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波叔蝕本賣百佳?! 鄧成波4個月狂拋貨套逾15億

繼早前佳寶林曉毅劈價出售天水圍百佳巨舖後,日前「舖王波叔」鄧成波亦以「蝕本價」沽出西貢百佳舖,反映市場有大戶已經「非常手緊」,連穩陣收租物業都要蝕讓救亡。 是次為波叔半個月內第三度沽貨,原由波叔持有的西貢親民街16號西貢花園地下入口及1樓舖位,面積共28,439平方呎,市傳以約4億元連租約易手,呎價約1.4萬元。波叔於2017年3月以4.38億元購入上址,持貨近4年轉手,帳面勁蝕3,800萬元或8.7%。 百佳高價搶租 月租逾200萬元 波叔購入該舖時,舖位原由惠康超市以78.4萬元租用,其後百佳超市以高價搶租,由2018年4月至2021年4月,每月租金達176萬元,即呎租達62元;隨後3年再加租,即由2021年4月至2024年4月期間,月租高達202.4萬元,之後生約再加租3年。以現時4億元成交價計,租金回報達5.3厘,兩個半月後升至6.07厘。 舖位上手業主為資深投資者李耀華及黎永法,兩人於2010年以1.998億元向華懋購入該舖,後於2017年透過公司股份轉讓形式售予鄧成波。波叔隨即於2018年以招標形式放售該舖,意向價高達6.8億元,不過經歷多次減價都未能售出,最終以「蝕本價」4億元放盤方有人接貨。 波叔4個月套現逾15億元 事實上,波叔家族自去年10月起已瘋狂拋貨,包括以3.18億元沽筲箕灣中心一籃子商舖、3.47億元沽旺角基隆街1至7號舊樓,及以3.51億元沽旺角豉油街61至67號。今年開首半個月,已沽出最少3個商舖,包括4億元沽上述西貢巨舖、4,100萬元沽荃灣沙咀道105至129號好運唐樓地下4至7號舖、並於月初以1.15億元將灣仔道177至179號保和大廈地下15號鋪及1樓轉售科達地產主席湯君明,4個月內合共套現約15.72億元。 [...]

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疫情 貿戰 社運三大利淡漸退 工商舖交投料反彈至逾五千宗按年增三成

受到疫情及經濟疲弱打擊,去年工商舖市場表現沉寂,價量齊跌,整體工商舖成交量只有3,830宗(包括逾億元公司轉讓買賣),創下1996年有紀錄以來新低,工商舖三個板塊租售價齊跌,當中核心區舖表現最差。不過,隨著疫情、中美貿易戰及社會運動的利淡因素減退,加上政府去年底落實非住宅物業撤辣,未來又有多個新盤項目推售,預計今年工商舖成交量將會反彈至逾五千宗水平,按年增三成,當中又以舖位的前景看高一線。 去年工商舖成交創紀錄新低 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,受到疫情及經濟疲弱打擊,工商舗2020年價量齊跌,根據本行資料研究部數據顯示,連同逾億元公司轉讓成交在內,整體工商舖買賣去年僅錄得3,830宗,按年再跌18%,創下1996年有紀錄以來歷史新低,成交額僅807.5億元,按年跌逾21%,工商舖租售價更全面報跌,其中核心區街舖全年售價按年挫26.1%。 他認為,2021年工商舖表現有望好轉,因為疫情、中美角力及本地社會運動「三座大山」已經有所減退,相信市場的最壞時刻已過。另一方面,受惠去年的低基數效應,加上政府落實撤辣,而未來亦有多個工商舖新盤可望應市,預計整體成交量可望反彈,全年預計約5,050宗,按年升約30%,當中商舖及寫字樓交投的反彈幅度會較大。他又預期,今年中資買家的比率會有所增加,外資則會減退。 新盤帶動 工廈交投料升25% 美聯工商董事陳偉志表示,2020年雖然有工廈新盤帶動,惟疫情持續近一年,全年計工廈成交宗數僅錄2,098宗,創自1996年有紀錄以來新低,售價及租金分別按年跌4.3%及1.9%。展望2021年,受活化工廈2.0及新盤帶動,再加上撤辣及低基數效應,工廈成交量預計會較去年上升25%,租售價料升5%以內。 陳偉志續指,去年施政報告提到將推行「標準金額」徵收補價的先導計劃,方便發展商及業主更容易掌握補地價的成本,增加重建工廈誘因,或會加快活化工廈過程。由於醫療物資、生活必需品及電子商貿需求穩定,若全球疫情受控,陸路及海路航運逐漸恢復,將繼續為物流中心及貨倉需求帶來支持。部分國家研發的疫苗需要低溫儲存,再加上網購新鮮蔬果及肉類或會更盛行,預計冷鏈物流及倉庫需求將會增加。 他又指,短線而言,荃灣工廈值得留意,主要是該區是傳統工業區,而且價格低水,加上今年將有工廈新盤推出,相信該區或會成為焦點。長線而言,黃竹坑也具發展潛力,主要是由於去年施政報告提出「躍動港島南」計劃,加快重建或改裝黃竹坑舊式工廈。自南港島綫通車於2016年尾後,黃竹坑也逐漸轉型為商業區,交通及民生配套漸趨完善,相信會為該區工廈租售價帶來支持。 核心區商廈供應罕 料跑贏非核心區 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,2020年受到疫情打擊,商廈價量齊跌,其中指標甲廈及乙廈售價按年分別瀉11.1%及17.8%,中環甲廈售價更大跌22.3%,至於商廈全年僅錄655宗買賣,創下1996年有紀錄以來新低。另外,由於疫情嚴峻,寫字樓空置率急升,至去年底為止,中環甲廈空置率高見8.0%,東九龍更錄得14.4%,雖然較11月高位回落,但仍然高於08-09年金融海嘯水平。 翁鴻祥預期,今年市況走向仍需視乎疫情發展,但預計今年有望恢復通關,屆時「北水」將會重投寫字樓市場,意味著整體售價有望喘定。他認為,核心區商廈由於供應較少,加上去年跌幅顯著(例如金鐘),因此反彈力度也會較大。至於非核心區,由於2022年全港將有逾500萬呎甲廈落成,大部分集中非核心區該批樓面預計最快於2021年招租,將對租金構成壓力,預計非核心區租售價會受壓。總計今年全年,他預計非核心區租售價跌5%,核心區租金持平,售價則升5%。 他補充,隨著中概股回流及中國簽署「區域全面經濟夥伴協定」(RCEP)後,將推動中資公司來港拓業務,預計中資於寫字樓市場的佔比將會增加,惟部分外資或會因經濟不明朗,以及《港區國安法》立法後而撤離,相信外資客會減少入市。 谷底反彈 [...]

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卓悅葉俊亨勁蝕5千萬沽自用舖 經濟差業主加按套現「過年關」

卓悅化妝品位於荃灣的自用舖被揭於去年12月中以大蝕讓價1.05億元沽出!!該舖為荃灣大河道10至20號地下2及3A舖,屬路德圍最旺位置,原業主卓悅前主席葉俊亨於2013年2月中以1.55億元買入上址,該舖於去年5月曾傳出由佳寶以1.61億元收購,不過後來被發現是「流料」,現確定上述自用舖是於去年12月中旬以1.05億元沽出,葉俊亨帳面蝕5,000萬元;若連印花稅及雜費,實際勁蝕近6,000萬元。 此外,葉俊亨原本持有的40.4%卓悅控股權,亦已於去年2月份轉手予卓悅副主席陳健文。 上述荃灣舖成交已是葉俊亨一年內第三單蝕讓, 對上兩單是元朗大馬路81號全幢以9,300萬元成交,以及金魚街138號地下以7,800萬元成交,兩單分別帳面蝕4,200萬及500萬元。連同今次轉手帳面蝕5,000萬元,葉俊亨年內至少蝕億元。 另外,西環日前再錄街舖蝕讓。新成交為西環高街27號地舖,建築面積約650方呎,現時由食肆Fish & Chick租用,每月租金約3.9萬元,近日以1,850萬元沽出,回報約2.5厘。原業主於2015年7月以1,950萬元購入上址,是次轉手帳面蝕100萬元。 盛滙商鋪基金創辦人及行政總裁李根興指,留意到最近市場加按貸款情況增加,多了不少業主按樓按舖借錢。他認為,情況反映現時經濟「真係好差,坊間資金好緊」,好多人要向財仔按押物業,套現「過年關」救命。另外,雖然不少業主「手緊」,但仍不甘心將物業「大平賣」,故寧願借財仔付10至20厘年息,亦想再等幾個月,搏農曆年後市況改善,甚至爆發小陽春。 他計過,一個本來值2,000萬元的物業,現時急售可能只得1,800萬元,賺少200萬元。但即使年利息20厘,值2,000萬元的物業加按3成,即借600萬元,按3個月,利息亦只是30萬元。如果等到「小陽春」來臨,即可賣返貴少少,收多百零萬。 李根興解釋,因為財仔屬短期資金,「無人會借財仔供30年樓」,因此真正睇淡的人已一早劈價沽貨;移民的,亦不會借財務。現時坊間借財仔的業主只是睇淡短期,故按樓周轉,而非長遠睇淡後市,坊間蝕讓個案估計佔整體放盤量不足1%。 [...]

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佳寶賣百佳!! 市傳林曉毅手緊「要錢唔要貨」

疫市下超市生意急增,跑贏零售業界就眾所周知,不過業績增長的佳寶超市近幾個月被指相當「手緊」,創辦人林曉毅要頻頻拋貨套現,甚至連百佳超市穩賺舖位都要劈價賣! 上述成交為天水圍天瑞路88號俊宏軒1樓101至102號舖,面積9,296方呎,租客百佳超市,現每月租金48萬元,原業主佳寶於2013年以9,200萬元買入舖位,享租金回報高達6.3厘;日前大幅劈價8,500萬元或44.7%,以約1.05億元將該舖沽出,呎價11,295元。新買家以買物業形式購入,預期回報5.5厘。 去年11月起連環蝕讓沽巨舖 事實上,佳寶超市創辦人林曉毅於去年上半年疫症爆發之初,曾大舉買舖掃貨,對上一單是2020年7月用1.35億元買入屯門鄉事會路的東亞銀行「吉舖」。惟近兩、三個月突然轉軚,11月起連環沽貨,甚至蝕讓都沽。例如去年11月尾林曉毅以1.87億元將面積約18,108方呎的大圍積存街60至68號全幢售予科達地產湯君明,物業現享月租78萬元,租值5厘。原業主林曉毅於2018年5月以2億元買入上址,傳聞本來想開間「佳寶茶餐廳」,雖然最後由老人院租用,不過仍享4.7厘回報,惟去年轉手帳面虧蝕1,300萬元或6.5%。 其後12月中,林曉毅再沽出面積約4,321方呎的九龍城御門前地下A號巨鋪,造價約1.3億元,呎價約30,085元。林曉毅原本於2013年5月以1.325億元購入該舖,去年轉手帳面蝕約252萬元或2%,若計及當年購入時需付樓價8.5%的雙倍印花稅,即約1,126萬元,料實蝕約1,500萬元或11%。 傳內地資金被困需套現找數 除了上述沽出的3間舖,市傳林曉毅現時仍有至少15間舖位正在放售。佳寶在疫市生意急增下仍「等錢使」,除了疑因早前大舉掃貨需要「找數」,包括以約13億元向億京買入下半幢永健路22號,因此要套現換貨;近日市場更傳言,其實佳寶近年的投資大多在內地,惟現時「好多錢在內地被砸住」,資金被困周轉不靈,故要將香港投資減磅。 天水圍天瑞路88號俊宏軒1樓101至102號舖,現租客為百佳超市,近日以約1.05億元沽出,原業主為佳寶林曉毅。 [...]