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經濟增長勝同儕 英國里茲潛力大

英國樓市向來是本港投資者的熱點之一,特別是倫敦,至近年曼徹斯特因北方經濟引擎計畫而受到注視,其實同樣受惠此計畫的里茲(Leeds),經濟增長比率甚至較英國國內平均增長還要高。而里茲的人口及就業率迅速增長,以及樓市供應不足等因素支持下,樓價大為落後的里茲充滿投資契機。 英國樓市自9年前全球金融危機爆發後,平均樓價大幅下降至15.45萬英磅,為2005年之後的最低位,之後逐漸回升,近月升勢又見減弱。據英國國家統計局數據顯示,英國樓價的年度升幅接近5%,而3月樓價按年升2.1%,創7個月最小升幅。然而,相比其他資產類別的股本回報率為高,而當地供求失衡的情況將繼續支持樓價上揚,說明為何英國的住宅物業市場對當地及海外投資者仍具相當吸引力。 特別是受惠於「北方經濟引擎」計畫推動的城市曼徹斯特,繼續成為英國住宅市場的投資熱點。此外,同受惠於「北方經濟引擎」計畫的還有同樣坐落在英格蘭北部的里茲(Leeds),這座城市的經濟增長比率甚至較英國國內平均增長的5.1%還要高。 里茲是英國北方經濟引擎計畫的組成部分,是里茲城市區域(LCR)的中心地帶,也是位於約克郡(Yorkshire)和曼徹斯特之間的英國主要城市,集旅遊、文化及商業金融於一身。LCR匯聚了10個地方行政區和300萬人口,據「全球房地產展望報告」中指出,里茲是英格蘭國除倫敦外最大的經濟區,其經濟輸出超過600億英鎊,佔全國總量的5%。 第二大就業中心 里茲亦是倫敦以外的第二大就業中心,預計未來10年內將會增加2.5萬個就業崗位,當地員工人數超過1,000名的企業包括阿斯達集團(Asda Group)、第一直通銀行(First Direct)、森特理克集團(Centrica)、文圖拉公司(Ventura)、英國電信(BT)、直線集團(Direct Line Group)及約克郡銀行(Yorkshire Bank),里茲已成為本地行政區域的第二大知識密集型產業的所在地以及第三大製造中心。此外,里茲的科技業也在發展,預計未來5年內的就業增長率將達5.6%。 據《2017年城市展望報告》,里茲的私營企業就業增長率以6.1%在英國排名第一,不僅領先於倫敦的4.4%,而且遠高於全國平均水平的2.5%。2016年,里茲的平均收入上漲6.1%,位列全國第一,而英國的平均收入增幅才2.3%。 與此同時,里茲正進行重大的重建計畫和投資。當中包括城市一體化改建專案,發展總值高達6億英鎊,料此專案將會提供1,500套公寓、25萬方英呎的商業面積,以及25萬方英呎的酒店和休閒空間。里茲還將擬建新的高鐵二號線車站,為連接北部與伯明翰和倫敦的高鐵線路提供服務,屆時從里茲到倫敦的旅程僅需1小時21分鐘,而從里茲到伯明翰也僅需57分鐘。?匯聚知名學府 里茲也是英國知名的大學城,里茲共有3所大學及5間專上學院,學生人口達8萬,其中里茲大學(University of Leeds)是英國傳統的「紅磚大學」,是全國最受歡迎的大學之一,海外學生佔一成,故不少租客客源來自龐大的學生人口。 牛津經濟研究院(Oxford Economics)指出,該區域在未來5年的人口增長率將達2.4%至7.3萬人,這將大大改變當地的住房市場。里茲的人口在過去10年內也有所增加,並在2016年達78.1萬,預計至2033年人口增長率將達9.6%。直至2020年,里茲將成為英國第七大居民人口增長最快的城市。 基於在職人口增加,人口增長迅速,以及來自留學生的需求,均帶動當地住屋需求。有分析指出,過去10年內,這座城市的住房空置率幾乎減少一半,即從10年前的4.7%減少至2016年的約2.5%,而英國的平均住房空置率為2.6%。預計至2021年,里茲的出租房屋缺口將達9萬套。而亦有數據認為,因房屋供應十分緊張,整個約克郡未來3年樓價將有逾兩成升幅,而里茲在2017年至2021年間的樓價升幅更將超越倫敦和曼城,達到21.6%。里茲樓價年增長率也將在2020年超過曼徹斯特、利物浦等英國其他主要城市。 [...]