香港

樓市速報:常規補地困難 發展商轉吸農工地皮

樓價持續高企,發展商要保持貨如輪轉,但又無法在官地市場補充到足夠土地,加上政府的土地開發舉步維艱,原定今年中公布細節的土地共享先導計畫及「明日大嶼計畫」,都要被逼押後,發展商想要透過投地補充土儲亦愈來愈遇困難。有見及此,有不少發展商轉向囤積多年的農地、工業地埋手,透過補地價補充土地儲備,當中最積極的便是新鴻基地產(00016),市場人士認為,相信未來仍會有大型項目進行補地價。 近日,長實(01113)就油塘2幅工業地與地政總署完成換地申請的補地價協議,作價22.103億元轉為住宅用途,每方呎樓面補地價約為5,283元,較宏安地產(01243)於2年前就四山街項目曦臺補地價,每平方呎樓面補地價3,615元,高出46%,換言之,兩年的補地價升近五成,亦創出區內工業轉住宅補地價新高。 根據文件顯示,項目分別是東源街5及8號,現時劃為「綜合發展區(1)」用途,總地盤面積約8.37萬方呎,前者即東源街5號(地盤B)是在會德豐(00020)的樓盤PENINSULA EAST旁,地盤面積約6.1萬方呎;至於8號(地盤A)目前是位處臨海的一所工廈,佔地約2.27萬方呎。經補地價後可作住宅用途,地積比率約5倍,總樓面面積約41.8萬方呎。當中地盤A可建樓面較少,涉及11.3萬方呎,而地盤B則提供30.5萬方呎樓面,預計2025年落成。 據悉,長實籌畫上述項目已久,早在2016年獲城規會批准興建5座19至29層分層住宅,總樓面面積約40.61萬方呎,提供536個單位,折合每伙平均面積約758方呎。不過,最近計畫有變,長實向城規會申請,建議將地盤樓面面積增加約3%,建築物則減少1幢至4座,但單位數目則增加至903個,較舊有方案多出367伙,增幅達68.5%。單位增加的同時,單位面積卻相應縮細,平均面積只有約453方呎,較原來的縮細了約四成。其中405伙為面積少於431方呎的小型單位,317伙則是面積431至753方呎的中小型單位。 毛利率豐厚 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示,按目前補地價金額,每呎約5,000元建築及利息成本,計及「發水」一成的因素,即每呎投資成本近1萬元,以兩成利潤及八成實用率計算,日後建成後實用呎價料約1.47萬元,較同區新樓樓價低18%至38%,如九龍建業(00034)的海傲灣,近期實用呎價達2.37萬元,而曦臺呎價則約1.8萬元。 除長實外,新界農地大地主之一的新地,最近亦就21億元就元朗牛潭尾石湖圍項目,完成補地價協議。地政總署資料顯示,新地及置地合作的元朗石湖圍項目可建樓面48.65萬方呎,換言之,即每呎樓面地價約4,316元,補價後新地段編號為丈量約份第105約地段第2091號,屬住宅(丁類)用途。地皮鄰近潭尾軍營及同系葡萄園,現為一幅11.3公頃的農地,2014年發展商曾獲批以0.4倍地積比率,興建300座洋房,項目最高可建3層,高度不超過10.45米。 然而,新地藉北環線或設新田站的概念,進一步將項目與週邊土地,以及落馬洲公共交通轉站週邊土地,建議合併發展為一個小型發展區,石湖圍土地的發展密度可提升至5倍住宅地積比及0.5倍非住宅地積比發展,涉及546.95萬方呎,擬建25幢32至43層高的住宅大廈,共提供11,292伙,並大幅縮減每伙平均面積至484 方呎。以單位數目計,更超過10,643伙新界上車屋苑沙田第一城。 此外,本年1月至今,地政總署累錄2宗換地個案,撇除石湖圍項目,另一宗換地個案為英皇國際(00163)旗下跑馬地宏德街舊英皇駿景酒店原址的補地價個案,項目可重建成一幢住宅項目,補地價為138萬元,預計今年拆卸重建,預計在2023年落成。 供地量大減 之前幾年政府都積極推地,每年賣地達20至30幅,加上鐵路及市建局的項目,發展商要吸納土地並非難事,可是過去2年政府推地數量明顯減少,今年上半年共推出7幅土地,當中有3幅地皮更是百億地王,相較2016及2017年高峰期時,平均每半年有多達10至15幅地皮推出,推地量明顯減少。就算是最近政府新一季推出的賣地計畫,亦只推出2幅住宅地皮,涉及近1,350伙,即使連同港鐵(00066)黃竹坑站第4期的800伙,3幅地皮合共才有2,150伙,顯然發展商要透過投地吸納土地儲備變得困難。 再加上,政府去年將公私營房屋比例由六四比增至七三比,私人土地供應因此由以往每年目標1.8萬伙大減至1.35萬伙,供應目標下調25%。與此同時,香港土地供應持續短缺,無論是公營還是私營都是供應不足,然而,政府開拓新土地資源又屢屢受挫,特別是近期受到社會衝突影響,為了避開各種政治敏感的措施,不單是「明日大嶼」,就連公私營合作等建議均須押後推出,短中長期土地供應均受阻。 立法會早前已將涉及逾5億元的「明日大嶼」相關研究,在財委會中由原本處於議程的第三項調至最後一項。消息指,有機會引起公眾「官商勾結」疑慮的「土地共享先導計畫」,原本是發展商補充土地儲備的一個渠道,但今年初政府宣布全盤接納土地供應專責小組報告後,計畫的細節框架仍未落實,當局在評估社會最新形勢後,已決定將計畫押後,不會如期在未來1、2個月內推出。 基於發展商賣樓貨如輪轉,每年在銷售一定單位後,亦要補充特定數量的土地,而土地共享推行又遙遙無期,發展商難以等待計畫落實,有見及此,近期發展商都積極透過補地價增土儲,同時又有不少發展商趁機擴大旗下土地的發展密度,其中又以新地最為積極,去年集團已就兩幅地補地價。去年12月,集團就與長實發展的屯門小秀項目,完成補地價協議,涉及金額約17.32億元,地皮面積26.69萬方呎,以總發展樓面34.7萬方呎計,每方呎樓面補地價約4,990元,項目料提供573個住宅單位,為去年最大宗換地個案。 新地最積極 在同年11月,新地亦完成上水古洞南項目補地價,地盤佔地40.43萬方呎,最高可建樓面面積16.17萬方呎,獲淮以地積比率0.4倍發展,興建90幢洋房,涉及補地價金額5.35億元,每方呎樓面補價約3,309元。由此可見,連同上述兩宗補地價個案,新地自上年12月至今,7個月內累計斥資逾43億元,購入共98萬方呎土地儲備。可見發展商已自行物色發展機會,以作「兩手準備」。有市場人士認為,當投地無法補充到土地儲備,便會打囤積多年的農地或工業地主意,透過補地價補充土地儲備,相信未來仍會有大型項目進行補地價。 [...]

商事動態

香港地產行政師學會倡「Letter M」徵地賠償方案

根據土地供應專責小組最近發表的報告,新界有1,300公頃棕地及1,000公頃農地。如何加快這些農地及棕地的發展,是一個相當急切的議題。作為香港特區政府的房地產諮詢團體之一,香港地產行政師學會於過往30年來就房地產政策及施政曾不斷向政府提供意見。最近亦因應特區共同關注的「覓地建屋難」問題,成立專責小組研究並向特區政府提出建議,內容主要為倡議政府除現金外,可考慮推行「Letter M」作為徵收農地的賠償選項。 由於現行農地的法定收地賠償方案是根據農地用途價值作出現金賠償,但很多農地業主認為不公道,因為這並不足以反映農地的發展價值,亦認為政府收地漠視了他們自行發展土地的意向。 而該學會提出的「Letter M(Money)」方案,是一個全新的建議,它既能夠回應以上問題,亦能加快收地,減少因收地所提出的反對、司法覆核、土地審裁處的土地賠償申索等情況。 所謂的「Letter M」,可以說是一張由政府所發出的票據,在政府收回土地或業主自願交還土地(並交吉)的情況下,作為替代現金賠償的另一選擇。它的票面價值將會根據它發出當日的特惠補償(金)率來計算,而且無預定的換地比例。「Letter M」可以在私人市場中自由轉讓。而且它會像現金一樣,可以用作有關土地的繳款,例如用「Letter M 」投標土地、契約修訂土地補價、官地短期租約租金、短期豁免書費用、差餉及地租等。推行「Letter M」將不會改變現行的土地收回程序,但土地業主就能獲得「Letter M」這一現金賠償之外的另一選擇。 [...]

香港

林鄭「首置盤」 助「本地薑」大反撲

自日前特首林鄭月娥提出會推出「港人首置上車盤」後,不論是發展商,又或是市場人士均表示支持,認為可助年青人上車。然而,由於「首置上車盤」或會令部分年青人放慢上車步伐,而等待政府的「上車盤」,對目前備受追捧的納米盤一定有影響。 另一方面,因有消息指,政府有意與私營合作把農地發展成為「上車盤」,故此,坐擁大量農地的本地發展商,其長年荒廢的土地終有所出路。與此同時,因中國政府嚴打走資,加上人幣升值下,中資近期搶地風似有收斂。坐擁豐厚農地儲備的本地發展商,勢可藉此機會向中資大反撲,再次取回樓市主導權。 為滿足青年人置業需求,以及兌現競選承諾,特首林鄭月娥近日多次提及「港人首置上車盤」,似乎是想試一試市場的水溫,詳細具體措施將會在十月發表的《施政報告》中公布。她強調,「港人首置上車盤」對象是首次置業的「香港居民,進一步講,即是香港永久性居民」,而買過居屋或擁有物業者,都不符合資格。 近期,市場上不乏出現對「上車盤」的一些意見,對於有指首置上車盤的入息限額可能會介乎五萬至七萬多元間,土地供應專責小組主席黃遠輝表示,根據經驗,基於不同原因,難以定出入息下限,相信上車盤只會定出入息上限,亦不會有年齡限制,否則設立愈多界線,會出現愈多漏洞。他認為,現時符合居屋白表資格申請人應該都可申請,否則會出現不公平情況。 至於測量師學會前會長劉振江則認為,上車盤的對象應盡量避免與居屋重疊,因上車盤目標是幫助中產家庭置業,故建議申請家庭的收入上限,可高於現時居屋,並設收入下限與居屋區分,而定價可介乎在居屋與私樓之間。他建議,以白表的月入五萬二千元為下限,將上限設於七萬二千元。 釋放農地價值 在各大發展商都是伺機而動之時,會德豐(00020)便率先以行動釋出善意。其中會德豐在今年五月時向城規會提出改畫大埔洞梓農地為公私營房屋發展,或成為港人首置上車項目。會德豐地產常務董事黃光耀稱,項目申請中已預留一千零五個單位予政府發展,可作公屋或居屋用途,不排除有機會成為首置上車盤,但由於申請早已呈交城規會,最終用途視乎政府決定。但目前當局未有向集團方面提議或洽談上述申請中的資助房屋部分用作首置上車盤用途。 有市場人士就解釋,以資料顯示,大埔洞梓農地佔地逾八十六萬方呎,可提供二千七百零五伙,發展商將地盤畫分為私人發展(地盤A)及公營房屋(地盤B),分別預留一千七百及一千零五個住宅單位,可建樓面面積約一百四十四萬七千及五十八萬八千方呎。由於「首置盤」是林鄭上場的重要房策,為了加快見效,相信政府在改畫土地、補地價等問題上,會以「開綠燈」作交換,亦即話,會德豐只要獻出小部分土地予政府,便可讓項目較大的私樓部分得以加快發展。 有消息指,首置盤的土地來源方面,政府主要將採取公私營合作的方式建屋,並優先考慮在新界的農地發展。因此,有關政策對坐擁接近上千公頃新界農地的四大本地老牌地產商而言,絕對是一個釋放土地價值的大好機會。 四大發展商最受惠 在本地龍頭發展商中,恒地持有農地儲備達四千四百九十萬方呎,高於新地的三千萬方呎、新世界的一千七百六十萬方呎,以及長實(01113)的一千萬方呎,最有望成為大羸家。摩通早前估計,恒地只得百分之二十五農地可轉換至住宅發展用途,但若政府與私營合作把農地發展成為「上車盤」,則相信恒地可有更多比例的農地成功轉換用途,而且預計農地價值可達到每平方呎一千四百元。再者,有傳政府會承擔興建「首置上車盤」的成本費用,意味地產商須付出的代價相當有限,卻肯定坐享最大利潤。換言之,擁有最多農地的恒地最終可成為大贏家。 股價上升潛力大 由是故之,本地發展商近年已不斷轉型以增加土儲和實力,當中包括轉投商業地市場,如今年上半年度,本港兩幅貴重商業地均由本地發展商高價投得,如南豐斥逾二百四十六億元投得的啟德第1F區二號商業及酒店地王。分析指由於商業地屬於長時間的投資項目,回本期長,投資額龐大,並且需要對該區的商業發展有一定認識,中資未必會投身有關市場。 此外,收購舊樓重建項目亦是一大出路,重建的平均成本較投地便宜,恒地更是這方面的專家,該公司有多個位於市區的重建項目,截至今年六月,集團購入八成以至全部權益之「市區舊樓重建」的項目就有四十五個,總樓面面積約四百萬平方呎。 加上本地發展商向來並非單靠物業銷售支撐整個收入,四大發展商均不乏酒店、基建、零售、百貨、通訊等多元化投資回報。如新地二○一五年全年總租金收入按年上升百分之七,逾二百一十億元,淨租金收入已達到一百六十五億元,幾乎等於鴨脷洲「地王」的地價。至於新世界二○一五年整體收入,亦有逾半、超過三百一十億元是來自租金、酒店、百貨及基建的收入,明顯將物業收入比例降低於一半,因此財政亦更為穩健。 [...]