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博客

鄧淑明:提升舊區重建的效益

全香港有逾萬幢樓宇屬樓齡50年或以上,其中超過三分一更屬「欠缺維修及保養」或「長期欠缺維修及保養」。要進行舊區重建計劃,必然障礙重重。   市區重建局的深水埗兼善里項目,包括90幢樓高9層、樓齡超過50年的舊樓,屬「超高密度」龐大而失修的舊樓群。重建遇到難題包括樓面面積大減、入不敷支、安置大批住戶等。要衝破障礙,除要摒除過往視項目為單一分散的計劃,還要以較宏觀的市區更新角度來檢視,才能有效整合土地。   這種「規劃主導」思維,可使區內零星分布公共設施,例如公園、遊樂場及落成超過40年的體育館設施等重新綜合設計,為地區增加綠化和康體文娛空間。今次規劃更加入「一地多用」的概念,利用深水埗運動場周邊的土地,重置公園、遊樂場,以興建更先進的康體設施,便利舊區居民橫越長沙灣道、往來深水埗運動場的連接設施,把「舊區」和「新區」連繫起來。   為實踐這個宏大願景,市建局運用以空間地點為核心的軟件地理資訊系統(GIS)開發了「市區更新資訊系統」(URIS),以方便整理和分析龐大而複雜的規劃資料,包括規劃要求、樓宇狀況、人口分布等,並把相關數據顯示在三維地圖上,方便工作人員分析不同市區更新模式的優劣、審視樓宇群附近有否適合的官地和社區設施作整合之用。這樣不單令「小區規劃」更一體化,還能增加可發展的樓面面積,以達致地盡其用。   有了URIS後,更可按照項目內現存樓宇群的核准建築圖則,構建三維虛擬模型的「數碼分身」,把凍結人口調查所收集的住戶資訊和數據實時傳送到這個「數碼分身」,從而全面掌握住戶的居住狀況和生活所需,提供支援。   市建局善用URIS有效整合土地資源,提升重建項目的成本效益之餘,還有助規劃更優質的社區,讓市民的生活質素得以提升。   撰文:鄧淑明 香港專業及資深行政人員協會創會會員 香港大學工程學院計算機科學系、社會科學學院地理系及建築學院客席教授     [...]

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樓市速報:土地供應不足 舊區重建解困

香港房屋供應長期處於供不應求的狀態,但政府卻將公私營房屋比例調整至7比3,團結香港基金指出,這只會令公私營房屋供應將面臨斷崖式下跌,更建議將25幅較易改畫土地應優先處理。其實,除此之外,舊區重建亦是解決短中期供應的方法之一。在政府官地無法增加下,愈來愈多發展商加入舊樓收購重建市場,以致去年共錄39宗強制拍賣物業申請,按年增加1.6倍。有分析認為,因中資發展商發現愈來愈難投得政府地皮,且門檻亦較高,故強制拍賣舊樓更具吸引力,預料今年強拍申請將破去年紀錄,並成為中港發展商爭奪市區地的新戰場。 日前團結香港基金發表一份報告指出,政府調整公私營房屋單位供應目標比例為7比3,私人住宅單位供應目標因而由年均1.8萬伙下調至1.35萬伙。在總單位供應並未增加目標下,而修改公私營比例,只會顧此失彼。由於去年上蓋工程動工量明顯下降,加上可建私人住宅的熟地供應大幅減少,料在2019至23年的5年間,年均私人住宅單位落成量約為1.85萬伙,至2023年將銳減至1.33萬伙,較2018年水平大跌近四成。 即使長策會上調了公營房屋供應目標,由每年2.8萬個增至3.15萬個,然而,基金會預計,在未來4個財政年度,公營房屋的預測落成量僅為年均1.83萬個單位,遠低於長策的供應目標,至2022/23財政年度,報告更預計落成量將斷崖式下跌至1.45萬個單位。未來3年內,一般公屋申請者的輪候時間亦將由現時5.5年延長至突破6年大關。 住宅供應不足,但報告指出,自2013年政府公布215幅有潛力改畫為住宅用途的土地後,截至今年1月,仍有69幅用地尚未啟動法定改畫程序。基金會認為,當中25幅用地較易改畫,政府應優先處理,其中包括葵涌石排街地盤、柴灣游泳池後方等地。與此同時,團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管黃元山亦表示,改畫土地用途只屬權宜之策,只是「左手交右手」的方法,在土地荒的情況下,暫時用來「退燒」,長遠仍需透過大規模填海等方法,多管齊下增加土地供應。   恒安街項目反應佳 然而,要透過填海造地,又談何容易,單是要應付社會的反對之聲,已是十分困難。在土地難以增加之下,要解決短中期供應,舊區重建反而成為其中一個可行之舉。如最近截標的市建局觀塘恒安街重建項目,共接獲18份標書,反應理想,除本地大型發展商外,亦罕見有英資發展商高富諾入市。 觀乎香港有不少舊區的住宅樓齡已達50年,而且地積比率亦偏低,香港置業行政總裁李志成表示,市區重建有助為區內注入活力,改善居住質素,亦不失為增加房屋供應的方法,建議當局做好全盤規畫,釋放土地潛力。發展局指市建局油旺規畫研究料於今年底至明年初完成,並計畫將理念推展至荃灣等地區。若有關研究規模大,覆蓋範圍約212公頃,涉及超過3,300座樓宇。 事實上,舊樓併購重建一向是不少發展商開發土地儲備的重要途徑,並以數家本地發展商主導,但是在政府官地供應愈來愈少之下,收購舊樓重建已成為發展商增加土儲的重要來源之一。 在眾多發展商中,恒基地產(00012)一向熱衷透過收購市區舊樓吸納土地儲備,而其擁有的舊樓重建項目,更是一眾地產商之中最多,如上月推售的紅磡啟岸,便是屬於重建項目。據集團2018年年報顯示,公司目前已全購或擁有80%以上業權的市區重建項目共有30個,佔合共樓面面積達約441.73萬平方呎,其中新界及九龍佔298.45萬平方呎。 恒地積極收舊樓 最近,恒地就土瓜灣落山道58至70號、下鄉道18至20號和美華街1至9號舊樓群,向土地審裁處申請強制拍賣,為今年第11宗強拍申請。據申請文件顯示,發展商現已購入項目約84%業權,僅餘下多個地舖和數個住宅單位仍未能成功收購,涉及21組小業主,物業現時估值約7億元。據恒地年報資料,該項目計畫連同另一申請強拍中的土瓜灣道舊樓地盤一併發展,預計地盤面積可擴至約2.2萬平方呎,可建商住樓面約15萬平方呎。 另外,新鴻基地產(00016)上月亦有向土地審裁處申請強拍灣仔寶靈頓道5至11號榮安大樓。據申請文件顯示,項目樓齡達45年,新地持91.67%業權,市場估值約4億元。翻查資料,新地去年4月及5月積極收購寶靈頓道一帶舊樓,包括寶靈頓道13、15及17號,以及與時代廣場僅一街之隔的堅拿道西11及12號等,不排除上述數個地盤會一併發展。 據仲量聯行早前發表的《住宅銷售報告》顯示,土地審裁處於2018年共接獲39宗強制拍賣物業申請,較2017年增加160%,主要是中資發展商亦開始注視舊樓潛在的發展機會,其中萬科置業去年更佔8宗申請,包括深水海壇街大型項目。 仲量聯行資本市場資深董事莫凱傑稱,與政府賣地比較,透過強拍吸納發展地皮需時較長及複雜,部分個案或招致更高的前期成本及風險,故在2017年,中資發展商在此市場近乎缺席,可是中資發展商發現已愈來愈難投得政府招標的地皮,該行資料,儘管中資發展商去年參與政府官地的入標率仍高,但成功奪標的中資發展商只佔27%,較2017年的70%顯著減少,因此強制拍賣舊樓已成為土地供應更具吸引力的來源。 [...]

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中資搶高地價 舊區重建轉旺

本港土地供應緊絀,做成樓價長期高企,市建局近日以高價補償,又以樓換樓形式加快市區重建計畫,以釋放土地。然而,在連連虧損等因素下,暫停「需求主導」重建計畫,未來市區重建大任將落在私人發展商中。 幸而自近期中資搶地潮出現後,將市區地價推至天價水平,本地發展商要投得地皮較以往困難,迫使中小型發展商加快吸納舊區項目,刺激沉靜一時的舊樓併購活躍。而中資財團有見重建項目有利可圖,亦紛紛染指。市場分析認為,香港舊區重建或成為內房搶奪的下一個市場。 市建局於本月初向九龍城庇利街/榮光街項目、鴻福街/啟明街項目、榮光街項目的1,179名業主提出收購,截至上週五(21日),已有229名業主回覆接受收購,佔業主總數約兩成,市建局行政總監韋志成形容,反應「十分正面」。 成績理想,主要是因為近年樓價不斷攀升下,市建局以歷來最高現金補償來收購,每呎建議呎價達到15,383元。除了收取現金之外,受影響的業主另有3個選擇,分別是在區內自行選擇重置居所,例如一些備有較新設施配套而樓齡約10多年的大型屋苑,成交呎價最低約14,500元;區內亦有一些樓齡稍高約20多年但呎價略低的屋苑,呎價最低約13,500元。此外,業主亦可選擇購買市建局煥然壹居「樓換樓」單位,或日後重建項目原址興建的任何新發展項目內的「樓換樓」單位。 「樓換樓」的安排是市建局根據2011年公布新的市區重建策略推出,市區重建策略檢討督導委員會成員吳永順稱,這是為了在現金賠償外,為業主提供多一個選擇。 煥然壹居快落成 此外,過去幾年煥然壹居仍在興建,業主為免「搬完再搬」,以致認購意欲較低,數年以來只有8名業主「舉手」認購,但隨項目落成,今次3個項目已有5名業主認購,顯示「樓換樓」項目吸引力料將逐漸浮現。吳氏認為當局應考慮覓地再建類似的樓換樓項目。市建局早前就公布,現時有煥然壹居全數138個「樓換樓」單位,最新實用面積呎價14,073至18,437元不等,最貴「樓王」單位售價1,205萬元。 香港土地供應嚴重不足,帶來樓價高企的問題,尤其市區土地更為緊絀,因此,以重建方式來釋放土地,不失為德政。而且,政府在《香港2030+》諮詢文件亦指出,推算2046年樓齡為70年或以上的私人住宅單位將達32.6萬個,差不多相當於2015年同齡單位數量的300倍。大量樓宇迅速老化,政府或發展商加快重建,有助改善市民的居住條件。 不過,由於市建局成本效益低,虧損連連,難以獨力再支撐大規模重建。如近日市區重建局宣布,主動開展土瓜灣啟明街/榮光街(下稱啟明街項目)重建項目,地盤面積約1.88萬方呎,涉及啟明街4至28號及榮光街29至33號,發展成本約16億元。由於重建後的地積比率難以較原有舊樓的密度大增,故預計有關項目將一如過往九龍區重建項目,將蝕約數億元。在連連虧損下,市建局早前就決定暫停「需求主導」重建計畫,直至2019年油麻地旺角地區規畫研究完成,除非有大廈被鑑定存在結構安全問題。 重建樓盤利潤高 樓齡逾50年舊樓預計由2015年約9,000幢增至2040年2.4萬幢,料每年重建900幢舊樓才能追上老化進度,而現時每年公私合計舊樓重建量僅250幢,現在市建局又退出,未來舊區重建的重任相信將要落在私人發展商身上。 過去舊樓業權分散,以及重建需時較長,對發展商的發展誘因不大。幸好如今時移勢逆,原來自從近期中資搶地潮出現後,將市區地價推至天價水平,本地發展商要投得地皮較以往困難,加上近半年政府推出的住宅地,普遍規模都較大,未必符合中小型發展商競投,反而一些單獨擁兩、三個街號的舊樓地盤,過往面積太細、開則困難,未能吸引發展商收購。但現時「納米樓」興起,地盤規模對開則的限制減少,故造就了中小型發展商增加收購。 近年細至百餘平方呎的納米樓,如恒基地產(00012)位於北角的尚譽、投資者盧華旗下的AVA系列,共通點除了均是主打實用面積少於200平方呎的單位外,項目前身均是舊樓收購重建而成。 別以為這些舊樓盤面積細,利潤不大,其實舊樓集中區域發展相對成熟,又位於中心地帶,市民對單位的需求熱熾,比如中國海外(00688)開發的西半山曉譽,毛利率就高達53%。另該公司於2010年投得的西營盤星鑽,重建後共提供255個單位,2015年開售,不到1年已全部售罄,呎價由首批的1.93萬元一路攀上至2.7萬至3萬元,高於同區二手樓價。至新鴻基地產(00016)2008年投得筲箕灣譽都2011年開盤,平均開售實用呎價1.8萬元,亦遠超同區水平。 在利潤可期下,近期本地發展亦加快轉投舊樓收購,如本月初,信和就透過新宜有限公司(Sheen [...]