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樓市急煞車?! 地王新盤維港匯I 次輪僅賣3成 何文田PRINCE CENTRAL封盤退票 二手繼續有蝕讓

樓市快車遇到阻滯急煞!今年焦點新盤、長沙灣地王項目維港匯I(GRAND VICTORIA)昨日(3月17日)次輪銷售108伙,較前批貴逾4%。有代理在開售前「慷慨」預測可賣70伙,惟好景不常,項目即日僅賣出37伙,佔可售單位約34%。另外,新地何文田單幢項目PRINCE CENTRAL公布首張價單後遲遲未有銷售安排,昨日更突然宣佈封盤,即日退回所有入票並暫停開放示範單位。至於二手方面,損手蝕讓個案仍持續出現,有馬鞍山迎海業主持貨3年多,蝕雜費及印花稅離場;更有新寶城車位業主持貨3年,寧蝕30萬元都要掟貨。 維港滙I 加價後僅售34% 長沙灣地王新盤維港滙I 昨日第二輪銷售108伙,不過到場買家就比首輪銷售時少得多。成續表公布前,各大代理亦一如既往預測銷情,美聯行政總裁布少明就較「樂觀」,預料即日可售約70伙;至於中原總裁陳永傑就較「保守」,預計即日僅可賣出30至40伙。最終,項目成續表出爐,維港滙I昨日次輪僅售37伙,佔可售單位只有34%。相較上周六(3月13日)首輪推售227伙,單日共售出204伙,佔可售單位約90%,銷情勁跌逾5成。 至於發展商則指,維港滙I兩輪銷售短短5日,合共售出242伙,佔發售單位335伙超過7 成,套現約30億元,對此感到十分滿意。 維港滙I 次輪較首輪貴逾4% 事實上,維港滙I 次輪提價推售,單位折實平均呎價26,305元,較首輪均價25,275元,足足貴達4.1%!而市場消息更指,項目次輪收飛只有1,135票!今次銷情顯示,即使年初至今樓市氣氛「熾熱」,惟新盤一旦進取加價,銷情即遇阻滯,反映買家仍保持慎審,而現時市況亦非兩三年前般,市民「有樓必追」。 維港滙I次輪推售108伙,實用面積由286至794平方呎,單位折實售價由731.12萬元至2,345.28萬元,折實呎價22,866元至30,227元。 新地PRINCE CENTRAL僅收63飛 突封盤退票 另外,新地旗下何文田單幢新盤PRINCE CENTRAL自本月初開價推出50伙後,一直未有進一步銷售安排;惟項目昨日突然公布暫停推售,已登記入飛的買家會獲安排退票,而發展商亦即日停止開放項目的示範單位。市場消息指,PRINCE CENTRAL認購反應未如理想,收票只有約63飛,僅僅足額。 新地副董事總經理雷霆則表示,PRINCE CENTRAL反應理想,已錄得超額認購;由於項目短期內會取得入伙紙,故留待現樓形式發售。惟根據樓書資料,PRINCE CENTRAL預計關鍵日期為2022年3月中,即「有興趣」參觀現樓的買家,至少需再等一年。 PRINCE CENTRAL較同區一手貴逾7% 比二手溢價逾6成 坊間不時有批評指PRINCE CENTRAL開價太進取。項目首張價單涉50 伙,實用面積由251至345平方呎,扣除最高15%折扣,折實售價由694.705萬元至1,068.96萬元,折實呎價由27,678元至31,493元,折實平均呎價29,688元。 參考同區新盤,去年9月尾由內房萊蒙國際與俊和推出的、何文田窩打老道128號項目128 WATERLOO,首批50伙面積介乎331至579平方呎,扣除最高15%折扣後,折實入場費782.8萬元,折實平均呎價27,676元,當時已被指太貴,及後銷情亦不理想。項目首輪銷售20伙僅收35票,最終首日僅賣4伙,非常慘淡。惟現時PRINCE CENTRAL與之比較,呎價更再貴約7.3%! 再參考同區二手,位於太平道7號的富威花園樓齡約37年,同樣有提供約260至約350平方呎細單位,屋苑近期平均實用呎價僅約18,385元,PRINCE CENTRAL較之溢價高達61.5%! 二手仍有蝕讓 馬鞍山迎海業主蝕雜費離場 二手市場持續出現隱憂,個別心急甩貨的投資者看淡後市,即使平手仍選擇沽貨套現離場。世紀21奇豐高級分行經理蔡蓓表示,該行新近錄得馬鞍山迎海成交,單位為1座低層G室,實用面積512平方呎,2房間隔,座向東面望園景,單位原叫價838萬元,放盤2個月,獲買家以828萬元承接,實用面積呎價16,172元。 據了解,原業主於2017年8月購入上址,當時作價828萬元,持貨3年多至今以原價沽售,連其他雜項支出計算,料損手離場。 新寶城車位蝕讓30萬沽 利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇表示,該行新近促成將軍澳新寶城停車場G樓單號車位的二手成交。車位近日以158萬元成功沽出,較原業主叫價175萬元,減價17萬元或約9.7%。 據悉,原業主於2018年4月,以約188萬元二手購入上述車位,持貨至今近3年,現轉手帳面虧損約30萬或16%。 蔡庭勇補充,上述為新寶城本月錄得的首宗車位成交個案,屋苑現時約有10個車位放售,非業主也可自由買賣,最低入場價由168萬元起。 [...]

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新地何文田PRINCE CENTRAL開價 比同區二手溢價逾六成?!

踏入3月,發展商陸續加入新盤戰。新地旗下何文田單幢新盤PRINCE CENTRAL日前開價,首批共推出50 伙,涵蓋18伙開放式及32伙一房單位,實用面積由251至345平方呎,折實入場費694.705萬元。 PRINCE CENTRAL入場費約700萬 位於何文田太子道西195號的PRINCE CENTRAL日前開出第1號價單,首批共涉50 伙,戶型包括18伙開放式及32伙一房單位,實用面積由251至345平方呎,價單定價由817.3萬至1,257.6萬元,價單呎價介乎32,562元至37,051元。扣除最高折扣15%優惠,折實售價由694.705萬元至1,068.96萬元,折實呎價由27,678元至31,493元,折實平均呎價29,688元。 項目入場價單位是3樓E室,實用面積251平方呎,屬開放式間隔,價單售價817.3萬元,呎價32,562元;以現金付款計劃最高15%折扣計算,折實售價為694.705萬元,折實呎價27,677元。至於最平一房單位則為5樓C室,實用面積303平方呎,價單定價1,035.3萬元,折實售價880萬元,折實呎價29,043元。 (左)新地副董事總經理雷霆;(右)新地代理副總經理唐錦江。 比同區二手溢價逾六成 參考同區新盤,去年5月由永義集團推出的九龍塘雋睿,首批30伙折實平均呎價29,808元,PRINCE CENTRAL與之相若。另外於2019年7月由福晟國際推出的何文田晟林,首張價單共涉30伙,折實平均呎價31,271元,PRINCE CENTRAL較之平約5.1%。 再參考同區二手,位於太平道7號的富威花園樓齡約37年,同樣有提供約260至約350平方呎細單位,屋苑近期平均實用呎價僅約18,385元,PRINCE [...]

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【港股專家】巨鯨:未雨绸缪的聯合地產(香港)(0056)

最近港股股市走勢反覆無常,波幅甚大,數百點的變動已成常規。在目前的市況下短炒賺錢不是一件簡單的事,因為恆指已到歷史高位,巿場沒有人知道是已經到頂,準備大跌還是震倉誘空。不過無論市況如何,作為投資者,都應該相信天無絕人之路,總有靚項目可做。今周研究的是聯合地產(香港)(00056.hk),此股PE和PB只有2.49倍和0.25倍、股價在低位、往績有優良表現,希望深入研究有驚喜。 聯合地產(聯合)的結構比較複習,巿值較大的公司多數都是這樣的結構。它的核心業務為房地產投資和酒店業,還持有62%股權的聯營公司天安中國投資有限公司(00028.HK)(天安)、56.33%股權的新鴻基有限公司(00086.HK)(新鴻基)和51%股權的五龍動力(000378.HK)(五龍)。要分析該間公司,真的有點難度,以下會詳細少少地解釋。 在過去幾年,公司營業額穏定,但盈利卻有增長的表現。箇中其實有一個原因是聯營公司天安業績爆升,自2015年起貢獻了比以往多幾倍的利潤。 另一間天安,主要在中國內地和香港從事開發房地產發展及物業管理服務。近幾年業績爆靚,但原因是公司不斷出售非核心業務而錄得巨大的盈利漲幅。以2016年為例,公司利潤約57億,本業盈利其實只有6.6億,出售業務利潤卻達39億,其中約20億歸聯合地產。換言之,天安在2016年為聯合地產貢獻的20多億利潤中大部份是不可持續的收益。 新鴻基是一家在香港從事金融服務的老牌公司,近幾年依然盈利穏定,定期派息,為母公司帶來大量現金流。 五龍主要業務是研發和生產鋰電池,未來主打電動車市場。但公司營運狀態一般。過去幾年至今仍未有盈利產生。惟看好公司業務大方向,期望公司將來可為聯合帶來貢獻。 回到聯合的股價方面,PE 2.48倍(參照2016年年報)、PB 0.25倍(參照2017年中期報告),平絕全宇宙、股價在低水平位置,以現價$1.59來說是極之便宜的。雖然聯合的本業穏健,但筆者認為聯合及其聯營公司的資產配置在未來幾年有很大的隠憂。一來天安若停止出售附屬公司,年度利潤將會大降,二來因為聯合和天安一共持有數百億元的房地產和股票資產,如果在未來幾年樓市和股市真的遇上大熊市,不但資產貶值會入帳到財務表中,公司的主營業務也會變得很差。所謂潮退後就看到誰人有穿內衣,聯合的真面目將會露出。不過即使作最壞的打算,資產貶值和收入均達75%跌幅,投資者以$1.59成本持有只是以PE10倍和PB0.5倍買入股票,依然處於合理水平。所以無論是現在買入等升或是等潮退後再買入,也是值得考慮的做法,當然後者更為安全。 (筆者沒持有上述股份) [...]

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PARK YOHO Genova 超額按揭吸客

早前推售的新盤,銷情均見理想,可是上週開售的AVA 61,市場的熱情似乎淡卻了下來。相反,剛開放示範單位的新鴻基地產(00016)旗下PARK YOHO Genova大受歡迎,至週二已累收逾3,300票,超額認購逾13倍。 話說回來,Genova偏離市中心,發展商自然要各出奇謀吸客,故不但以貼市價推出,更有多種付款辦法。畢竟地點較有優勢的新盤,呎價亦相對較高,故有消息指,區外客的比例亦急升。雖然Genova偏離元朗市中心,但換來清幽的環境,對於家庭客有一定的吸引力。   多個大型新盤將部署出擊,新地(00016)繼去年推出元朗錦田PARK YOHO系列中的Venezia、Sicilia後,為搶佔市場焦點,發展商最新推出的2A期PARK YOHO Genova 以貼市價出擊。首批的138伙全屬2房及3房單位,實用面積介乎520至827平方呎,以即供最高16%折扣計,整批折實580.1萬至1,025.3萬,折實呎價降至10,468至12,628元,折實平均呎價11,550元。   新地副董事總經理雷霆表示,首批價單屬「全城起動價」,對比其他新盤,項目低密度環境,高質建築,度假式會所取勝,加上定價比同區二手屋苑有折讓,絕對吸引。同時,為吸引更多換樓客,發展商更向買家提供多種付款辦法,並再度推出提供高達樓價120%的按揭計畫「King’s Key Plus」(只限已有物業的人士採用)。 不過,是次計畫稍為微調,貸款期長達2年,利率為定息1.88%,只須支付每月利息,最高貸款金額為樓價120%,免入息證明,而且免申請手續費及指定項目之律師費,於到期日方全數償還貸款本金及利息。 [...]