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拆解估價不足全攻略
2021-08-31

上回提及今年本港樓市價量齊升，但個別高價接貨買家在申請按揭時，或會遇上銀行估價或跟不上樓價升幅，即出現「估價不足」的問題，從而影響買家（尤其以高成數承造按揭）整個置業計劃。今回筆者將繼續探討估價不足的解決方法。 估價的考慮因素眾多，而每間銀行的準則以及選用之估價行亦有所不同，最後計算出的估值亦有所偏差，因此買家要多作比較，從而得到最理想的估價。而現時亦有不少途徑查詢估價，選用合適的途徑查詢估價可讓買家有較準確的預算： 向銀行職員查詢，此做法可得到最準確的資訊，但同時向多間銀行查詢十分花時，銀行亦未必能即時回覆； 使用網上估價服務，此做法可安在家中即時查閱估價資訊，但網上估價僅供參考之用，而且搜尋範圍較窄，一般適用於搜尋大型屋苑，但不包括小型單棟樓、村屋、唐樓、豪宅（獨立屋）以及非住宅物業等； 委託測量師行派專員上門評估，選用此做法的買家大多為購買成交較疏落的物業，但聘請測量師需要自付費用； 尋找按揭中介查詢，現時按揭中介可協助尋找多間銀行的估價，節省時間之餘而且費用全免，一般樓盤可於即日或翌日便有回覆。 近期部份賣家叫價進取，令市場偶有出現估價不足的情況。買家如遇上心水單位，不妨：一）主動出擊，大膽還價，業主議價空間或會增加，從而爭取貼近銀行的估價；二）預留足夠資金以應付首期差額。 此外，銀行審批按揭時會根據物業的類型及質素作出評估，如購買村屋或唐樓等質素較為參差的單位，建議申請按揭前先進行查冊，查看單位會否出現樓契或建築上的問題，以免銀行派員上門進行估價時，發現相關問題並影響估價。 銀行估價因應市場因素或市況作出調整，事前宜做足準備及資料搜集，除了多找幾間銀行作比較並找出理想的估價，同時嘗試與賣家還價，爭取貼近市場的價格。買家事前亦可安排物業查冊，及早知道物業有否任何潛在的問題，避免影響估價。最後作出充分資金準備，以策萬全。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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估價或跟不上樓價升幅 高追買家須留神
2021-08-30

樓價於年初至今一直穩步上揚，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，美聯樓價指數連升七個月，並且預見趨勢將會持續。樓價節節上升，市民亦紛紛加快上車步伐，樓市交投平穩向上，當中二手市場尤其熾熱，今年七月份二手住宅註冊宗數錄得6,443宗，對比去年同期急升近四成。 樓市價量齊升，加上現時低息環境以及在「林鄭PLAN」的帶動下，不少買家積極入市，個別買家甚至高價接貨，但相關買家要注意樓宇估值未必即時反映最新市況，導致出現估價不足的問題。 估價為銀行批核按揭的重要指標，並直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時，銀行一般先委託估價行對物業進行估值，影響估值因素眾多，包括同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀，以及鄰近配套等。而當遇上估價不足或時間緊絀時，買家或需要抬錢上會。 試舉一例子，某單幢樓成交價為800萬元，買家欲承造借八成按揭（借貸640萬元），但該單幢樓的過往交投量稀少，銀行於估價上較為保守，最終估值為700萬元。而買家首期不足，即使借盡九成按揭（630萬元），亦要額外支付10萬元上會。 以上例子反映出，借盡按揭成數並遇上估價不足時，最終只能抬錢上會，而情況嚴重的更有可能「撻訂」收場。最近有報導指出現罕見連環撻訂個案，一名樓換樓的買家，因出售之原有物業被買家撻訂，資金未能及時回籠，導致新買入物業亦被逼撻訂，遭業主殺訂數十萬元。 現時愈多買家以高成數按揭上會，根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，今年首7個月新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得13,261宗及729.26億元，對比去年同期急升逾三成及四成。筆者建議承造高成數按揭的買家要預留更多資金預算及時間，以應對估價不足的問題。假如閣下遇上估價不足的問題，有沒有拆解方法呢？我們下回再作探討。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]