯示，自去年十一月後，內房企融資額突破千億港元後，十二月的融資額再達一千六百億元，而本月房企融資規模繼續擴大，據該行不完全統計，一月上旬有逾二十家房企進行融資，合計融資額高達七百億元。不過，相對去年十一、二月的融資成本而言，則明顯下降，部分息率更可低至不足四厘，估計與內地放水及人民幣匯價回穩有關。由是之故，所以甫傳出佳源及陽光100中國資金鏈出問題，大家就爭相走避。不過，在急跌當天，佳源就發表通告澄清，確認有一筆一月十七日到期的三億五千萬美元優先有抵押票據，但公司已於票據到期時妥為支付所有未付的本金及利息。換言之，即是消息有誤。然而，之後從港交所的權益披露資料卻顯示，佳源主席兼控股股東沈天晴旗下的Mingyuan Group Investment Ltd，於一月十七日股價急跌當天，減持九千三百六十二萬股，沈氏夫婦持股量由百分之五十七點六五，降至百分之五十三點九二。消息曝光後，佳源股價於一月二十二日再急瀉逾兩成二，而公司則在上午市完結後申請短暫停牌，以待發出澄清通告。另從港交所中央結算系統持股紀錄查詢服務亦發現主要持倉證券行出現變化。在一月十七日股價大跌當天，資料顯示佳源頭兩大持倉行分別是建銀及華金證券，分別持股百分之二十九點五及百分之七點九五。但在一月十八日，原本持倉排名第二的華金證券，持股急跌至不足百分之一，新鴻基投資服務卻是異軍突起，持股量急增至百分之十二點二一；至一月二十一日，新鴻基持貨再增至百分之十二點三九。轉倉活動尚未完結上述持倉變化反映佳源明顯有轉倉情況，而據一名市場人士透露，從去年尾開始，多隻股分的轉倉活動已一直進行，當中主要原因就是內地證券行正收緊孖展。早於去年八月，就有消息指部分中資券商接獲母公司的查數通知，要求就旗下財務公司提交詳細財務資料，當時市場已估計是應中國證監會要求。至十月，市場再傳出中國證監會要求在港中資券商不可經營財務公司，已開展的不得再新增業務，現有項目則待合約到期後結束。而這次佳源持倉急跌的華金證券，背景正是隸屬珠海華發集團，即珠海市龍頭國企之一，究竟其持倉下跌與傳聞中國證監會收緊資金鏈有否關係就不得而知。 [...]

博客

【港股專家】藺常念：教你在剃刀邊緣獲利！

2019-01-21

上星期四有五隻股票突遭洗倉，股價急挫60%或以上，有三隻是主板，佳源國際(2768)、仁天科技士(0885)、弘達金融(1822)、陽光100(2608)；一隻是創業板，安領國際(8410)。持有這些股票的大戶及散戶，都損失慘重，身家一天之內，失去一大半。但仍然有不少投機者，混水摸魚。短線炒家獲利不菲。這種斬倉式的跳崖插水，屢見不少。散戶也有需要學習一下，怎樣在亂世中獲利。筆者用安領國際及佳源國際來說明，投機時的戰略，希望散戶知道怎麼把握時機。 1月17日的斬倉潮由安領(8410) 早上開始，開市價是$1.48，開市時並沒有急挫。11時股價仍是$1.40，沽盤在上午11時湧現，股價急挫。上午11時出現斷崖式插水，有大額不問價的沽盤。在16分鐘之內，股價由$1.40，跳崖至最低$0.53。股價插水的理由不清楚，但股災式插水之前一星期，安領股價不尋常的上升。由1月14日起，股價在成交極少情況下由$1.00急升至$1.48，一星期升幅達到48%。有短線投資者看準時機，沽貨獲利，導致其他投資者跟風抛售，引起一場跳崖式斬倉。在大跌市的幾十分鐘內，交投極之迅速及混亂。要落盤是非常之艱難，往往要跳價才能落到盤。好像股價跌至最低價時$0.53，看到股價止跌回升。有投機者想撈底，但股價變化太快。股價忽然由$0.60急升至$0.75，又再回落至$0.65，之後又再反彈至$1.40，幾乎完全收復失地。散戶投資者就是要趁股價反彈時打刧，在低位掃貨。如果$0.60掃不到，就提價至$0.65，或者$0.70。若果有幸在低價掃到平貨，就要排定高價出貨。最重要還是獲利後不要再翻兜，可能第二轉便要輸大錢，股價再跌至$0.60以下。安領的情況是炒高來出貨，不可以翻兜。如果能混水摸魚，一定要知足。佳源國際(2768)的情況和安領有所不同。股價在1月14日開始呈現跌勢，股價由$14.36跌至$13.84。跟着兩天，股價都下跌。尤其是在1月16日，股價下挫，由$14.00跌至$12.40。可以明顯的看到有大戶在沽貨，在1月17日上午，股價仍然能企穩在$12.46。但在下午2時20分，突然之間決堤，崩盤式下挫。慘被人洗倉，有一個一百多萬股的大盤，不問價照價沽，由$12一直沽至$2.50 才沽完。佳源是一間中型內房股，市值本常3百多億元，營運正常，負債率也不是過高，負債比股東權益是3.85倍。股價一路插水至$1.40，市盈率跌至0.37倍，市值跌至$30億元，只剩1月16日的十分之一。佳源在$1.40明顯是嚴重超賣，有很多炒家在低位掃貨。這時股價變化太快，很難在最低價買到，不過收市在$2.54，散戶仍然可以大手掃貨。如果散戶能在$2.50掃貨，肯定可以在$4.50沽貨，獲利攞2019年頭彩。佳源是有大戶出貨，拖累到股價插水，令到股價嚴重超賣，估值嚴重低水。在上述兩個例子，証明散戶可以在大時代混水摸魚。最重要是判斷什麼時候是最低，就是要看股價反彈的時機，然後出擊，大手掃貨。獲利後記著要知足，不要翻兜，才能明哲保身。 [...]