大中華時事
【《資本》三十年回顧】樓價瘋狂三十年不變
2017-10-23
撰文：秦晞輝 樓市這個話題確實是三十年不變。早於1988年第七期《資本雜誌》，便有文章討論樓市過熱的隱憂。當年的文章形容樓市已進入「瘋狂」狀態，部份樓盤超過1981年高峰的每呎1,300元水平。市場人士還預測最終會邁向每呎1,500元。 當年剛剛推出的黃埔花園，平均呎價為1074元，不久再推售的單位升至1,130元，短短兩週時間，樓價升幅達5%。然而，三十年後今日，黃埔花園呎價接近13,000元。回首樓價，可調高處未算高。 當時《資本雜誌》訪問地產界人士（包括地產商及各地產評論專家），受訪者普遍認為樓價已超越一般家庭負擔能力，將會經歷調整甚至回落。如當時有地產代理商主席認為，若在當時水平再急升20%，則調整是不可避免的。 然而，若翻查歷史數據（差餉物業估價署的私人住宅售價指數），便發現樓價指數一直不斷攀升，從1988年的31.9點，升至1994年的114.9點，六年間累積升幅達260.1%。甚至，若我們與1984年的樓價指數低位17.2點相比，則1994年的十年累積升幅達568%，然後才開始出現調整。 樓價經整固後，踏入97年再出現「瘋狂升幅」，一年上升了46.2點，達163.1點，升幅達四成。到此歷史高位後才真正出現大跌市，一直跌了六年，直至03年的低位61.6點，六年間跌了六成。 然後，由03年至今，樓市脫離了這「十年上升，六年下降」的歷史軌跡，一直升了14年，其間只有輕微調整。至2016年，樓價指數已達286.1點，比起03年的低位，一共升了364.4%。現時樓價雖仍廣被評為瘋狂，但其實仍維持「慢牛」格局，不似1997年般出現一年升四成的局面。而相比起上個周期的十年升568%，則目前情況仍然未算瘋狂。 另外，坊間常有「若股市跌，樓市會跌」的說法，但回看歷史，股市熊市往往只對樓市有短期的調整作用，像87跌市，樓價調整了10%，便反彈延續升勢。而08金融海嘯時，恆指在一年半間從高位到低位蒸發了六成，但樓市還是節節上升，可見兩者無必然關係。而「股樓同跌」的情況，只有在97出現。 以下讓我們回顧一下二十九年前，1988年《資本雜誌》的文章節錄，感受昔日樓市的「瘋狂」。但回看歷史，這些「瘋狂」價格，往往是高處未算高。 王舜歡：〈88年度樓宇投資概況〉，《資本雜誌》第3期，1988年2月15日： 「去年十月之前，幾乎沒有人能想像得到87年餘下的兩個多月會發生這樣多的事故，當時無論是香港股市或地產都表現得一枝獨秀，恆指四千點在望，樓價的升幅接近20%。 可是兩個黑色星期一根本改變了整個地產市道的軌跡，熾熱的市勢忽然冷卻，樓價從高峯調頭急轉，部份貴重物業出現撻訂、部份樓盤則割價求售，叫價較高峯期竟低出10%。 可是更戲劇性的是地產市道在短短的三個月內，奇蹟似地站穩陣腳，樓宇稍為調低售價後已見有一定的需求，且預期在各種有利的因素支持下，下半年可望輕微的升幅。 事實上，今年地產市道能否進一步改善，很大程度取決於利率是否能夠維持低水平。如果港府維持不惜以負利率來拱衛聯繫利率的決心，今年內人為壓低利率的情況相信會持續，購置物業的成本既輕，需求自然不可低估。況且，負利率肯定亦會刺激資金流入地產市場。由此觀之，在股市大傷元氣後的地產市道，整體將趨向平穩，惟個別物業可能有較佳的表現。 中原地產代理公司的物業報告指出，股市風暴對地產市道的影響主要是心理上的。本港地產過往三年的發展，基本上是由實際的需求帶動，並沒有超出社會經濟的負擔能力，基礎相當穩固，不可能出現82年或73年的全面衰退。報告認為今次地產市的調整不會為時太久，估計今年上半年內基本上可全部完成。」 [...]
