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曹德明:港漂成置業新動力

「港漂」泛指從國內到港留學或就業,但未獲得香港永久居留權的群體。當他們於香港居住滿7年,便可申請香港永久居民身份,成為「新香港人」。不少港漂是高學歷、高收入的精英分子,政府去年將「優秀人才入境計劃」的年度配額倍增至2,000個,並計劃進一步將年度配額倍增至4,000個。根據《資本投資者入境計劃》(CIES)數據分析,2022至2028年或有多達3.67萬人獲得香港永久居民身份。因此,他們被市場認為是香港樓市的一股新力軍,潛在購買力絕對不容忽視,其置業動向亦成為市場關注焦點之一。 根據美聯移民顧問早前的一項「新香港人」置業調查顯示,近24%尚未成為以及即將成為「新香港人」的內地受訪者,在未獲得香港永久居民身份前,仍會考慮於現階段買入香港物業。香港樓市向好,想早一步置業「落地生根」實是好事,但事實上因港漂仍未正式獲得香港永久居民的身份,在置業、稅項以及申請按揭上亦有一些注意事項。 首先,港漂的房屋選擇會有所限制,由於公營房屋的申請人必須於香港住滿七年及仍在香港居住,因此港漂只可選擇購買私樓。其次,現時所有非香港永久性居民購買香港住宅物業時,需要繳交樓價15%第一標準從價印花稅(AVD),以及15%買家印花稅(BSD)。假設購入一個800萬元物業,港漂買家就需要繳付總共240萬元的印花稅。 申請按揭方面,由於港漂的收入來自於香港,因此銀行計算其最高按揭成數、「供款入息比率」與「壓力測試基準」與一般港人無異,同時亦可透過按揭保險計劃承造高成數按揭(包括林鄭PLAN)。如申請人未能通過入息要求,亦可找直系親屬、未婚夫/妻或親戚作其擔保人,但亦要注意其擔保人亦須為香港居民。 港漂想於香港置業,選擇上會遇到限制,同時要支付龐大的印花稅,如自身資金不充足,不少人會選擇住滿七年,並取得香港永久居民身份後,再以「新香港人」的身份入市,屆時其置業準則便與港人無異。如對置業有任何疑問,亦可尋找銀行以及專業按揭中介公司作免費查詢。 撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

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新香港人撐港樓?! 內地買家入市量額比率齊升 鍾情啟德康城屯門3大新盤重鎮 嘉匯連環錄租務成交

近日有研究報告指,「新香港人」趁「通關」前北水未至的機會,加快購買港樓。該報告綜合土地註冊處數據,按已知買家姓名拼音辨別,推算內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約5.8%,連升3季至2021年首季約7.4%。若以金額計算,內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊金額比率,由2020年第二季的低位約8.4%,升至今年首季約10.9%,無論額量均呈現上升趨勢。由於中港尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港、已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況。由於年內至今新盤及二手交投按年顯著增加,料次季樓價或再升約3%,全年樓價將升逾10%,有力挑戰歷史高位。 值得留意的是,「新香港人」更加鍾情於一手私宅物業。在已知「新香港人」購入新盤的個案之中,如果按購入物業的區域劃分,以今年首季計算,集中於3個區域,依次序分別為啟德(約27.1%)、康城(約17.9%)、屯門(約9.5%)。單以上述3個區域,已佔今年首季內地買家購入全港一手物業超過一半。另外,有啟德區內代理指,由於區內物業新簇,故獲租客青睞,本月至今啟德已錄56宗租務成交,當中嘉匯佔16宗,日前更連環促成2宗嘉匯租務成交。 美聯:新香港人入市量額比率齊升 料全年樓價升逾10% 美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,一二手交投持續暢旺,反映置業需求強勁,市場信心明顯回升,近期不斷有新香港人趁「北水」重臨前入市,加上市場憧憬年內成功「通關」,年內至今新盤及二手交投按年顯著增加,料次季樓價或再升約3%,全年樓價將升逾10%,有力挑戰歷史高位。若成功於今年內「通關」,樓價升幅將會更高。 布少明指出,港樓持續出現上升動力,樓價從低位回升。「美聯樓價指數」最新報167.81點,按周升0.38%;2021年迄今指數累升2.65%。當中,「新香港人」趁「通關」前北水未至的機會,加快入市。綜合土地註冊處數據,按已知買家姓名作分析,內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港一二手住宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約5.8%,連升3季,升至2021年首季的約7.4%。若以金額計算,內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊金額比率,由20年第二季的低位約8.4%,升至今年首季的約10.9%。無論額量均呈現上升趨勢,由於中港尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港,已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況(見圖一)。 圖一:內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊量額比率註: 1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家; 2) 計算內地買家比率時不計算公司個案,並僅按已知買家姓名個案計算比率; 3) 二手住宅數字包括公屋、居屋及夾屋; 4) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 *20年第4季及21年第1季為初步數字,當獲得更多數據後會作出修訂 [...]

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上車客撻著換樓搶盤潮!! 淘大花園上車客兩次遭遇「程咬金」終搶贏2房筍盤 再推薦業主同屋苑換樓住大70呎 新香港人一獲永居即「撲水」入市!! 

上車客持續追入市,同時「撻著」換樓鏈,主打細價樓的老牌二手上車屋苑特別受市場追捧!「九龍灣三寶」之一的淘大花園最近交投暢旺,4月截至17日已錄得至少9宗成交,佔3月全月15宗的六成。其中有上車客之前「唔夠人爭」,錯過屋苑平台特色放盤,之後雖然睇過同屋苑其他大單位,惟苦於「銀彈」不足買唔起;幸好最終物色到另一391方呎細2房上車盤,即時上門跟業主講價,惟議價中途竟半路殺出個「程咬金」,有另一買家到場拍門想睇樓講價!不過今次上車客企硬,係業主屋企「賴死唔走」拉鋸,最終誠意打動,更獲業主減價12萬元、以638萬元易手!而上車客接貨後亦「禮尚往來」,得悉業主想換樓後,即時推薦之前睇過的同屋苑池景大2房單位;而原業主睇過該460方呎的「推薦盤」後亦深感滿意,賣樓後幾日即斥763萬元入市換樓,補多125萬元住大70呎! 另外,有年輕夫婦由內地來港已夠7年,一成為「永久居民」後,即時向家人借錢「撲水」,斥629萬元拍板購入淘大花園2房戶上車,由「租客」榮升「業主」! 上車客兩遇程咬金終搶贏淘大花園2房 利嘉閣地產高級聯席董事鮑允中表示,淘大花園交投持續暢旺,4月截至17日已錄得至少9宗成交,佔3月全月15宗的六成。該行新近促成淘大花園I座中層6室成交,單位實用面積391方呎,2房間隔,以638萬元沽出,呎價16,317元。據悉,買家為同區上車客,原先大約兩星期前打算購買淘大花園R座一個平台特色單位,不過當買家「送訂」時,突然半路殺出「程咬金」,另一買家開出更高價錢搶盤;惟上車客不肯追價,最終落敗買唔到。其後上車客再物色其他淘大花園放盤,雖然睇過幾間大2房放盤,惟買家因資金不足故未能入市。幸好上車客最終物色到同屋苑的391方呎I座中層6室,更即時上門跟業主講價,但議價中途竟然又來多個「程咬金」,再有另一買家到場拍門想睇樓講價!不過今次上車客企硬,一於在業主家裡「賴死唔走」,買賣三方拉鋸一輪,上車客最終誠意打動,獲業主減價12萬元、以638萬元承接單位自用! 業主賣樓幾日即購同屋苑住大70呎 上車客接貨後亦「禮尚往來」,得悉I座中層6室原業主想換樓後,即時推薦之前睇過的同屋苑Q座高層2室,單位實用面積460方呎,大2房間隔,享開揚池景。而原業主睇過上述池景「推薦盤」後亦深感滿意,賣樓後幾日即斥763萬元購入該單位換樓,呎價16,587元,補多125萬元住大70呎! 淘大花園2房戶零議價沽 鮑允中續透露,該行日前再促成淘大花園N座低層2室成交,單位實用面積377方呎,2房間隔,望商場內街景。原業主最終以629萬元「零議價」成功沽出單位,呎價16,684元。據悉,原業主於1985年5月,以26.945萬元購入上址,持貨36年,現轉手帳面獲利602.055萬元,物業升值達22倍。 「新香港人」夫婦一獲永居即「撲水」入市 鮑允中補充,上述單位買家為一對年輕夫婦,自7年前由內地來港攻讀碩士,畢業後兩夫妻一直在香港租樓,適逢最近申請到永久居民身分證成為「新香港人」,所以決定買樓上車。兩夫婦早於3月尾時已出票600萬元想購入此淘大花園N座低層2室放盤,惟當時因與業主叫價相差29萬元,資金不足因而作罷。幾日前兩夫婦因成功向家人借到錢,故再次出價620萬元購買該單位。因業主見買家盛意拳拳,雖然最終仍以「零議價」629萬元成交,但留下部分電器、家私給買家,幫助年輕人上車。 淘大花園現有約131個單位放售,叫價由479至830萬元不等。 [...]